任何開發(fā)商都愿意選擇對接金融，并且上市之后商業(yè)部分還可以剝離，星河現(xiàn)在也在考慮這個事情，由商業(yè)地產(chǎn)先行上市。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 見習編輯 何緣 “商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會越做越強。”對于商業(yè)地產(chǎn)的前景，星河商業(yè)公司總經(jīng)理陶慕明如是強調(diào)。

　　作為深圳起步較早的商業(yè)地產(chǎn)公司，星河在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域近年來雖然步子邁的不大，但足夠穩(wěn)健，福田COCOPark的成功運營就是例子。

　　據(jù)陶慕明介紹，目前星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，其中星河COCO系品牌是已經(jīng)建立，同時也被市場所認可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個商業(yè)品牌。

　　此外，星河COCOPark已經(jīng)在進行異地復制，常州的COCOPark項目已在籌備中。未來深圳星河world建成后，在里面也將有一個星河COCOPark，而這種星河world的城市新綜合體項目也有可能會成為星河今后另外一個大的產(chǎn)品線。

　　按照星河的計劃，未來5年內(nèi)，星河商業(yè)地產(chǎn)所運營的商業(yè)項目將達到8個，商業(yè)總面積將達到90多萬平方米。

　　陶慕明則具體談到，短期從星河的角度來講，2014年位于深圳龍華的星河COCOCity會開業(yè)，預計在2015年到2016年，常州COCOPark和深圳星河world將面世。

　　而在具體運營方式上，陶慕明表示，星河大型的整體性項目，像星河COCOPark一定是持有經(jīng)營，一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售，因為商業(yè)項目也有經(jīng)營特點，賣了就不利于經(jīng)營，出售的部分也是進行資本操作。

　　如今國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，眾多涉入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司都提出了各自的擴張計劃，在這其中，異地擴張就顯得尤為重要。

　　談及星河的異地擴張，陶慕明表示，在這個過程中，從前期招商到后期經(jīng)營，以及項目的具體操作，無障礙聯(lián)系很重要。從星河的招商情況來看，由于70%至80%都是全國連鎖品牌，所以溝通不會有多大隔閡。在后期運營方面，星河也是在一個大平臺下運營。

　　陶慕明還強調(diào)，異地開發(fā)從嚴格意義上來講，可以稱之為管理下沉，當一個公司從區(qū)域公司發(fā)展成為全國公司的時候，一定會需要一個環(huán)節(jié)，用半年、一年，甚至更長的時間去討論權(quán)限下放的問題。

　　而當商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，如何順利對接金融與資本市場，也是所有商業(yè)地產(chǎn)運營者考慮的長遠問題。

　　但相比世界上這種通行的做法，由于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場還沒有開放，因此大多數(shù)開發(fā)商都會選擇去境外上市，日前同處深圳的深國投商置就計劃赴港上市。

　　對此，陶慕明也表示，任何開發(fā)商都愿意選擇對接金融，并且上市之后商業(yè)部分還可以剝離，星河現(xiàn)在也在考慮這個事情，由商業(yè)地產(chǎn)先行上市。

　　另外，對于目前商業(yè)地產(chǎn)熱的現(xiàn)狀，陶慕明認為，由于在中國土地不是私有，所以有政府和所謂企業(yè)的博弈在里面。而受國家對地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前并不是所有發(fā)展商都主動想做商業(yè)，而是因為政策的影響不得不做商業(yè)。

　　以下為觀點新媒體對深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司總經(jīng)理陶慕明先生采訪實錄：

　　觀點新媒體：這幾年商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，您覺得這個現(xiàn)象會持續(xù)多久，具體的商業(yè)項目會不會根據(jù)各個地方的政策，或者城市的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境做一些具體定位？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會越做越強，這是一個規(guī)律。

　　人們對生活的要求在不斷提高，商業(yè)要不斷滿足人們的需求，就需要商業(yè)地產(chǎn)這個服務(wù)設(shè)施去實現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)實際上是產(chǎn)品和人們消費的中間媒介。而中國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，我們現(xiàn)在基本上在仿照西方很多年前的方法，還處于不斷調(diào)整的過程。

　　國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)不同，它和國家政治經(jīng)濟緊密相連。我們經(jīng)常在想到底商業(yè)規(guī)模多大才最合適？因為一個城市的商業(yè)規(guī)模都有一個定式。受國家對地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前并不是所有的發(fā)展商都主動想做商業(yè)，而是因為政策的影響不得不做商業(yè)，這才會出現(xiàn)我們看起來覺得市場有些盲目的狀況出現(xiàn)。

　　其實，商業(yè)地產(chǎn)包括很多種形態(tài)，不只是商場或購物中心。商場只是商業(yè)地產(chǎn)其中一個部分?，F(xiàn)在，除了做銷售住宅之外的，我們基本上定義為商業(yè)地產(chǎn)。只能這樣去反定義，沒有正面定義。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)處于起步和不成熟階段，作為開發(fā)商，在選擇項目時會有怎樣的考量？

　　陶慕明：因為在中國，土地不是私有的，所以有政府和所謂企業(yè)的博弈在里面。比如開發(fā)商要拿一塊地，如果是建住宅，政府不一定會給，但是說蓋一個10萬平方米的商場，附帶在給100萬平方米的住宅，一般政府就會給。

　　觀點新媒體：就是說拿地的時候會有傾向性？

　　陶慕明：這其實也是大勢所趨。

　　打個比方，商業(yè)不像建機場一樣，要考慮這個機場放在哪個地方好點。相反，因為發(fā)展商要拿這塊地，所以需要規(guī)劃一個商業(yè)項目，但這也可能會導致以后招商運營存在一系列問題，也導致了商業(yè)回報率低，可能很多商家能賺錢，但是發(fā)展商不賺錢。

　　同時，這也暴露出一個問題，現(xiàn)在整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量太大，供求關(guān)系下的市場規(guī)律會讓很多開發(fā)商到最后變成被零售商和品牌商牽著走。

　　不過對于商業(yè)地產(chǎn)投資熱會持續(xù)多久，其實也不用擔心。因為市場是可以調(diào)整的，在社會發(fā)展過程中，只要有人存在就一定會有消費行為存在。除非經(jīng)濟倒退，商業(yè)地產(chǎn)才會消失。但是經(jīng)濟一定是往前走的，所以商業(yè)地產(chǎn)一定會成熟，只不過是逐步成熟，而在逐步成熟的過程中，有人退出有人存活，這就是優(yōu)勝劣汰。

　　觀點新媒體：從星河的角度，如何面對和解決這些問題？

　　陶慕明：一般來講，一些實力強的、真正想做商業(yè)地產(chǎn)的公司，是可以通過自身的實力和水平，以及對未來的規(guī)劃來化解目前的困難。

　　從星河的角度來說，我們是一個發(fā)展相對比較穩(wěn)健的公司，這幾年來非常慎重的做開發(fā)，項目的選址相對來說有自己的獨特性。

　　例如我們現(xiàn)在已有的星河COCOPark和明年將開業(yè)的星河COCOCity，以及將來要建的項目，周邊至少會有自己的住宅項目和附件的項目作支撐，或者處在住宅密集區(qū)，所以選址是比較慎重的。而且星河的地產(chǎn)主要是開發(fā)中高端樓盤，所以我們在跟隨做商業(yè)項目的時候，自然而然不會差。

　　觀點新媒體：今后公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面是否將繼續(xù)堅持這種策略？

　　陶慕明：短期內(nèi)應該還是會持續(xù)這個跟隨住宅的趨勢。這其實跟大多數(shù)發(fā)展商一樣，在建設(shè)商業(yè)項目時會同時會建有住宅項目，商業(yè)項目一般都會組建商業(yè)公司來運營管理，這也是出于營銷需要。

　　觀點新媒體：星河有沒有考慮今后會單獨做一些純商業(yè)的項目？

　　陶慕明：純商業(yè)的項目我們就要去進行多緯度比較，特別是經(jīng)濟回報，除了要考慮未來的前景外，還要看我們公司能否承受資金壓力。其實位于深圳的星河world就是個典型的案例，它的開發(fā)成本和定位讓公司覺得這個項目是可以做的。今后星河也會特別注重這種有潛力的，位于好的商業(yè)地段的項目開發(fā)。

　　觀點新媒體：星河world的具體定位是怎樣的，有無特別之處？

　　陶慕明：這個項目的定位我們還在研究過程中，但是大的方向肯定是做商務(wù)園區(qū)。我們考慮的是將來配置什么樣的產(chǎn)業(yè)在里面，從而使項目和市場更緊密聯(lián)系，進而和城市發(fā)展相結(jié)合。

　　我們也希望在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配合下把星河world做得更優(yōu)秀，同時作為星河商業(yè)地產(chǎn)一個龍頭式的項目，我們也在考慮今后要長期大量持有。

　　觀點新媒體：在具體的商業(yè)產(chǎn)品線方面，公司又是如何規(guī)劃的？

　　陶慕明：星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，星河COCO系品牌是我們已經(jīng)建立的，同時也被市場所認可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個商業(yè)品牌。目前星河COCOPark已經(jīng)在進行異地復制，常州COCOPark項目已經(jīng)在籌備中。未來星河world建成了，在里面也有一個星河COCOPark。這種星河world的城市新綜合體項目也有可能會成為我們另外一個大的產(chǎn)品線。

　　觀點新媒體：在異地品牌復制過程中，如何根據(jù)不同區(qū)域和市場進行調(diào)整？

　　陶慕明：其實在品牌復制的過程中，品牌和經(jīng)營理念都是一致的，這也是最重要的，管理模式也不會有大的改變，只是具體項目的內(nèi)容會有些不一樣。如果非要說異地擴張有什么難度，那最大的難度就是如何落地，以及全國性品牌和當?shù)亟Y(jié)合度的問題。

　　在異地復制的過程中，從前期招商到后期經(jīng)營，以及項目的具體操作，首先我們認為無障礙聯(lián)系很重要。從目前我們的招商情況來看，由于70%至80%都是全國連鎖品牌，所以溝通不會有多大隔閡。在后期運營方面，我們也是在一個大平臺下的運營。

　　異地開發(fā)從嚴格意義上來講，我們也稱之為管理下沉。比如原本有一些總部要承擔的工作，今后慢慢會由地方公司來承擔。當一個公司從區(qū)域公司發(fā)展成為全國公司的時候，都會遇到同樣的問題。所以一定會需要一個環(huán)節(jié)，用半年、一年，甚至更長的時間去討論權(quán)限下放的問題。

　　觀點新媒體：公司在選擇品牌商方面有哪些要點？

　　陶慕明：我們的項目選擇品牌商會根據(jù)消費群體的消費習慣，在業(yè)態(tài)組合方面有一些具體要求。根據(jù)不同的地區(qū)，每個業(yè)態(tài)所占的權(quán)重會不一樣，不同的業(yè)態(tài)對應不同的比例關(guān)系，這也和當?shù)睾诵南M群體有關(guān)，所以我們前期會做很多市場調(diào)研。

　　觀點新媒體：隨著星河旗下商業(yè)項目逐步成熟，回報率會不會達到一個瓶頸？

　　陶慕明：其實商業(yè)地產(chǎn)的每個物業(yè)品種回報率都是不一樣的，但我們星河整體的利潤已經(jīng)很優(yōu)秀，特別是商業(yè)項目，包括已經(jīng)開業(yè)的兩個星河COCOPark、寫字樓，包括酒店的經(jīng)營狀況都是同行業(yè)中不錯的。

　　如果商業(yè)項目已經(jīng)運營到一個非常成熟的階段了，它的收益會漸趨穩(wěn)定。這也是市場發(fā)展的規(guī)律。

　　觀點新媒體：公司是否有將商業(yè)資產(chǎn)打包上市的計劃？

　　陶慕明：商業(yè)上市的其實很多，關(guān)鍵是上市完成以后要有資本杠桿的操作，這在資本發(fā)達的一些國家，資本杠桿都用得比較成熟，但國內(nèi)還處在研究的初級階段。

　　當然了，任何開發(fā)商都愿意這樣做，這也是世界上通行的做法，只不過這種狀況在我們中國相對比較少，至于原因則是因為國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場還沒有開始開放。

　　但是境外可以，最近也有幾家公司已經(jīng)在做，并且上市之后商業(yè)部分也可以剝離，我們現(xiàn)在也在考慮這個事情，由商業(yè)地產(chǎn)先上市。

　　觀點新媒體：有些公司提到短期內(nèi)要在全國開設(shè)多個項目，這種大規(guī)模的擴張是否正常？星河今后的計劃又是怎樣的？

　　陶慕明：這些公司的擴張也是順勢而為，但肯定也都是跟隨地產(chǎn)的發(fā)展。

　　如果要做100個商業(yè)項目，必須和住宅、產(chǎn)業(yè)等配套進行，我相信很少有公司會單獨去發(fā)展。像這種短期的擴張，從人才和資金來講都要謹慎考慮。比如說要進入一百個城市，每一個城市每年創(chuàng)造的利潤和銷售量是多少，一定是有計劃的。

　　如果我們星河說未來五年之內(nèi)要做到5個COCOPark，那么我們一定是有的放矢，絕不是憑空捏造，因為已經(jīng)有項目在跟進中。短期從星河的角度來講，2014年星河COCOCity會開業(yè)，預計在2015年到2016年，常州COCOPark和星河world會面世。

　　觀點新媒體：從公司的運營角度來講，商業(yè)項目的出售和持有的比例是多少？

　　陶慕明：一般來說，我們大型的整體性的項目，像星河COCOPark一定是持有經(jīng)營。而一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售。因為商業(yè)項目也有經(jīng)營特點，賣了就不利于經(jīng)營，所以我們出售的部分也是進行資本操作。常州的項目將是一個16萬平米的商業(yè)，我們持有比列會占到一半。

　　觀點新媒體：在經(jīng)營方面，整體持有經(jīng)營的收益是不是會更好？

　　陶慕明：當然，從未來長遠發(fā)展來看，臨街商鋪持有經(jīng)營肯定沒有商業(yè)中心持有經(jīng)營收益大。因為它的價值總有一個封頂?shù)臅r候，因為沒有運營，僅僅只是靠物業(yè)的增值獲得租金。

　　而商業(yè)中心的收益則包含兩個方面，一是物業(yè)本身的增值，再就是運營。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，在前景美好但競爭日益激烈的環(huán)境下，您認為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)未來肯定無比美好。因為我們每個人的工資在不斷提高，越來越尊重自己的消費，消費也越來越多，這就是商業(yè)的潛力。同時，中國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對西方發(fā)達國家來說盡管目前是落后的，但是總體前景是非常美好的，所以不能錯過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇。

（審校：武瑾瑩）