“未來遠(yuǎn)洋的重心會(huì)在兩個(gè)方面，一是重回一線城市，二是商業(yè)地產(chǎn)。”

　　編者按：過去的一年，新改革時(shí)代開局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 在北京市場(chǎng)“潛水”了三年后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)釋放了回歸核心城市的信號(hào)。然而在較長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型期內(nèi)，其15%左右的溫吞增速或?qū)⒊掷m(xù)下去。

　　1月14日晚間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司公布，2013年12月，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額為23.1億元，環(huán)比下跌8%；協(xié)議銷售樓面面積為13.7萬平方米，環(huán)比下跌17%；協(xié)議銷售均價(jià)為16900元/平方米，環(huán)比上升11%。

　　截至2013年12月31日止12個(gè)月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%；協(xié)議銷售樓面面積合共為約258.3萬平方米，同比下跌約1%；協(xié)議銷售均價(jià)為13900元/平方米，同比上升17%。

　　對(duì)于這個(gè)成績(jī)，高通智庫(kù)分析師司建偉指出，雖然15%的增速相較同業(yè)不是太理想，但對(duì)于轉(zhuǎn)型階段的遠(yuǎn)洋，還是符合預(yù)期的。“遠(yuǎn)洋處于策略性調(diào)整階段，整體波動(dòng)不是很大，比較平穩(wěn)，并且長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，依然會(huì)保持這個(gè)增速。”

　　回歸一二線

　　就在發(fā)布業(yè)績(jī)的前幾天，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)在北京土地市場(chǎng)連續(xù)出手，拿下兩塊土地。

　　1月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)11.44億元、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)限價(jià)商品住房面積16000平方米，競(jìng)得北京市房山區(qū)拱辰街道及長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地)，溢價(jià)率為48%，限價(jià)房面積超過三成。

　　1月13日，遠(yuǎn)洋和綠地控股集團(tuán)有限公司聯(lián)合體奪得北京市昌平區(qū)未來科技城南區(qū)的一幅配建公租房地塊，成交價(jià)23.5億元，土地出讓面積58941.61平方米，其中建設(shè)用地47446.643平方米；建筑控制規(guī)模17.9萬平方米。此外，該地塊出讓宗地將配建建筑面積不少于16200平方米的“人才公共租賃住房”。

　　一周之內(nèi)兩次出手，這與其2013年在土地市場(chǎng)的緘默形成鮮明反差。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，其去年新增項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)，還包括2個(gè)之前未公開的收購(gòu)項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目均位于廣東省中山市，分別為建面20萬方的東鳳項(xiàng)目和建面37萬方的南頭項(xiàng)目，兩個(gè)都是住宅項(xiàng)目，共支付土地出讓金3.57億，所屬權(quán)益均為51%。

　　另兩個(gè)項(xiàng)目中，規(guī)劃面積5.5萬方的來廣營(yíng)項(xiàng)目以招標(biāo)方式獲得，樓面價(jià)1.3萬/平方米；天津武清項(xiàng)目，現(xiàn)稱天津紅熙郡項(xiàng)目，則是以掛牌方式獲得。

　　司建偉指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2009-2010年接連拿了幾個(gè)地王，均開發(fā)為高端物業(yè)。不湊巧的是，幾個(gè)項(xiàng)目的入市正好趕上北京從2011年即開始的限高政策。此前較為激進(jìn)的拿地并未收到太好的效果，或許是遠(yuǎn)洋去年在土地市場(chǎng)表現(xiàn)保守的原因之一。

　　如今形勢(shì)有變，曾經(jīng)聚焦三四線城市的房企如恒大、偏安于局部區(qū)域的中小型房企如云南城投，紛紛搶地挺入京城。“整體來看，行業(yè)的聚焦點(diǎn)是回歸一二線，更不用說遠(yuǎn)洋本身的重心就是在一二線。”

　　漫長(zhǎng)轉(zhuǎn)型期

　　銷售與全年目標(biāo)350億基本持平，低于行業(yè)平均增速的15%增長(zhǎng)率，而且這種節(jié)奏或仍將持續(xù)一段時(shí)間。

　　申銀萬國(guó)的研報(bào)指出，遠(yuǎn)洋2014年全年的銷售還沒有完全鋪排好，預(yù)計(jì)可售資源會(huì)在700億左右，較去年600億增長(zhǎng)17%，會(huì)進(jìn)一步加大存貨銷售力度，預(yù)計(jì)全年銷售目標(biāo)應(yīng)該至少超過400億，同比增15%。

　　在北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總計(jì)可售貨源200多億，其中低密度項(xiàng)目遠(yuǎn)洋lavie和亦莊天著各占了近百億貨值，其他皆為一些在售項(xiàng)目的尾盤，去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京的全年銷售額為82.11億，明年的可售貨源估計(jì)不超過100億。

　　與此同時(shí)，逐漸增加的商業(yè)地產(chǎn)以及處在探索階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，亦會(huì)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)未來增長(zhǎng)帶來一定壓力。

　　“未來遠(yuǎn)洋的重心會(huì)在兩個(gè)方面，一是重回一線城市，二是商業(yè)地產(chǎn)。”司建偉對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是表示，遠(yuǎn)洋的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)以購(gòu)物中心和綜合體為主，其已經(jīng)在這方面逐漸積累經(jīng)驗(yàn)。

　　在遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)階段，與香港太古地產(chǎn)的合作是被各界所看好的雙贏舉動(dòng)。據(jù)介紹，雙方在北京合作的頤醍港項(xiàng)目，雖然受到處在非傳統(tǒng)商圈等客觀條件限制，尚處于培育階段，但是項(xiàng)目的品質(zhì)已經(jīng)與其他商業(yè)項(xiàng)目拉開了距離，前景很被看好。

　　更為重要的是，通過雙方合作，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理能力方面的提升或許是合作過程中獲得的更大彩蛋，為其日后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　而在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，整個(gè)行業(yè)都處于探索階段，先行者遠(yuǎn)洋也不例外。據(jù)透露，遠(yuǎn)洋正在與國(guó)外的幾家養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)接洽，國(guó)內(nèi)方面上海的親和源集團(tuán)以及北京的恭和苑養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有限公司亦有可能成為合作伙伴，前者與萬科在房山竇店的萬科·幸福匯已有過合作。

　　“從整體來看，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，遠(yuǎn)洋的這個(gè)轉(zhuǎn)型期會(huì)比較漫長(zhǎng)，靠住宅培育商業(yè)和養(yǎng)老的模式會(huì)一直持續(xù)。”