2013年青島排名前十的樓盤中，只有曉港名城是改善型住房，其他九個(gè)項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 2013年，青島樓市呈現(xiàn)冷熱不均的景象——剛需火熱、改善冷滯。

　　青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，2013年，位于青島城陽區(qū)的卓越蔚藍(lán)群島憑借3046套和31.48萬平方米的成績(jī)，成為青島市銷售套數(shù)和銷售面積雙料冠軍，并取得20.54億元的成交金額，超出該公司原定任務(wù)15.5億元。

　　另據(jù)青島樓市排行榜顯示，2013年青島排名前十的樓盤中，只有曉港名城為改善型住房，包括卓越蔚藍(lán)群島、中海國(guó)際社區(qū)、海爾鼎世華府等九個(gè)項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品。

　　卓越青島八年運(yùn)作

　　查閱資料，卓越蔚藍(lán)群島地處青島城陽區(qū)白沙灣片區(qū)，總占地面積1340畝，總建筑面積160萬平方米，主要產(chǎn)品包括獨(dú)棟別墅、多層、小高層等，該項(xiàng)目為卓越集團(tuán)于2006年9月27日競(jìng)得；共分五期開發(fā)，整體項(xiàng)目2015年完工。

　　青島卓越營(yíng)銷總監(jiān)汪志雷對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，主要是項(xiàng)目性價(jià)比較高，比較符合市場(chǎng)需求。今年賣得最好的是88平小三房，這是在其他項(xiàng)目很少見的。單價(jià)在6000-7000元/平方米之間，大概60萬元左右的總價(jià)，就可以買一套三房，而且這個(gè)小區(qū)有人住，更有升值的空間，所以對(duì)客戶的吸引力很大。

　　蔚藍(lán)群島是卓越在青島的第一個(gè)項(xiàng)目，也是卓越蔚藍(lán)系列產(chǎn)品之一；這類作品比較典型的特點(diǎn)就是郊區(qū)、大盤、剛需。而作為城陽剛需房的典型，卓越蔚藍(lán)群島一直都以低價(jià)吸引了眾多新青島人的關(guān)注。

　　根據(jù)汪志雷的解釋，所謂新青島人，即戶籍不在青島，但是因?yàn)樽x書、工作等原因來到青島，并最終定居在青島的人群。據(jù)悉，每年這類流動(dòng)人口大概在130萬人次左右；這一類人群是青島城陽區(qū)、李滄區(qū)的購(gòu)房主力軍。

　　“青島所處的節(jié)點(diǎn)跟當(dāng)時(shí)在深圳所處的節(jié)點(diǎn)是比較類似的，都是針對(duì)新進(jìn)入城市的剛需人群；最早是周邊來買，開過一期之后，就會(huì)面對(duì)全市。”

　　但汪志雷亦承認(rèn)，這期間需要一個(gè)市場(chǎng)培育期，需要花費(fèi)很大的精力和時(shí)間。自2007年進(jìn)入青島至今，卓越蔚藍(lán)群島運(yùn)作長(zhǎng)達(dá)八年之久。

　　青島思源經(jīng)紀(jì)李振明也表示，在2007年、2008年時(shí)，卓越蔚藍(lán)群島所處片區(qū)的市政建設(shè)、交通、商業(yè)等服務(wù)配套都還不健全。

　　自2011年始，為了迎合市場(chǎng)需求，蔚藍(lán)群島從大戶型為主轉(zhuǎn)型成小戶型剛需房為主，并在后續(xù)填補(bǔ)配套，打造居住環(huán)境及生活、工作上的設(shè)施。

　　汪志雷表示，蔚藍(lán)群島項(xiàng)目已經(jīng)銷售100萬平方米左右，還有兩到三年的去化時(shí)間；后期開盤80%以上是剛需產(chǎn)品；只是在景觀資源比較好的地方有一些洋房、別墅。

　　“剛需的潛力還是很大的，限購(gòu)限價(jià)政策一直在持續(xù)，改善型、投資型項(xiàng)目一直被打壓，2013年賣得比較好的基本上是剛需性質(zhì)產(chǎn)品。”

　　剛需改善冷熱兩重天

　　2013年青島排名前十的樓盤中，只有曉港名城是改善型住房，其他九個(gè)項(xiàng)目均為剛需產(chǎn)品。

　　青島銀海世邦市場(chǎng)研究中心經(jīng)理孫悅超認(rèn)為，自從樓市調(diào)控以來，高端市場(chǎng)受限比較嚴(yán)重，中低端市場(chǎng)主要客群還是婚房等剛性需求的；高端市場(chǎng)主要是偏向于投資，更考慮成本問題。

　　除了政策等因素外，也與青島本地購(gòu)房習(xí)慣不無關(guān)系。

　　“市區(qū)的人群一般不會(huì)選擇城陽、黃島等新區(qū)域。”青島思源經(jīng)紀(jì)李振明指出，對(duì)青島當(dāng)?shù)厝硕?，選擇改善型住房有以下類型：注重身份和面子的選市南區(qū)，如華潤(rùn)中心；注重面子和環(huán)境的會(huì)選嶗山區(qū)低密度洋房產(chǎn)品；第三是拿時(shí)間換居住舒適度，回到膠南、城陽、即墨等購(gòu)買別墅。

　　他還指出，位于城陽區(qū)的改善型項(xiàng)目面臨去化難的問題，如果在城陽區(qū)全部建140平方米房型，可能只能消化10%，剩下90%很難消化。

　　此外，與2013年青島銷售金額冠軍中海國(guó)際社區(qū)相比，中海的改善型項(xiàng)目紫御觀邸銷售也存在滯后。

　　資料顯示，中海紫御觀邸位于青島市北區(qū)山東路西側(cè)，地上總建筑面積約19.4萬平方米，其中住宅項(xiàng)目約占60%，商業(yè)項(xiàng)目面積約77000平米，該項(xiàng)目還曾是2007年青島轟動(dòng)一時(shí)的地王。

　　有青島業(yè)內(nèi)人士透露，中海紫御觀邸較同區(qū)位項(xiàng)目總價(jià)偏高，200-300平方米的精裝房，最早是23000元/平方米左右，后來降至21000元/平方米，2013年又降價(jià)至19999元/平方米。

　　“滯銷的原因之一便是市場(chǎng)不認(rèn)可中海紫御觀邸所處區(qū)域，那里本身就不是一個(gè)品質(zhì)改善的區(qū)域。”該人士總結(jié)稱。