因?yàn)檫@是個(gè)重大項(xiàng)目，所以我們很可能會(huì)引進(jìn)一個(gè)有實(shí)力的合作伙伴一起發(fā)展，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候披露具體合作細(xì)節(jié)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 接任華潤置地董事會(huì)主席僅兩月有余的吳向東，于8月23日，帶領(lǐng)華潤置地華南區(qū)總裁唐勇、董事局副主席王宏琨，及高級(jí)副總裁張大為、謝晉、池烽等出席了華潤置地2013年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。

　　據(jù)華潤置地董事局副主席王宏琨介紹，上半年華潤置地實(shí)現(xiàn)了簽約金額338億元，銷售面積288萬平方米，分別比去年同期增長45%和36%。截止到8月18日，華潤置地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)住宅簽約額339.3億元，對(duì)應(yīng)的銷售面積是343萬平方米，分別比去年同期增長了32%和24%。

　　雖然業(yè)績表現(xiàn)不錯(cuò)，但與同行業(yè)企業(yè)面臨的問題相同，即毛利率有所下跌。數(shù)據(jù)顯示，上半年，華潤置地的毛利率為31.4%，較去年同期的47.6%跌16.2個(gè)百分點(diǎn)，較去年底則跌6.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，上半年華潤置地凈利潤率也同比跌18.3個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。

　　對(duì)此，華潤置地華南區(qū)總裁唐勇表示，除毛利率下跌是行業(yè)普遍現(xiàn)象外，上半年華潤置地的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年的結(jié)算結(jié)構(gòu)比發(fā)生了一些變化，也致使了上半年華潤置地毛利率有所下跌。但唐勇認(rèn)為，從全年來看，華潤置地的毛利率會(huì)較比上半年的數(shù)據(jù)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　而在外界關(guān)注的前海土地項(xiàng)目未來發(fā)展規(guī)劃上，華潤置地董事會(huì)主席吳向東透露，因項(xiàng)目重大，所以很可能會(huì)引進(jìn)一個(gè)有實(shí)力的合作伙伴一起發(fā)展，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候披露具體合作細(xì)節(jié)。

　　“希望引進(jìn)一個(gè)有實(shí)力的合作伙伴，當(dāng)然我們也要遵循基本原則，由華潤控股，華潤操作，大家同比同股來投入資金，這是合作的條件”。

　　吳向東補(bǔ)充指，前海地塊的土地款從今年開始將在三年內(nèi)會(huì)支付完畢，而今年大概一共十幾億，包括保證金之類的，明年付30億，后年再付剩下的。另外，華潤置地前海項(xiàng)目的總投資大概是150億到160億，預(yù)計(jì)用時(shí)三年建成。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)在前海注冊(cè)的公司接近快2000家，但在前海地區(qū)一個(gè)小小的房子都沒有，因此華潤置地想第一個(gè)建成項(xiàng)目”。

　　另外，針對(duì)市場(chǎng)消息透露，今年前海還將推出七、八塊地，華潤置地有無可能繼續(xù)在前海拿地？

　　對(duì)此，吳向東猜測(cè)，“因?yàn)榍昂２皇呛艽螅恋毓?yīng)量十分有限，因此在今年年底之前政府不太可能推出這么多土地；另外，政府要把握供地的節(jié)奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八塊地”。

　　以下為華潤置地2013年中期業(yè)績會(huì)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華潤置地今年上半年毛利率有下降的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年你們毛利率會(huì)有上漲的走勢(shì)還是會(huì)繼續(xù)下跌？

　　唐勇：毛利率下降的問題我們?cè)谌ツ暝谧鼋衲觐A(yù)算的時(shí)候已經(jīng)覺察到了，公司也采取了一定的管理措施來分析和面對(duì)，首先我覺得這是一個(gè)行業(yè)的問題。我們看到行業(yè)其他同行也都存在毛利率下滑的情況，這是行業(yè)的趨勢(shì)。

　　第二，從華潤置地本身來講，我們對(duì)毛利率下降做了一個(gè)認(rèn)真的分析，可能會(huì)有幾種現(xiàn)象。第一個(gè)，我們今年的結(jié)算結(jié)構(gòu)和去年的結(jié)算結(jié)構(gòu)比發(fā)生了一些變化，去年我們有幾個(gè)高毛利的項(xiàng)目在去年結(jié)算了，比如說我們深圳的項(xiàng)目和北京的項(xiàng)目。從今年結(jié)算的項(xiàng)目來看，毛利和去年基本持平，我們少了大概有兩個(gè)明星項(xiàng)目；第二個(gè)，我們今年上半年和下半年結(jié)算的毛利很多是在2011年下半年和2012年上半年賣的，那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)并不是特別好，我們公司為了加速周轉(zhuǎn)，提升效率，有幾個(gè)項(xiàng)目結(jié)算的毛利是偏低的情況，合在一起就是我們今年上半年結(jié)算毛利率有下降的情況。

　　公司已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，我們?cè)缭谌ツ昃烷_始做投資和業(yè)務(wù)上管理的提升，我相信這個(gè)情況在全年來看比上半年的數(shù)據(jù)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們今年的核心盈利是多少，雖然行業(yè)的毛利率在下跌，但是你們的跌幅比較大，你們有沒有計(jì)劃長遠(yuǎn)維持多少？上半年你們買了多少土地，下半年還有多少錢買地？

　　唐勇：截止到8月18號(hào)，我們差不多買了198億土地，從權(quán)益的角度來講是189億元。到現(xiàn)在為止未付地價(jià)是174億，其中大概49億需要今年付，其它的分別在2014年、2015年付清。

　　吳向東：因?yàn)槿A潤置地是一個(gè)比較大的公司，我們現(xiàn)在希望把他做得更好一點(diǎn)，更大一點(diǎn)，因此買地是一個(gè)永久的話題。所以，我們每天都會(huì)拿到辦公室來審批和研究土地項(xiàng)目。因?yàn)槿A潤置地現(xiàn)在土地儲(chǔ)備的量比較大，再加上母公司這邊還有相當(dāng)可觀的土地儲(chǔ)備，理論上早晚都會(huì)注進(jìn)來。我們買地相對(duì)比較審慎，每天我們各個(gè)城市都在關(guān)注土地市場(chǎng)的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們上半年的合約銷售不錯(cuò)，你們有沒有計(jì)劃提高銷售目標(biāo)？

　　吳向東：我要遵守聯(lián)交所的規(guī)定，但是作為我們來說，我們肯定希望做得更好一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：華潤之前買了前海那塊地，現(xiàn)在有沒有具體的發(fā)展方案，會(huì)不會(huì)跟一些發(fā)展商合作？

　　吳向東：不久前，華潤置地通過競投拿到了深圳前海的第三塊地，這塊地的金額總價(jià)比較高。因?yàn)檫@是個(gè)重大項(xiàng)目，所以我們很可能會(huì)引進(jìn)一個(gè)有實(shí)力的合作伙伴一起發(fā)展，將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候披露具體合作細(xì)節(jié)。

　　第二，因?yàn)槿A潤集團(tuán)的總部在香港，深港兩地的合作非常緊密。所以華潤集團(tuán)和華潤置地對(duì)深圳這個(gè)城市非常重視，且深圳也在一線城市里面。所以，我們這次買這塊地有兩個(gè)重要的考慮，一是我們非?？春们昂Ｎ磥淼那熬?；第二，我們想進(jìn)一步鞏固我們?cè)谏钲陬I(lǐng)導(dǎo)者的地位。

　　這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件在出讓的時(shí)候已經(jīng)明確了，土地也是平整的，所以接下來我們會(huì)以一個(gè)非?？斓乃俣劝阉娼ㄔO(shè)起來。我們甚至希望它能夠成為前海率先建成的一個(gè)規(guī)模很大、品質(zhì)很高的商業(yè)綜合體，主要會(huì)以辦公樓為主?，F(xiàn)在已經(jīng)在前海注冊(cè)的公司接近快2000家，但在前海地區(qū)一個(gè)小小的房子都沒有，所以我們想第一個(gè)建成項(xiàng)目，基于這個(gè)原因，我們對(duì)它未來的表現(xiàn)和前景還是非常有信心的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們說會(huì)和一些有實(shí)力的開發(fā)商合作，那現(xiàn)在有沒有一些方案，是和內(nèi)地的開發(fā)商、香港的開發(fā)商還有其他的？剛剛說你們?cè)诤献髦泻献骰锇橐Ц抖嘁稽c(diǎn)錢，可不可以詳細(xì)說一下他們是在成本還是地價(jià)方面要多一點(diǎn)？

　　吳向東：隨著華潤置地的進(jìn)步，我們的品牌和實(shí)力逐漸得到了業(yè)內(nèi)的認(rèn)同，所以現(xiàn)在想和我們合作的機(jī)構(gòu)有很多。一般都是由我們來挑，我們要選一些有實(shí)力的，而且能夠在一起很好發(fā)展的公司。

　　至于選擇哪個(gè)合作伙伴我們后面會(huì)披露，現(xiàn)在不方便透露，總之對(duì)我們來說是一個(gè)非常有利的合作?；蛘哒f這種項(xiàng)目我們內(nèi)部有指引，我們對(duì)這種重大的長線投資項(xiàng)目，我們一般會(huì)引進(jìn)一兩個(gè)合作伙伴。因?yàn)?，前海是比較深入的合作，金融開放，雙十五所得稅的優(yōu)惠，還有一些其他的政策安排。所以，金融機(jī)構(gòu)平均對(duì)前海非常關(guān)注，非?？春?。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：前海這塊土地下半年開發(fā)資本支出是多少，會(huì)不會(huì)去到香港發(fā)債和做進(jìn)一步融資？關(guān)于這個(gè)合作伙伴，選擇的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

　　吳向東：華潤置地內(nèi)部有一條指引，對(duì)于這種重大的，長線投資的項(xiàng)目，我們一般希望引進(jìn)一個(gè)有實(shí)力的合作伙伴，當(dāng)然我們也要遵循基本原則，由華潤控股，華潤操作，大家同比同股來投入資金，這是合作的條件。比如說我們?cè)诖筮B、杭州和香港的新鴻基，和新加坡的GSC成立合資公司，這些合作我們都遵循這個(gè)原則。所以，我們一定要找真正有實(shí)力，大家志同道合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，大家能夠很好的在一起做事的公司。

　　這是前海第一次賣地，政府給了一些比較優(yōu)惠的條件和安排。比如說付款條件，我們預(yù)計(jì)會(huì)引進(jìn)合作伙伴，也許50%對(duì)50%，還是由華潤來操作。而且，合作伙伴付的錢會(huì)比我們多一些，具體的數(shù)字以后會(huì)披露。

　　另外，土地款從今年開始我們要用三年才會(huì)支付完畢，今年大概一共十幾億，包括保證金之類的，明年付30億，后年再付剩下的。雖然這塊地比較大，但是完全是在我們整個(gè)財(cái)務(wù)條件和框架約束之內(nèi)，完全沒有什么大的壓力，不會(huì)專門為這個(gè)項(xiàng)目特別進(jìn)行發(fā)債，沒有必要。比如說50億三年付，這個(gè)土地支付的壓力不是很大的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于那塊商業(yè)土地的報(bào)價(jià)，你們當(dāng)時(shí)是不是一定要拿到那塊地，所以用了比較高的價(jià)格買下？到年底之前前海還有8到10塊地會(huì)拿出來投標(biāo)，你們有沒有興趣，會(huì)不會(huì)也使用這個(gè)策略，用比較高的價(jià)格去拿？

　　吳向東：可能這個(gè)消息不一定很準(zhǔn)確，我猜在今年年底之前政府不太可能推出這么多土地，因?yàn)榍昂２皇呛艽?，土地供?yīng)量十分有限。另外，他要把握供地的節(jié)奏，我相信他做不到年底要推出另外的七、八塊地。

　　第二，這塊地實(shí)際上是第一次出讓的三塊地里面最好的，因?yàn)樗刈畲?，離地鐵站是無縫對(duì)接，地鐵站已經(jīng)修好了，離地鐵站最近；同時(shí)，自然景觀方面也是最好的。

　　另外，因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)有兩塊地，那兩塊地權(quán)益額也是22000元到23000元，我們后來拿到的這塊地實(shí)際上比前面兩塊地的成本還要低一些。如果算上華潤引進(jìn)合作伙伴之后，華潤置地的權(quán)益樓面價(jià)就會(huì)更低一些，因?yàn)槲覀兒秃献骰锇橹皶?huì)有一些合作的安排。當(dāng)然，獲取這塊土地的方式比較特別，是投標(biāo)，價(jià)高者得。這對(duì)我們來說就是一個(gè)考驗(yàn)了，用多少錢拿下來，我們基于自己對(duì)這塊地的商業(yè)判斷，我們覺得它大概值多少錢我們就出多少錢。因?yàn)?，畢竟沒有規(guī)定要出多少錢。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您剛才提到前海重視深港的合作，你們會(huì)傾向和香港的合作還是和內(nèi)地的合作？

　　吳向東：我們是很開放的，像香港的新鴻基做得非常好，我們也有很多的合作。隨著國家近幾年經(jīng)濟(jì)不斷的成長也有非常多優(yōu)秀的企業(yè)，所以我們的態(tài)度是開放的，我們最終落實(shí)會(huì)披露。但是，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，最重要的是要把它做好。這和深港合作沒有太大的聯(lián)系，華潤就是一個(gè)中國大陸和香港連起來的一個(gè)企業(yè)，我們既是香港公司，又是大陸公司。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們現(xiàn)在已經(jīng)支付13億，預(yù)計(jì)三年內(nèi)會(huì)付出50億？前海那個(gè)項(xiàng)目總的投資額會(huì)有多少？項(xiàng)目預(yù)計(jì)什么時(shí)候能夠建成？

　　吳向東：總地價(jià)是109億。地價(jià)在三年內(nèi)要全部付清，分三個(gè)年度付清?？偼顿Y大概是150億到160億。三年之內(nèi)應(yīng)該能夠建成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們新的管理層將來會(huì)不會(huì)有所改變，因?yàn)橥蹩偟霓o職，未來幾年你們?cè)趺创蛩?？有投資者也很關(guān)注，王總辭任是不是和宋總的事件有沒有關(guān)系，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候時(shí)間比較近？

　　吳向東：這次華潤置地管理團(tuán)隊(duì)的變化是非常正常的安排，而且是醞釀了很長時(shí)間的一個(gè)變化。華潤置地過去這么多年在深圳發(fā)展，回溯到1993年，真正發(fā)生人事重大變化是2005年以來。

　　2005年的原因是：2000年以來我們?cè)谏虾！⒈本?、成都、深圳這些城市華潤真正開始做房地產(chǎn)，奠定了很好的基礎(chǔ)，2005年重組，確定房地產(chǎn)作為華潤置地的主業(yè)，我們還確定了我們的戰(zhàn)略和模式，商業(yè)加住宅、商業(yè)增值服務(wù)。

　　另外，華潤集團(tuán)對(duì)孵化這樣一個(gè)特別好的安排，在資源這方面給了華潤置地很大的幫助。所以，我們抓住2005年以后這個(gè)成長期，非常進(jìn)取，從土地的儲(chǔ)備，到團(tuán)隊(duì)的建設(shè)方方面面進(jìn)行發(fā)展，因?yàn)槲覀兊幕A(chǔ)非常好。再加上我們這些人基本上沒有空降兵，都是在華潤工作二十年的，我和唐勇都在華潤工作了二十多年，王宏琨也有二十多年，都是很老的員工。不僅人老了，在華潤工作的時(shí)間也很長。

　　所以，我們切身感受、經(jīng)歷了華潤置地這十年以來發(fā)生的變化，我們是直接的參與者。所以，我們認(rèn)為華潤置地從戰(zhàn)略到策略沒有看到發(fā)生什么變化的必要性。因?yàn)?，在座的這些人都是在這里承擔(dān)了一定責(zé)任，甚至責(zé)任還比較大，所以不會(huì)有什么大的變化。當(dāng)然，在具體的問題上，一個(gè)公司每年，每月都要做商業(yè)判斷和商業(yè)決定，不同的人有不同的見解和風(fēng)格，這個(gè)也很重要。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到宋董事長的事情，會(huì)不會(huì)影響到集團(tuán)對(duì)置地這邊注資的情況？公司和文化地標(biāo)的關(guān)系是什么，華潤置地未來在發(fā)展文化地產(chǎn)方面的策略是什么？

　　吳向東：華潤置地是住宅加商業(yè)，我們的產(chǎn)品線已經(jīng)比較寬泛了，所以我覺得未來我們不太會(huì)輕易再涉足新的產(chǎn)品或者領(lǐng)域。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有媒體報(bào)道說你們?cè)诜沙绦驔]有走完之前就盜走了海南海運(yùn)公司的公章，請(qǐng)問是否存在這個(gè)問題？2011年1月的時(shí)候，北京仲裁批準(zhǔn)你們可以將這塊土地轉(zhuǎn)給第三方，你們是否有繼續(xù)向海南當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)把這個(gè)股權(quán)正式的過戶，有沒有這樣的動(dòng)作？

　　唐勇：我代表公司來回答一下，首先，這是一件已經(jīng)走完所有法律程序的一個(gè)案件，結(jié)果是“圣實(shí)公司”勝訴。當(dāng)時(shí)我們第一反應(yīng)是對(duì)這個(gè)報(bào)告做了一項(xiàng)澄清，登在國內(nèi)的網(wǎng)站上，這是一件完整的法律官司，到目前為止沒有變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你對(duì)于下半年中國樓市怎么看？在七月份廣州、上海、北京房價(jià)增長幅度最快，中央的調(diào)控會(huì)不會(huì)進(jìn)一步收緊？

　　吳向東：房地產(chǎn)是這些年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中最受媒體輿論和廣大老百姓關(guān)注的一個(gè)行業(yè)，一個(gè)事實(shí)是什么呢？2012年幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司都創(chuàng)造了歷史最好的業(yè)績，今年上半年也有很多公司發(fā)布了中期業(yè)績，包括華潤置地今年也是，普遍在今年上半年有同比增長。

　　當(dāng)然，別忘了去年是在歷史上調(diào)控政策最嚴(yán)厲的情況下取得的。因?yàn)橹袊硕?，?jīng)濟(jì)在發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)真的是一個(gè)很大的行業(yè)，它未來仍然還有比較長，比較大的發(fā)展空間和周期。但是，對(duì)于價(jià)格來講，我覺得我們最關(guān)心的是這個(gè)行業(yè)能不能健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。我特別贊成中央的這幾個(gè)詞，健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　因?yàn)閮r(jià)格是由供求關(guān)系決定的，今年上半年70個(gè)城市69個(gè)城市同比增長，這是一個(gè)大有可為的行業(yè)。