在北京、上海、杭州這樣的城市里面不合作，項(xiàng)目規(guī)模比較大，地價(jià)也比較貴，不合作的話，很多項(xiàng)目就很難做。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 見(jiàn)習(xí)編輯 楊澤偉 8月26日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司在香港召開(kāi)2013年中期業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌、執(zhí)行總裁汪孟德、首席財(cái)務(wù)官兼副總裁黃書平在現(xiàn)場(chǎng)接受了媒體的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)。

　　孫宏斌表示，上半年公司以股權(quán)收購(gòu)方式買入四宗土地，另有一宗通過(guò)拍賣獲得，和綠城中國(guó)一起并購(gòu)的盛世濱江項(xiàng)目，未來(lái)將繼續(xù)以并購(gòu)形式購(gòu)地，不會(huì)以高價(jià)取“地王”。 

　　另外，融創(chuàng)在北京亦莊有兩宗土地，以興建低密度住宅。孫宏斌形容北京樓市表現(xiàn)不理性，不少地價(jià)上漲速度較樓價(jià)升得快，但購(gòu)買北京土地是明智選擇，因已作全面評(píng)估，認(rèn)為亦莊配套良好，有望成為下一個(gè)望京。

　　截至6月底，融創(chuàng)凈負(fù)債率由去年78.9％跌至中期的71.8％，但購(gòu)買了盛世濱江項(xiàng)目或令負(fù)債率上升，但全年負(fù)債率維持在70％至95％之間。

　　孫宏斌預(yù)期，中央會(huì)令樓市更加市場(chǎng)化，并且會(huì)增加城市位置和產(chǎn)品差別性，例如高端和低價(jià)產(chǎn)品監(jiān)管不同，但表示對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景悲觀，因?yàn)槭艿揭?guī)管，增長(zhǎng)空間不大。

　　首席財(cái)務(wù)官兼副總裁黃書平介紹，公司整體248億的負(fù)債里面一年之內(nèi)到期的負(fù)債是65.7億，占總負(fù)債的26%。今年上半年負(fù)債率能夠做到71.8%，這比去年同期也有所下降。

　　展望下半年，融創(chuàng)會(huì)有12個(gè)新樓盤項(xiàng)目，在8月份已經(jīng)推出來(lái)4個(gè)，現(xiàn)在的銷售情況都很好，預(yù)計(jì)在九、十月份會(huì)陸續(xù)推出8個(gè)樓盤出來(lái)。

　　以下為融創(chuàng)中國(guó)2013年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我有兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)，你們的中期業(yè)績(jī)還不錯(cuò)，大部分?jǐn)?shù)據(jù)增長(zhǎng)很快，但是毛利率增長(zhǎng)不是很快，我不知道這和調(diào)控和限價(jià)有沒(méi)有關(guān)系？

　　第二個(gè)，我想問(wèn)一下汪總，你們的凈負(fù)債率是71.8%，現(xiàn)在的資本負(fù)債率是多少？

　　孫宏斌：我們的毛利率今年表面上比較低，但是實(shí)際上很高。像北京的房?jī)r(jià)，全部平均以后就拉下來(lái)了。其實(shí)，我們的毛利率還是很高，今年上半年主要是上海的玉蘭花園和蘇州的御園，這兩個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)大概占我們?nèi)胱№?xiàng)目的小一半，這兩個(gè)項(xiàng)目的毛利率非常低，這樣就把整體的毛利率拉下來(lái)，我們其它項(xiàng)目的毛利率都挺高。

　　因?yàn)?，我們?dāng)時(shí)在合作的時(shí)候，這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在估值的時(shí)候本身就是負(fù)的，有虧損的，通過(guò)我們的努力基本上做平了，毛利率就能夠做到百分之八點(diǎn)幾，所以我們整體的毛利率還是很好的。除了這兩個(gè)項(xiàng)目之外，其它項(xiàng)目的毛利率都很好。

　　黃書平：關(guān)于我們的毛利率，今年上半年毛利是17.8億左右，和去年同期相比增長(zhǎng)29%。收入增長(zhǎng)得比較多，毛利增長(zhǎng)得比較少，只有29%，最主要原因是毛利率的水平稍微下降了點(diǎn)。

　　其實(shí)，我們整體的毛利率水平是21%，主要的因素有兩點(diǎn)。第一，過(guò)去這一年多的時(shí)間，我們收購(gòu)了西山壹號(hào)院，還有黃埔花園這兩個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)整體的會(huì)計(jì)評(píng)估增值攤銷，今年上半年大概有8.1億，如果不算這8.1億，我們實(shí)際的毛利水平是30.2%，從實(shí)際的經(jīng)營(yíng)毛利率來(lái)看是30.2%。

　　第二個(gè)，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，我們公司通過(guò)收購(gòu)合作的方式，比如說(shuō)像原來(lái)的西山壹號(hào)院，包括綠城的資產(chǎn)包，包括最近做的上海黃浦區(qū)的盛世濱江項(xiàng)目。這幾個(gè)項(xiàng)目在收購(gòu)的過(guò)程中，我們剛好有兩個(gè)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)很好，現(xiàn)金流又很好，公司有很大回報(bào)。

　　但是，在整個(gè)資產(chǎn)包的項(xiàng)目里面，特別是綠城的資產(chǎn)包里面有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是上海玉蘭花園，一個(gè)是蘇州御園，這兩個(gè)項(xiàng)目本身的毛利比較低。剛好今年上半年作為確認(rèn)收入，占我們今年上半年確認(rèn)收入的46%，所以它有將近39.5億的貢獻(xiàn)，它本身的毛利只有8.4%。所以，這樣就把融創(chuàng)整個(gè)毛利率給拉低了。

　　這個(gè)根本的原因是結(jié)構(gòu)性的原因，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)過(guò)程中，比如說(shuō)綠城的資產(chǎn)包里面，其實(shí)他的資產(chǎn)包里面有毛利高的項(xiàng)目，也有毛利低的項(xiàng)目。因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的原因，今年剛好是這兩個(gè)項(xiàng)目在上半年作為確認(rèn)收入。

　　剛才提到的上海玉蘭花園和蘇州御園，在去年的時(shí)候都說(shuō)過(guò)，我們?nèi)ツ旰途G城合作的時(shí)候，整個(gè)綠城的資產(chǎn)包的價(jià)值，在這個(gè)價(jià)值里面，我們當(dāng)時(shí)考慮了三個(gè)項(xiàng)目是虧損的。其中包括上海玉蘭花園和蘇州御園兩個(gè)項(xiàng)目，還包括蘇州的桃花園，這三個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)我們預(yù)計(jì)的虧損額有24億，毛利是負(fù)的。

　　現(xiàn)在我們把毛利做成正的，只是它說(shuō)地價(jià)很高，現(xiàn)在毛利已經(jīng)做到8.4%，它原來(lái)是負(fù)的。同時(shí)，由于時(shí)間的原因，在今年上半年入賬，所以它就影響了整體的毛利率水平。

　　但是從價(jià)值來(lái)講，原來(lái)是負(fù)的毛利，虧24億，現(xiàn)在是正的，這為公司未來(lái)增加了24億的價(jià)值。

　　另外，從銷售的角度來(lái)說(shuō)，這整個(gè)項(xiàng)目里面，我們和綠城合作的項(xiàng)目?jī)r(jià)值是660億。今年整個(gè)綠城合作平臺(tái)公司，我們通過(guò)現(xiàn)金流回流，在上海又獲取了幾個(gè)項(xiàng)目，包括唐鎮(zhèn)和外高橋，貨值已經(jīng)增加到1200億，現(xiàn)金流增加非常多。

　　從公司本身的角度來(lái)看，我們的毛利率水平賬面上是21%，但是從公司核心經(jīng)營(yíng)來(lái)看，不管是未來(lái)的利潤(rùn)還是公司的價(jià)值得到了很大的提高。

　　從我們管理層來(lái)講，我們現(xiàn)在更關(guān)注的事是，第一，公司的核心利潤(rùn)額的增長(zhǎng)。第二個(gè)事，重視我們公司的ROE水平，我們的ROE水平在行業(yè)中一直排前面的。第三個(gè)，我們現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度，能夠把現(xiàn)金流管好。

　　汪孟德：關(guān)于負(fù)債率的問(wèn)題我說(shuō)一下，剛才也看到了我們的報(bào)告，我們凈有期負(fù)債率是71。8%，有期負(fù)債率是31%，另外，總負(fù)債率大概是80%，現(xiàn)在這個(gè)水平在這個(gè)行業(yè)中是平均水平上下。

　　其實(shí)，負(fù)債率有不同的算法。融創(chuàng)這幾年在關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，管控風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理，我們這些年一直把這個(gè)作為最首要任務(wù)。比如說(shuō)我們這幾年銷售一直在增長(zhǎng)，我們的土地儲(chǔ)備也一直在增長(zhǎng)，但是我們的現(xiàn)金也在增長(zhǎng)，我們的負(fù)債率還是控制在一個(gè)非常好的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：綠城上半年拿了盛世濱江的項(xiàng)目，總的投資80億，你們占有一半，這對(duì)你們的負(fù)債會(huì)有什么影響，因?yàn)槟銈兊呢?fù)債有可能因此會(huì)上升？另外，恒大也說(shuō)要進(jìn)軍一線城市，也是布局在京津滬渝，你們有沒(méi)有壓力？第三，綠城表示說(shuō)現(xiàn)在要轉(zhuǎn)型，多做大眾型的戶型，你們和他們有合作，你對(duì)它的轉(zhuǎn)型是不是認(rèn)同？你們上半年的毛利率主要是被他們拉下來(lái)的，你們下半年的毛利率會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降？

　　孫宏斌：自從和綠城合作了以后，我們把所有的產(chǎn)品都做了一次調(diào)整，比如說(shuō)蘇州的桃花園，我們比御園的戶型更合理了。原來(lái)御園的戶型是450平方米，我們調(diào)整到320平方米。香樟園我們對(duì)戶型也做了調(diào)整，像蘇州的玉蘭花園，西花園我們也做了調(diào)整。常州的項(xiàng)目我們一做了調(diào)整，上海的項(xiàng)目也做了調(diào)整，上海新拿的幾個(gè)項(xiàng)目定位也都做了調(diào)整。

　　對(duì)綠城來(lái)說(shuō)更市場(chǎng)化一些，因?yàn)檫^(guò)去綠城的產(chǎn)品做得比較好，他比較自信，現(xiàn)在可能更市場(chǎng)化一些，這和我們是結(jié)合得比較好的，我們也會(huì)支持，也會(huì)一起來(lái)發(fā)展。因?yàn)?，融?chuàng)和綠城有很多項(xiàng)目都是合資的，因?yàn)檫@一塊主要是我們我們?cè)诠埽覀冞@塊的工作一直在做，這也是必須的。

　　至于恒大，一線城市是很大的城市，比如說(shuō)北京、上海是很大的地方，可以有很多人在做。因?yàn)槲覀冊(cè)诰┙驕宀季?，我們?cè)诒本┥习肽暌呀?jīng)做到了第二名，上海我們很快也會(huì)在前面，今年和明年的量都會(huì)很大。其他人進(jìn)軍北京、上海比較有壓力，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@里。

　　為什么呢？因?yàn)槲覀冊(cè)诒本?、上海已?jīng)扎根很多年了，我們就這幾個(gè)城市，北京、上海好項(xiàng)目我們都會(huì)參與。我們有一個(gè)上限，這個(gè)項(xiàng)目超過(guò)上限我就放棄了，沒(méi)有超過(guò)我就拿了。

　　我們?cè)诒本?、上?，F(xiàn)在的項(xiàng)目也比較多，像我們北京的西山壹號(hào)院在賣，我們有金茂府和金茂悅在賣，我們和保利還有兩個(gè)項(xiàng)目在合作，所以我們現(xiàn)在很從容，最近我們也在亦莊買了兩塊地，包括在上海也有8個(gè)項(xiàng)目了。

　　我們盛世濱江項(xiàng)目對(duì)我們的負(fù)債率壓力比較大，因?yàn)槭俏覀儾⒈淼?，我們?cè)诰惩庥?億美元的貸款，在境內(nèi)也有開(kāi)發(fā)貸，這個(gè)對(duì)我們的壓力比較大。如果我們負(fù)債率要控制得比較好也非常不容易，因?yàn)檫@整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)債率都并到我們這里來(lái)了，這個(gè)對(duì)我們的負(fù)債壓力還是很大的。

　　但是，我們的現(xiàn)金流是沒(méi)有問(wèn)題的。另外，我們的負(fù)債率一定會(huì)控制在70%到95%的水平，95%是上限。原來(lái)我們從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要控制到多少，這次我們要求控制在95%之下，是因?yàn)槲覀冇谐兄Z的上限是95%。但是，我們要把負(fù)債率控制下來(lái)很容易，我少拿一塊地就可以了，我從現(xiàn)在不拿地到下半年的負(fù)債率就很低，可能到零。我們的負(fù)債率一定會(huì)控制在70%到95%之間，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)對(duì)我們負(fù)債率的影響很大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年你們的可售貨源是700多億，按照今年的目標(biāo)450億來(lái)算，下半年只需要完成200億就可以達(dá)到450億的目標(biāo)。這700億的去化率比較低，還是說(shuō)公司會(huì)調(diào)高全年的銷售目標(biāo)？你們對(duì)于下半年的政策變化怎么看，因?yàn)樽罱f(shuō)有放松限購(gòu)的跡象，溫州已經(jīng)開(kāi)始放松了。

　　第二，今年上半年你們拿地集中在華東，特別是杭州，而且大部分都是以并購(gòu)的方式進(jìn)行，為什么會(huì)在華東大量補(bǔ)充土地，對(duì)華東特別看好，對(duì)其他幾個(gè)城市土地市場(chǎng)不是很看好嗎？下半年并購(gòu)方式會(huì)不會(huì)繼續(xù)，你認(rèn)為下半年并購(gòu)的可能性會(huì)增加很多嗎？

　　汪孟德：今年的銷售目標(biāo)是450億，我們肯定能夠超額完成。但是超額完成多少，這個(gè)要看有沒(méi)有比現(xiàn)在更好的地塊，如果有我們就會(huì)銷售多一些，如果下半年土地市場(chǎng)沒(méi)有太多的機(jī)會(huì)我們就會(huì)超一點(diǎn)點(diǎn)。

　　另外，融創(chuàng)現(xiàn)在比較主動(dòng)，我們要加是可以的，比如說(shuō)我在現(xiàn)金流比較充裕的情況下提高目標(biāo)也是可以的，我們還是把利潤(rùn)放在第一位。我們現(xiàn)金流充裕了，要看有沒(méi)有合適的機(jī)會(huì)去用，我們還是可以調(diào)整現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，能夠把價(jià)格靈活的調(diào)整，要根據(jù)公司的利潤(rùn)情況來(lái)看。

　　融創(chuàng)下半年的銷售會(huì)比較主動(dòng)，能夠根據(jù)公司的整體需求來(lái)安排我們的銷售節(jié)奏。

　　孫宏斌：我們肯定會(huì)到450億多，如果光450億去化率肯定很低。下半年的政策我覺(jué)得有兩點(diǎn)：第一，市場(chǎng)化的趨勢(shì)非常明確了。第二，差異化對(duì)待。因?yàn)樾姓臇|西肯定會(huì)逐步減少，我覺(jué)得中央已經(jīng)很清楚了。

　　差別化，不同的城市，不同的產(chǎn)品會(huì)差別對(duì)待。像有的城市限購(gòu)一定會(huì)取消，因?yàn)楝F(xiàn)在賣不掉怎么限購(gòu)。有的城市，像北京、上海限購(gòu)馬上取消的可能性不太大。

　　另外，在產(chǎn)品方面，比如說(shuō)對(duì)保障房，對(duì)限價(jià)房，對(duì)低價(jià)商品房，或者對(duì)高端房，這幾類房子一定會(huì)差別對(duì)待，包括在稅收上也會(huì)差別對(duì)待。

　　政策一方面去行政化會(huì)越來(lái)越明顯，另外會(huì)差別化對(duì)待，更多的用市場(chǎng)化手段和差別化對(duì)待。不同城市、不同產(chǎn)品差別對(duì)待，這是今年政策的主調(diào)。

　　另外，我們?cè)谌A東上半年的力度比較大，其實(shí)不是傳統(tǒng)華東的概念，只有兩個(gè)城市，上海和杭州市，這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)我們都比較看好，所以我們?cè)谏虾?、杭州的力度比較大。

　　今年通過(guò)收購(gòu)的方式比較多，這比拍地合適得多。像我們盛世濱江的項(xiàng)目也是收購(gòu)的，還有杭州這幾個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)價(jià)格都挺合適?，F(xiàn)在我們?cè)诤贾萦形鍌€(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都有不同合作伙伴。

　　第一個(gè)項(xiàng)目是和綠城合作，第二是和杭州城建合作的，第三個(gè)是和世茂合作的，第四個(gè)是和九龍倉(cāng)、綠城合作，第五個(gè)是和吉利合作的。

　　另外，在合作上，其實(shí)有很多合作項(xiàng)目大家都覺(jué)得很合適，為什么我們能夠成功呢，我覺(jué)得這里面有兩個(gè)原因。比如說(shuō)我們?cè)诒本?、天津、上海也好，因?yàn)樯虾Ｓ芯G城品牌，綠城本身有影響力，產(chǎn)品做得比較好，它愿意和你合作。

　　第二，我們的這種合作精神，不是誰(shuí)都愿意合作。我們都是愿意合作的，不管是民氣、央企還是上市公司都愿意和我們合作。我覺(jué)得這特別重要，這讓你有很多的機(jī)會(huì)。

　　在北京、上海、杭州這樣的城市里面不合作，項(xiàng)目規(guī)模比較大，地價(jià)也比較貴，不合作的話，很多項(xiàng)目就很難做。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你剛才提到融創(chuàng)拿地會(huì)考慮到上限，你們這個(gè)上限標(biāo)準(zhǔn)是什么？因?yàn)樵谏虾Ｌ岬奖本┑牡貎r(jià)時(shí)，你覺(jué)得太不正常了，但是過(guò)了一個(gè)星期，你們就和葛洲壩在北京拿了一塊地，價(jià)格也并不低，你覺(jué)得現(xiàn)在北京是拿地的窗口期嗎，你對(duì)現(xiàn)在北京拿地的市場(chǎng)判斷是什么樣的？

　　第二，融創(chuàng)一直堅(jiān)持區(qū)域聚焦的戰(zhàn)略，你們現(xiàn)在布局了五個(gè)區(qū)域，八個(gè)城市，你們未來(lái)要擴(kuò)張到十個(gè)城市左右，用五年的時(shí)間。從八個(gè)城市到十個(gè)城市花的時(shí)間還是很長(zhǎng)，你們是考慮用怎樣的擴(kuò)張速度，有什么樣的因素制約了你們的擴(kuò)張速度嗎？

　　孫宏斌：首先，我們不布局那么多城市不是因?yàn)橹萍s，因?yàn)榈貎r(jià)都很貴，資源都有限，最大的公司一年也就是幾百億，沒(méi)必要在那么多城市發(fā)展。現(xiàn)在我們的戰(zhàn)略很占便宜，比較集中，在北京、上海不管誰(shuí)來(lái)都扛不過(guò)我們，要么你跟我合作，要么就在我上限上面拿地，要不然你拿不了地。

　　我們的戰(zhàn)略已經(jīng)讓我們有了很多的優(yōu)勢(shì)，集中在幾個(gè)城市了，因?yàn)槌鞘卸嗔斯芾砗芾щy，對(duì)土地的判斷，對(duì)土地機(jī)會(huì)判斷也很容易出問(wèn)題。我們每年?duì)幦〗雮€(gè)或者一個(gè)城市，我們會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　今天（8月27日）我們也參加了一塊廈門土地的拍賣，我們的上限定的是6000，最后拍到11000元，和我們的上限相差太多，起價(jià)是3900元，我們上限定在6000，但是到了11000。

　　我們會(huì)比較小心進(jìn)一個(gè)城市，比如說(shuō)我們看好的城市拿到比較好的項(xiàng)目，我們這才會(huì)進(jìn)入。如果再好的城市，項(xiàng)目不對(duì)也不合適。我們會(huì)很小心的進(jìn)新城市，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)有的城市已經(jīng)有很大的空間，足夠我們做了。

　　我們每塊土地都有一個(gè)非常嚴(yán)格的上限，貴一分錢我們都不要了，在這下面我們肯定都要，這個(gè)上限每個(gè)公司都不一樣。我們會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，進(jìn)行測(cè)算，比如說(shuō)30%的毛利率是我們的一個(gè)底線。

　　另外，我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)我們不那么樂(lè)觀，我一直是比較悲觀的。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)不太可能在中國(guó)一枝獨(dú)秀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在下行的壓力巨大，不管通過(guò)什么方式把它給穩(wěn)住一兩年，它還是會(huì)下行的。

　　房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不同城市，不同項(xiàng)目，不同地段差別很大，有的城市會(huì)很好，有的城市會(huì)很差，同一個(gè)城市有的地段很好，有的地段很差，我們就要選好的項(xiàng)目。

　　我對(duì)北京的判斷一直沒(méi)有變，上次我在上海說(shuō)北京的市場(chǎng)不理性，北京的房?jī)r(jià)一定是上漲的，沒(méi)有任何下降的理由。但是關(guān)鍵上漲多快，因?yàn)橥恋貪q了一倍，房?jī)r(jià)漲了20%，你有可能就虧錢了，這是我指的不理性的地方。房?jī)r(jià)在漲，但是地價(jià)漲得更快?，F(xiàn)在很多城市都是這樣，房?jī)r(jià)在漲，地價(jià)漲得更快。我說(shuō)北京不理性，北京的風(fēng)險(xiǎn)是地價(jià)在暴漲，房?jī)r(jià)漲得比較慢，或者房?jī)r(jià)漲得沒(méi)有像地價(jià)那么快的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)就比較大，這是我對(duì)北京市場(chǎng)的判斷。

　　為什么我們會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)在亦莊拿地，這主要是基于我們對(duì)北京市場(chǎng)的理解。在一個(gè)城市里面，有的房?jī)r(jià)會(huì)漲得比較快，有的地方房?jī)r(jià)會(huì)不漲，甚至?xí)?，我們認(rèn)為亦莊在北京就是一個(gè)特別明顯的價(jià)值洼地。

　　其實(shí)，亦莊的配套特別成熟，不管是吃飯的地方，還是商場(chǎng)、學(xué)校，學(xué)校都是特別好的學(xué)校。它相對(duì)孫河來(lái)說(shuō)，我們一直認(rèn)為亦莊比孫河有價(jià)值，為什么呢？亦莊配套好，景觀也好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到你們?cè)谏习肽暌驗(yàn)榫G城的資本包，上半年的毛利率比較低，這個(gè)資產(chǎn)包的處理完成了沒(méi)有？你們會(huì)不會(huì)對(duì)下半年的毛利率有影響？你們剛才說(shuō)有保持核心利潤(rùn)率，這是不是和保持毛利率30%是不是同一個(gè)概念？你們?cè)谙掳肽陼?huì)有12個(gè)項(xiàng)目會(huì)推出來(lái)，貨值大概是279.2億，這是什么概念？你們下半年新增貨源是480億，這是個(gè)什么概念？最后，你們今年十周年了，會(huì)不會(huì)有一些慶祝的活動(dòng)，派發(fā)股息之類的動(dòng)作？

　　汪孟德：我們下半年可賣的房子大概有700億，上半年在售留下來(lái)的大概有220億。下半年我們新開(kāi)盤項(xiàng)目大概有480億。另外，我們下半年還有老項(xiàng)目，拿到新銷售許可證的還有200億，這幾個(gè)加起來(lái)是700億。我們這個(gè)貨值是拿到許可證的貨值。這樣一個(gè)貨量對(duì)我們下半年的銷售還是提供了很強(qiáng)的支持。

　　關(guān)于和綠城合作的資產(chǎn)包，綠城的資產(chǎn)包還是非常好，但是頭兩年我們接管的是它這個(gè)資產(chǎn)包里折價(jià)的幾個(gè)項(xiàng)目，像蘇州御園，蘇州玉蘭，還有蘇州的桃花園，這三個(gè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)我們今年下半年和明年還會(huì)有部分影響。

　　但是，整個(gè)資產(chǎn)包到2014年之后，2015、2016年之后會(huì)特別有利，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的現(xiàn)金流非常好，IRR非常高。我們和綠城合作的資產(chǎn)包里，還不算我們和綠城新拿的項(xiàng)目，IRR會(huì)在50%以上。

　　我們的毛利率確實(shí)有結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，公司實(shí)際毛利包括盈利能力還是非常好的水平。

　　孫宏斌：我們所有的毛利率都很高，這是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

　　我們所有的項(xiàng)目都能夠達(dá)到30%的毛利率，除了綠城個(gè)別的項(xiàng)目，新項(xiàng)目都能夠超過(guò)30%的毛利率，你沒(méi)有這個(gè)毛利率核心利潤(rùn)就保證不了。

　　其實(shí)融創(chuàng)的產(chǎn)品和綠城有很大的差距，但是我們進(jìn)步很快，尤其是這四五年。我們定位是高端精品，精品一定是品質(zhì)很好，因?yàn)椴还苣膫€(gè)行業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)不好發(fā)展肯定有問(wèn)題。

　　尤其是高端項(xiàng)目，有的人在北京、上海買了貴的土地以后做不了這種產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)更大。所以，我們今年十周年的主題叫品質(zhì)點(diǎn)亮價(jià)值，這是我們的主題。

　　其實(shí)，我自己對(duì)十周年沒(méi)什么感覺(jué)，其實(shí)我們這個(gè)公司是二十年積淀的公司，我們希望通過(guò)十周年的慶?；顒?dòng)能夠回饋客戶，讓員工更重視品質(zhì)。

　　股息我們沒(méi)有任何的想法，半年也沒(méi)有。因?yàn)樵诠究焖僭鲩L(zhǎng)的時(shí)候，派發(fā)股息對(duì)股東和我們都不合適，所以我們不派發(fā)股息。