“就福州整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，華潤(rùn)置地今后可能還將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 傳聞數(shù)月后，華潤(rùn)置地以萬(wàn)象城為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)布局終于落子福州。

　　1月12日，福州土地市場(chǎng)以近62億元成交四幅地塊，其中華潤(rùn)置地以總價(jià)38.34億元獨(dú)攬鼓樓區(qū)兩宗商住地塊。

　　華潤(rùn)置地此次所拿的兩幅地塊均以底價(jià)成交，其中鼓樓區(qū)工業(yè)路老酒廠地塊成交價(jià)為29.14億元，樓面價(jià)約6291元/平米；黎明永輝超市周邊地塊的成交價(jià)則為9.2億元，樓面價(jià)4085元/平米。

　　而據(jù)了解，華潤(rùn)置地將分別在上述兩幅地塊上打造萬(wàn)象城及五彩城兩種不同類型的商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目，這也是華潤(rùn)置地首次進(jìn)軍福州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“私人訂制”摘地

　　華潤(rùn)置地要在福州打造萬(wàn)象城的消息市場(chǎng)已早有傳聞，只是這一次不僅確定了萬(wàn)象城，還將五彩城也一并落定，華潤(rùn)置地此舉顯得頗為搶眼。

　　2013年五一節(jié)過(guò)后，當(dāng)時(shí)福州市場(chǎng)曾傳言，早前備受關(guān)注的華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目已最終確定，華潤(rùn)置地?cái)M在鼓樓區(qū)選址打造城市綜合體，首期投資額為1億美元。

　　之所以市場(chǎng)上有如此聲音，在福州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，主要還是源于福州市政府這幾年非常重視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也特別希望引進(jìn)一些有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，而華潤(rùn)置地在國(guó)內(nèi)無(wú)疑是走在前列的。

　　與福州市政府有意引進(jìn)相伴隨的是，華潤(rùn)置地本身也對(duì)福州市場(chǎng)充滿了興趣。這種興趣一是源于華潤(rùn)置地通過(guò)萬(wàn)象城實(shí)施全國(guó)商業(yè)布局戰(zhàn)略的重要一步，同時(shí)也是看準(zhǔn)了福州作為東南沿海省會(huì)以及海西核心區(qū)的消費(fèi)能力。

　　既然政府和企業(yè)都有較強(qiáng)合作意愿，那么雙方合作的基點(diǎn)——土地也就自然不在是問題，盡管目前福州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)高熱之態(tài)。

　　“福州地產(chǎn)圈子的人都清楚，華潤(rùn)置地所拿的這兩宗地就是政府為其準(zhǔn)備的，雙方之前早已經(jīng)談妥。”福州業(yè)內(nèi)人士如是稱。

　　其實(shí)，從華潤(rùn)置地所拿兩幅地塊的出讓公告中，也能看出明顯的“定制”痕跡。

　　兩幅地塊對(duì)競(jìng)買人的資格要求如出一轍，首先要求競(jìng)買人需為世界500強(qiáng)企業(yè)，該集團(tuán)公司下屬企業(yè)應(yīng)有房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，且該上市公司的總資產(chǎn)不低于1500億元，凈資產(chǎn)不低于500億元。

　　另外，競(jìng)買人所屬集團(tuán)公司的控股企業(yè)在國(guó)內(nèi)特大城市（北上廣深）開發(fā)且持有至少一個(gè)大型購(gòu)物中心，總建筑面積不少于15萬(wàn)平方米。

　　如此種種，無(wú)疑已將地塊的競(jìng)買人鎖定，而對(duì)象就是華潤(rùn)置地。其母公司華潤(rùn)集團(tuán)是全球500強(qiáng)企業(yè)之一，2013年排名第187位，華潤(rùn)置地自身的資產(chǎn)規(guī)模也符合競(jìng)買要求。

　　另外，在國(guó)內(nèi)特大城市持有15萬(wàn)平以上的大型購(gòu)物中心，這一指標(biāo)也指向了華潤(rùn)置地，其在深圳打造并持有的萬(wàn)象城建筑面積近19萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目堪稱華潤(rùn)置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最成功的項(xiàng)目，不僅是其對(duì)外擴(kuò)張的依托，甚至在一定程度上已成為華潤(rùn)置地的名片。

　　商業(yè)再拓

　　無(wú)論是形象上還是在價(jià)值上，萬(wàn)象城都會(huì)引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平，因而對(duì)任何一個(gè)城市政府都有強(qiáng)大吸引力，這無(wú)疑也給華潤(rùn)置地增加了土地議價(jià)能力，此次福州地塊的“定向出讓”，以及最終的底價(jià)成交也正好說(shuō)明這一點(diǎn)。

　　縱觀華潤(rùn)置地打造的商業(yè)產(chǎn)品，已形成了萬(wàn)象城和五彩城兩個(gè)系列，分別承擔(dān)都市綜合體和區(qū)域商業(yè)中心的定位，這種較為清晰的產(chǎn)品線也為華潤(rùn)置地?fù)屨剂烁嗟氖袌?chǎng)。

　　不過(guò)，從華潤(rùn)置地以往在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展歷程來(lái)看，在同一個(gè)城市同時(shí)布局萬(wàn)象城和五彩城卻并不多見，更不用說(shuō)將兩大項(xiàng)目放在一個(gè)城區(qū)內(nèi)，由此也讓人擔(dān)憂，該區(qū)域是否有滿足華潤(rùn)置地兩大商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)支撐。

　　福州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，華潤(rùn)置地此次所拿的兩幅地塊位置其實(shí)相距不遠(yuǎn)，而地塊周邊就是福州傳統(tǒng)的萬(wàn)寶商圈，只不過(guò)該商圈針對(duì)的主流消費(fèi)群體是青年、時(shí)尚人群，消費(fèi)能力并不算很強(qiáng)。

　　該人士還提到，雖然鼓樓區(qū)是福州的主城區(qū)，也是城市核心區(qū)，但華潤(rùn)置地所拿地塊周邊卻只有融信瀾郡一個(gè)較為成熟的住宅小區(qū)，周邊更多的還是老房子，消費(fèi)能力在福州其實(shí)并不算強(qiáng)。

　　另外，就福州整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，華潤(rùn)置地今后可能還將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　在華潤(rùn)置地所拿地塊不遠(yuǎn)處，以萬(wàn)寶商圈為原點(diǎn)，一路之隔的蘇寧廣場(chǎng)剛剛于去年9月30日開業(yè)，而距離萬(wàn)寶商圈不過(guò)一橋之距的浦上商圈，目前已有紅星國(guó)際、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂都匯等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而在浦上大橋橋頭還有閩侯區(qū)的綜合體群升江山城。

　　此外，在福州東部，商業(yè)綜合體數(shù)量也不在少數(shù)，已落成的項(xiàng)目就有世歐王莊、東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng)、臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　福州大型商業(yè)綜合體數(shù)量的爆發(fā)式增長(zhǎng)，亦讓多數(shù)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂供應(yīng)可能面臨過(guò)剩。

　　從華潤(rùn)萬(wàn)象城的定位來(lái)看，都是城市中心廣場(chǎng)，一般除了一線城市之外，一個(gè)城市只會(huì)有一個(gè)中心，而萬(wàn)象城也就只能有一座，福州項(xiàng)目雖然滿足了城市中心的定位，但能否實(shí)現(xiàn)城市中心的價(jià)值卻還有待驗(yàn)證。