各大房企正在抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金?！　?/h3>

　　觀點網(wǎng) 監(jiān)測顯示，7月監(jiān)測的43個城市中，近六成城市成交量環(huán)比下降，但降幅相對不明顯，其中降幅最大的是泉州，為34.44%，其次是深圳，環(huán)比下降32.16%，也是重點城市環(huán)比下降最多的城市。成交量上漲的城市中，寧波、丹東上漲幅度最大，分別為50.38%和43.62%。10個重點城市中，僅南京、天津、成都三城市環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中南京漲幅最明顯，為25.31%，其余城市成交量均有不同程度的下跌。

　　進入8月份，大多數(shù)大中城市市場成交量繼續(xù)維持7月份市場狀況，并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整體上呈現(xiàn)出傳統(tǒng)淡季的市場特征。但是個別城市如溫州，由于限購令執(zhí)行層面的定向?qū)捤?，導致市場成交量在全國眾多城市中表現(xiàn)相對突出。

　　筆者認為，全國主要一二線城市住宅7-8月成交量“普跌”主要有三方面原因：

　　第一、傳統(tǒng)市場淡季因素導致全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)“普跌”。7-8月份全國大多數(shù)城市進入“燒烤”模式，火熱的天氣導致開發(fā)企業(yè)推盤意愿下降，購房意愿不強的購房者在這個階段也會暫時推遲看房購房計劃，因此，一定程度上導致7-8月份房地產(chǎn)市場成交量在此時降溫，如果8月份下旬持續(xù)高溫天氣，市場成交量還會維持“普跌”狀態(tài)。

　　第二、開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏，市場供應量減少導致成交量沒有辦法大幅回升。當前，天氣炎熱、備戰(zhàn)“金九銀十”等諸多因素導致開發(fā)企業(yè)在7-8月放緩推盤計劃，將推盤重心放在9月以后這個時間段。

　　第三、“錢荒”、利率上浮、公積金貸款額度吃緊等諸多因素也會影響成交量的表現(xiàn)，短期內(nèi)導致成交量下滑。

　　雖然今年全國主要城市7-8月樓市的成交量有所下降，不過住宅的成交均價卻沒有下跌的變化，2013年8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年7月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：

　　(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.2%。

　　(二)與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，漲幅比6月份回落的城市有7個。

　　其中，上海、北京、廣州等重點城市的房價上漲態(tài)勢比較明顯，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為北京的18.3%。在7月份的房價數(shù)據(jù)中，共有9個城市的同比漲幅超過10%，其中同比漲幅最高的為北京的18.3%，此外，廣州漲幅為17.4%、深圳漲幅為17.0%，上海漲幅為16.5%，廈門漲幅為13.9%、南京漲幅為12.8、鄭州漲幅為12.0%。福州和南充漲幅皆為10.9%。

　　筆者認為，7-8月成交量“普跌”只是市場成交量階段性走低的市場表現(xiàn)。從政府表態(tài)、市場基本面走勢、開發(fā)商的推盤時序、當前市場需求強勁導致的日光盤等市場表現(xiàn)來看，整個下半年成交量總體還是會呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情的出現(xiàn)，有可能進一步助推當前“日光盤”出現(xiàn)與買漲不買跌的行情。

　　第一、從當前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。

　　當前政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　第二、錢荒、利率上浮、公積金額度吃緊等現(xiàn)象并不影響總體市場需求，當前市場需求仍然強勁，各地“日光盤”的出現(xiàn)表現(xiàn)出樓市需求仍在，并且仍將呈現(xiàn)出“階段性”爆發(fā)的特征與買漲不買跌的行情。

　　當前，北京、上海、沈陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市樓市異常瘋狂–“日光盤”、半夜排隊、連夜開盤情景又現(xiàn)，購房者中，中小投資者眾?，F(xiàn)在看來，當前“錢荒”利率上浮、公積金額度吃緊等現(xiàn)象不但沒有改變開發(fā)企業(yè)資金面的危機狀況，反而加劇了以一線城市為代表的大中城市的樓市供求關系的緊張。

　　第三、從開發(fā)商推盤策略階段性特征來看，一般7-8月份為推盤淡季，“金九銀十”為市場旺季，到年底因為年報的要求會出現(xiàn)“翹尾”的推盤行情，相對應的也會導致市場成交量的漲與跌。從當前推盤趨勢來看，在2013年8月底這個時間段，主要城市的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準備在“金九銀十”這個時間段進行積極跑量，同時，各地十一期間房交會也會如期進行，開發(fā)商在這個營銷階段會加大推盤力度，市場成交量將再度出現(xiàn)回升，至年底“翹尾”的行情也會出現(xiàn)。

　　第四、品牌開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局策略調(diào)整，其布陣一二線城市的策略導致其拿地需求強勁，勢必會使開發(fā)企業(yè)快速跑量回籠資金支持其拿地“換倉”，使下半年整個市場成交量會集中釋放出來。

　　筆者認為，從開發(fā)企業(yè)拿地及市場布局策略來講，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較率高轉(zhuǎn)為樓板價的實際上漲。開發(fā)企業(yè)再不拿地有可能會措施最佳的拿地時機。從這個角度來講，各大房企正在抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，積極拿地“換倉”，這也會導致下半年整個市場成交量會集中釋放出來。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者

（審校：勞蓉蓉）