萊茵控股集團此次將兩處物業(yè)注入上市平臺后將不從事房地產開發(fā)業(yè)務，而這也避免了與上市公司的同業(yè)競爭。

　　觀點網 見習編輯 張常旺 自8月2日新湖中寶拋出近三年來首單房企再融資方案以來，各家上市房企便開始籌措再融資事宜，募投項目也從最初的舊城改造擴展到商品住宅和商業(yè)地產項目。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月5日，已經有38家A股上市房企公布了再融資預案或因重大事項停牌，而上市房企的累計再融資計劃規(guī)模達到了707.16億元。

　　無獨有偶，萊茵達置業(yè)股份有限公司在11月7日宣布，擬向包括控股股東萊茵達集團在內的不超過10家特定對象非公開發(fā)行不超過3.4億股A股股票，發(fā)行底價為3元/股，募集資金總額不超過10.2億元。

　　萊茵置業(yè)公布定增方案

　　萊茵置業(yè)此次拋出的定增方案受到了大股東萊茵達控股集團的給力捧場。集團擬將其持有萊駿投資管理有限公司100%股權和嘉禾北京城商鋪資產作價4.2億元認購其1.4億股定增股份。

　　而除去萊茵達控股集團的認購外，萊茵置業(yè)此次非公開發(fā)行可募集的現(xiàn)金扣除發(fā)行費用后預計不超過6億元。

　　據(jù)介紹，此次募集的現(xiàn)金將用于余政掛出(2013)7號地塊項目和余政掛出(2010)128地塊項目，其中7號地擬投入募集現(xiàn)金3.2億元，128號地2.8億元，該兩宗地均位于杭州市臨平地區(qū)。

　　其中7號地為公司今年4月份所摘得地塊，該地塊規(guī)劃為剛需項目，總投資6.8億元，以90平方米的戶型為主，公司預計銷售收入9.23億元，凈利潤1.28億元，銷售凈利率為13.88%。

　　而128號地即為當前已開工建設的“萊茵·知己”項目，該項目同樣定位剛需市場，建筑總面積達14.92萬平方米，90平方米以下戶型套數(shù)占總量的60%以上，預計銷售收入達14.65億元，凈利潤1.77億元。

　　據(jù)了解，萊茵置業(yè)在這樣一個時間節(jié)點選擇以定增的方式再融資，一方面得益于再融資的開閘，另一方面或許與萊茵置業(yè)自身需求也不無關系。

　　數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)上半年實現(xiàn)預售金額12.93億元，對比2012年年銷售28億元，已經顯現(xiàn)出業(yè)績低點。并且，截至到6月39日，其合并口徑資產負債率達到82.23%，處于較高的負債水平。

　　低資產收益項目引關注

　　萊茵置業(yè)此次定增方案的亮點之一就在于大股東以旗下萊駿投資和嘉禾北京城商鋪100%權益進行認購。

　　認購完成后，萊茵達控股集團及一致行動人高靖娜將持有萊茵置業(yè)57.26%的權益。

　　據(jù)公告顯示，萊駿投資成立于2013年8月16日，其主要資產為萊茵達大廈，該大廈是一棟位于杭州西湖區(qū)的甲級寫字樓，總建筑面積1.69萬平方米，除集團自用的1308平方米外，其余均對外出租，平均月租金約為85元/平方米。

　　財務數(shù)據(jù)顯示，萊駿投資2012年實現(xiàn)營業(yè)收入1612.49萬元，凈利潤603.63萬元；而2013年1-10月公司錄得營業(yè)收入1414.72萬元，凈利潤543萬元，業(yè)績均維持在微利狀態(tài)。

　　而嘉禾北京城商鋪是萊茵控股集團所擁有的以中高檔居家市場為主要業(yè)態(tài)的綜合性服務物業(yè)，總建筑面積1.59萬平方米，集團所擁有部分地產出租率為60.55%。

　　但由于其平均月租金22元/平方米在嘉興中心地塊處于偏低水平，并且缺乏運營團隊，造成了嘉禾北京城資產的暫時性虧損。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年嘉禾北京城商鋪實現(xiàn)營業(yè)收入118.65萬元，凈利潤-236.55萬元，而在2013年前10月其錄得營業(yè)收入117.37萬元，凈利潤為-184.28萬元。

　　對于此次注入上市平臺的兩處物業(yè)，有關市場研究人士表示出擔憂，“該兩份資產收益效率都不高，萊茵置業(yè)方面將有可能面對凈資產收益率下滑的挑戰(zhàn)。”

　　而萊茵置業(yè)內部人士在接受觀點新媒體采訪時則表示，公司看好該兩處物業(yè)的市場前景。

　　“首先，它們都屬于商業(yè)地產，商業(yè)地產本身符合上市公司旗開五五的戰(zhàn)略，目前的利潤分配是各自百分之五十，符合我們的戰(zhàn)略；第二，本身兩塊物業(yè)都處于當?shù)氐暮诵纳虡I(yè)區(qū)，未來的商業(yè)資產的增值前景很大，同時能帶動租金收益的提高。”該人士如是說。

　　據(jù)了解，萊茵控股集團此次將兩處物業(yè)注入上市平臺后將不從事房地產開發(fā)業(yè)務，而這也避免了與上市公司的同業(yè)競爭。

　　而萊茵置業(yè)方面稱，此次置入該兩處物業(yè)能給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且在發(fā)行募集的現(xiàn)金到位后，公司的資金壓力將得到有效的緩解。