魯能地產(chǎn)在北京的土地儲備不多了，此前亦未如愿搶得相中的一級開發(fā)土地，當下正在積極補倉。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 郭凈凈 各路房企“逐鹿”京城，北京土地熱上加熱。

　　1月15日，北京南四環(huán)內(nèi)豐臺南苑一宗地塊引來了魯能、龍湖、K2、合生創(chuàng)展、鑫苑置業(yè)5家開發(fā)商激烈競爭，最終魯能地產(chǎn)以42.4億元總價，外加配建6.9萬平米自住型商品房的條件摘得該地。

　　“這也是房企不得已而為之的舉措。”偉業(yè)我愛我家土地研究院分析師程浩業(yè)表示，魯能地產(chǎn)在北京的土地儲備不多了，此前亦未如愿搶得相中的一級開發(fā)土地，當下正在積極補倉。

　　自住房占住宅九成

　　魯能此次所拿地塊為“豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村舊村改造S-17、S-24、S-31等地塊”，土地面積12.13萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達到28.24萬平方米；其中住宅部分建筑面積約78630平方米，商業(yè)金融面積為53651平方米。

　　偉業(yè)我愛我家土地研究院分析師程浩業(yè)接受觀點新媒體采訪指出，北京在“南移”，而豐臺區(qū)南苑區(qū)域地理位置非常優(yōu)越。資料顯示，該地塊位于南四環(huán)以內(nèi)，臨近地鐵宋家莊站；北京南站和民用機場等均位于豐臺南苑區(qū)域。

　　因此，即使掛牌價高達28.3億元，魯能地產(chǎn)旗下北京順義新城建設開發(fā)有限公司、龍湖地產(chǎn)、K2地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、鑫苑地產(chǎn)等5家房企依然激烈競價。

　　1月15日下午現(xiàn)場消息，整個競拍過程非常激烈，在經(jīng)過16輪舉牌后，K2地產(chǎn)報價至42.4億元，溢價率49.8%，觸及地塊合理價格上限；而后，轉(zhuǎn)入競拍配建自住型商品房面積的環(huán)節(jié)，魯能地產(chǎn)將現(xiàn)場配建自住房面積推高至6.9萬平方米，并最終奪得豐臺南苑地塊。

　　經(jīng)粗略計算，該宗地自住型商品房面積已經(jīng)接近總宅地面積的90%，加上配建學校成本，地價成本達到2萬元/平方米，自住型商品房的銷售限價為2.2萬元/平方米，附近的頂秀欣園、鑫兆雅園等小區(qū)二手房售價約在3.5萬元/平方米。

　　程浩業(yè)認為，相對其他二三線城市，在北京即使做普通商品住房利潤空間也很大，況且除自住房部分外，該地塊商服部分有很大利潤可賺。

　　事實上，北京首個自住型商品房項目恒大御景灣備受熱捧，無疑讓眾多房企眼熱。1月13日，御景灣進行現(xiàn)場申請，共有14.8萬戶家庭申購，而該項目可售自住房房源只有2000套。

　　京城地熱 魯能轉(zhuǎn)戰(zhàn)

　　偉業(yè)我愛我家分析師程浩業(yè)還表示，住宅部分余下10%體量也不能為魯能帶來多大利潤，可能還是要靠商服、洋房部分獲利。

　　據(jù)悉，此前該宗地塊還調(diào)整了規(guī)劃，對商業(yè)辦公建筑部分作出嚴格要求，“商業(yè)、辦公建筑標準層為大空間式的層高一般不應超過4.5米；商業(yè)、辦公建筑標準層為單間式的層高不應超過4.2米，但應采用公共走廊、公共衛(wèi)生間的平面布局，不得采用單元式或公寓式的布局形式。”

　　如此嚴苛的要求下，魯能地產(chǎn)仍堅持拿下豐臺南苑自住房地塊。

　　在程浩業(yè)看來，魯能在北京沒有項目可做了，這也是不得已而為之的舉措。

　　據(jù)了解，自1999年進入北京，魯能地產(chǎn)相繼打造優(yōu)山美地別墅、格拉斯小鎮(zhèn)別墅、魯能順義新城、北京高爾夫公寓、佳境天城等高端項目，基本未涉足中低端項目。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，魯能地產(chǎn)在北京的銷售額是35億元，并憑借銷售29億元的魯能7號院獲得區(qū)域銷冠。

　　今年，魯能地產(chǎn)還將圍繞深耕北京、專注別墅產(chǎn)品來完成自己的發(fā)展戰(zhàn)略，主要推出優(yōu)山美地、格拉斯小鎮(zhèn)以及魯能7號三個項目。

　　程浩業(yè)則指出，魯能地產(chǎn)在順義新城的一級開發(fā)地塊基本售罄，未來其在北京的儲地不多了，亦未搶得相中的一級開發(fā)土地，當下也正在積極拿地。

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市特別是北京、上海有著不可比擬的城市資源優(yōu)勢，加上由此引發(fā)的人口聚集效應，樓市發(fā)展比較穩(wěn)定。鑒于此，各大房企“逐鹿”京城，加大深耕戰(zhàn)略，魯能地產(chǎn)更不舍得這一塊大蛋糕。