在外界看來(lái)，此次資產(chǎn)置換不僅是其重演財(cái)技的斂財(cái)之道，同時(shí)也意味著集團(tuán)層面的繼續(xù)整合。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 10月8日晚間，瑞安房地產(chǎn)有限公司公布9月銷售簡(jiǎn)報(bào)。今年1-9月，該集團(tuán)錄得合約及認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷售額合共達(dá)91.88億元。

　　而在合約銷售方面，截止至9月底，瑞房實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約物業(yè)銷售81.39億元，較去年同期增長(zhǎng)240%，達(dá)到全年物業(yè)銷售目標(biāo)90億元的90%。

　　前9月銷售

　　期內(nèi)，瑞房累計(jì)已出售總建筑面積達(dá)32.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)153%，平均售價(jià)為2.48萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，有分析人士指出，由于瑞房在售項(xiàng)目比較少，因而銷售業(yè)績(jī)受到推盤節(jié)奏影響比較大，單從合約物業(yè)銷售相較去年的同期增長(zhǎng)幅度來(lái)看，240%的增幅較為難得。

　　“不過(guò)，從前9個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，90多億的銷售表現(xiàn)對(duì)于已進(jìn)入國(guó)內(nèi)發(fā)展多年的瑞安來(lái)說(shuō)，只能是勉勉強(qiáng)強(qiáng)。與國(guó)內(nèi)諸多開發(fā)商相比，這個(gè)業(yè)績(jī)就顯得比較蒼白。”該人士如此表示。

　　數(shù)據(jù)另披露，在今年前九個(gè)月之內(nèi)瑞安房地產(chǎn)共售出845個(gè)車位。除上述合約物業(yè)銷售業(yè)績(jī)之外，報(bào)告期內(nèi)，瑞房還錄得認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷售總額10.49億元，預(yù)計(jì)將陸續(xù)于未來(lái)月份轉(zhuǎn)成正式合約物業(yè)銷售。

　　從9月單月來(lái)看，瑞安房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售6.36億元，已出售總建筑面積3.3萬(wàn)平方米，平均售價(jià)為1.93萬(wàn)元/平方米，當(dāng)月另售出29個(gè)車位。

　　相比8月份，瑞房在合約物業(yè)銷售方面取得小幅增長(zhǎng)。8月數(shù)據(jù)顯示，該月瑞房實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額4.59億元，已出售總建筑面積2.35萬(wàn)平方米及27個(gè)車位，平均售價(jià)為1.96萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，瑞房方面表示，8月份的合約物業(yè)銷售額較低主要是由于沒有新樓盤于8月份推出，9月份達(dá)成的合約及認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷售主要來(lái)自武漢天地及重慶天地?cái)?shù)次開盤的銷售成績(jī)。

　　資產(chǎn)置換

　　談及武漢天地與重慶天地，不少投資者會(huì)聯(lián)想到瑞房近來(lái)的資產(chǎn)重組動(dòng)作。

　　9月30日晚間，瑞房宣布與投資者TPD訂立資產(chǎn)置換協(xié)議，用以重組集團(tuán)的資產(chǎn)及資源。TPD將用太平橋116、瑞虹新城、武漢天地及重慶天地四個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益，換取瑞安房地產(chǎn)于太平橋116項(xiàng)目的全部權(quán)益。

　　根據(jù)公告，瑞房將以其在太平橋116項(xiàng)目中的51%股權(quán)，向TPD置換其上海瑞虹新城的20.19%股權(quán)、武漢市武漢天地25%股權(quán)、重慶市重慶天地部分股權(quán)。經(jīng)調(diào)整的太平橋116平整地盤價(jià)值為52.73億元，而TPD組合的價(jià)值為43.49億元。

　　協(xié)議進(jìn)一步披露，由于TPD組合價(jià)值減去貸款擔(dān)保費(fèi)1960萬(wàn)元后，價(jià)值低于經(jīng)調(diào)整的太平橋116平整地盤價(jià)值，瑞房有權(quán)收回價(jià)值差額。若出現(xiàn)這種情況，在合營(yíng)完成后，瑞房將持有太平橋116項(xiàng)目的約18%股權(quán)。

　　置換完成之后，投資者將擁有太平橋116的全部權(quán)益。而瑞房、TPD亦會(huì)成立合營(yíng)公司，為開發(fā)太平橋116開發(fā)成本籌資。其中，瑞房將按總額或經(jīng)調(diào)整太平橋116平整地盤價(jià)值的15%的較高者出資。

　　除此之外，置換協(xié)議還指出，瑞房須在太平橋116平整地盤后，于明年10月底前向TPD發(fā)書面通知，否則任何一方可終止置換協(xié)議。

　　資料顯示，太平橋116，指將在上海市盧灣區(qū)（后與黃浦區(qū)合并）116號(hào)地塊內(nèi)進(jìn)行建議開發(fā)項(xiàng)目，主要包括住宅開發(fā)（包括停車位），于本公布日期其土地使用權(quán)由Portspin直接或透過(guò)一家或以上附屬公司擁有，項(xiàng)目總建筑面積約9萬(wàn)平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值52.61億元。

　　武漢天地，位于武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，是集辦公室、零售、餐飲、娛樂(lè)及住宅物業(yè)為一體的大型綜合發(fā)展項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積約180萬(wàn)平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值74.19億元。

　　瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目之一，總建筑面積約為180萬(wàn)平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值236.46億元。

　　重慶天地，位于重慶渝中區(qū)西北部，為市區(qū)重建項(xiàng)目，包括人工湖、辦公室、會(huì)展設(shè)施、酒店、零售、娛樂(lè)場(chǎng)所及住宅物業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積約360萬(wàn)平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值104.04億元。

　　重施財(cái)技

　　實(shí)際上，今年以來(lái)，瑞房一直尋求融資方面的突破，同時(shí)也在尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。因而，在外界看來(lái)，此次資產(chǎn)置換不僅是其重演財(cái)技的斂財(cái)之道，同時(shí)也意味著集團(tuán)層面的繼續(xù)整合。

　　據(jù)了解，TPD是瑞房合伙方房地產(chǎn)投資基金，由大型機(jī)構(gòu)投資者至高凈值個(gè)人等合作伙伴組成，主要投機(jī)內(nèi)地、香港、澳門及臺(tái)灣的物業(yè)。

　　更值得玩味的是，公告中還提到，TPD可通過(guò)子公司向瑞房出售價(jià)值9000萬(wàn)美元（約6.97億港元）的選擇權(quán)，瑞房將因此在太平橋116項(xiàng)目上增持至28%。TPD更會(huì)向瑞安發(fā)行價(jià)值9000萬(wàn)美元的新股，瑞房可通過(guò)行使購(gòu)買選擇權(quán)，對(duì)太平橋116項(xiàng)目增持股權(quán)至約37%。

　　這就意味著該基金未來(lái)可以通過(guò)上述方式退出。事實(shí)上，對(duì)于善用金融工具為自己籌資的羅康瑞而言，“右手倒左手”的交易并不陌生。

　　有熟悉瑞房的分析師表示，瑞房往往會(huì)在一定時(shí)間之后，待項(xiàng)目發(fā)展成熟，再讓金融工具退出。

　　對(duì)此，瑞房方面表示，由于TPD已投入其全部資本，失去融資能力，而集團(tuán)物業(yè)需持續(xù)投入資金，因此產(chǎn)生資金缺口，在重組后，使集團(tuán)全資擁有上述3項(xiàng)目，使公司在日后就集團(tuán)公司進(jìn)行融資及策略合伙時(shí)更具靈活性，不受牽制，公司可與其他策略伙伴訂立能提供長(zhǎng)遠(yuǎn)投資前景和利益的合營(yíng)安排。

　　而在事成后，瑞房將全權(quán)管理太平橋116項(xiàng)目的發(fā)展，同時(shí)亦享有上海瑞虹新城、武漢天地及重慶天地于發(fā)展、融資及管理上的全部控制權(quán)，從中取得短至中期回報(bào)，并透過(guò)出售已落成物業(yè)及商業(yè)物業(yè)租賃創(chuàng)造價(jià)值。

　　對(duì)于上述事件，瑞銀在不久之前發(fā)布研究報(bào)告指出，瑞房減持太平橋116項(xiàng)目股權(quán)的價(jià)值，相等于其三個(gè)項(xiàng)目所增持權(quán)益的總值，相信互換將于2015年開始。因而該行上調(diào)該公司2013/14/15年盈測(cè)3%/0%/39%，同時(shí)上調(diào)每股資產(chǎn)凈值4%至7.1元。

　　瑞銀指出，瑞房相信，由于已完全取得三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益，預(yù)料可加快發(fā)展步伐。因而，該行將其目標(biāo)價(jià)由2.8元上調(diào)至2.91元，評(píng)級(jí)“買入”不變。