近期大舉進(jìn)軍內(nèi)地樓市其實(shí)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)，其中最為主要的還是樓市調(diào)控的持續(xù)，以及預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅將在全國(guó)鋪開(kāi)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 由于外資基金的退出，萊蒙國(guó)際進(jìn)軍上海灘的愿望終于在一年后實(shí)現(xiàn)。

　　日前，萊蒙國(guó)際發(fā)布公告稱，以16.88億元的代價(jià)購(gòu)買(mǎi)摩根大通旗下SSCPLimited的已發(fā)行全部股份，從而將上海浦東新區(qū)的莎瑪世紀(jì)公園項(xiàng)目收入囊中，均價(jià)為34170元／平方米。

　　據(jù)了解，莎瑪世紀(jì)公園是位于上海浦東新區(qū)陸家嘴中央公寓之內(nèi)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目，于2006年落成，作住宅及停車(chē)場(chǎng)用。

　　該項(xiàng)目共包含9幢大樓合計(jì)284個(gè)住宅單位，總建筑面積約4.9萬(wàn)平方米，及240個(gè)地下停車(chē)位，而這些物業(yè)截至今年6月底的市值為23.8億元。

　　是次收購(gòu)，也使得萊蒙國(guó)際正式進(jìn)入到上海市場(chǎng)，而早在2012年5月，萊蒙國(guó)際董事長(zhǎng)黃俊康就曾表露出進(jìn)軍上海的意愿。當(dāng)時(shí)其提到，萊蒙正在積極準(zhǔn)備進(jìn)入上海，并正和當(dāng)?shù)卣疁贤?。但后?lái)萊蒙國(guó)際進(jìn)軍上海一事卻因故擱置。

　　萊蒙16.8億首入滬

　　對(duì)于此次進(jìn)入上海，萊蒙國(guó)際在公告中提及，收購(gòu)事項(xiàng)將增加公司拓展物業(yè)市場(chǎng)的據(jù)點(diǎn)，有利于在內(nèi)地的業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)認(rèn)為物業(yè)在今后能擁有強(qiáng)勁的升值潛力。

　　萊蒙國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，雖然此次收購(gòu)的均價(jià)達(dá)到3.4萬(wàn)元/平米，但整個(gè)陸家嘴中央公寓的二手房?jī)r(jià)在8月已達(dá)到4.6萬(wàn)元/平米，因而公司的收購(gòu)價(jià)格并不高。

　　上述人士還提到，因收購(gòu)項(xiàng)目中的租戶還在合約期，公司暫時(shí)會(huì)持有這部分資產(chǎn)用作收取租金，但不排除在租戶合約到期后將物業(yè)進(jìn)行出售，整售和散售均可，同時(shí)也不排除未來(lái)在地塊上重建項(xiàng)目。

　　另外，該人士還表示，雖然此次萊蒙國(guó)際進(jìn)入上海是以收購(gòu)項(xiàng)目的方式進(jìn)入，但這對(duì)于公司今后深耕上海市場(chǎng)卻大有益處，不但可以提高公司在上海的知名度，同時(shí)也為后續(xù)的項(xiàng)目拓展打下基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域一直以來(lái)都是萊蒙國(guó)際布局的重點(diǎn)。今年5月21日，萊蒙國(guó)際就以15.51億競(jìng)得杭州奧體單元一幅地塊；8月21日，萊蒙國(guó)際又以14億元競(jìng)得南京雨花臺(tái)區(qū)一幅地塊。

　　而南京更是萊蒙國(guó)際開(kāi)始高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的試驗(yàn)之地，早前黃俊康曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，南京萊蒙水榭春天項(xiàng)目是公司正式進(jìn)入高周轉(zhuǎn)的標(biāo)志。

　　黃俊康當(dāng)時(shí)還表示，下半年萊蒙國(guó)際可能還會(huì)拿50億左右的土地，但卻絕對(duì)不會(huì)搶地王因?yàn)橄鄬?duì)的反周期拿地，可能是公司重大的致勝法寶之一。

　　外資基金的進(jìn)與退

　　從此次收購(gòu)價(jià)格看，萊蒙國(guó)際以近17億拿下市值近24億的上海核心物業(yè)，無(wú)疑是一筆不錯(cuò)的買(mǎi)賣(mài)，但賣(mài)方摩根大通也并不存在虧損問(wèn)題。

　　據(jù)了解，萊蒙國(guó)際此次收購(gòu)的莎瑪世紀(jì)公園已經(jīng)是第三次轉(zhuǎn)手，而前兩任主人分別是摩根士丹利和摩根大通。

　　早在2006年，剛剛宣布設(shè)立上海分公司的摩根士丹利以約7億元購(gòu)買(mǎi)了陸家嘴中央公寓內(nèi)4棟公寓樓，之后將其改造成莎瑪世紀(jì)公園推出市場(chǎng)，租客以上海世界500強(qiáng)企業(yè)中的外籍員工為主。

　　到了2010年7月，摩根士丹利以14.09億元將莎瑪世紀(jì)公園轉(zhuǎn)讓給了摩根大通，當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓均價(jià)不足3萬(wàn)元/平方米，如今萊蒙國(guó)際的接盤(pán)均價(jià)已經(jīng)上升至34170元/平米。

　　據(jù)相關(guān)知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，其實(shí)摩根大通此次的轉(zhuǎn)讓價(jià)并不低，因?yàn)樵谶@三年間莎瑪世紀(jì)公園的年租金收益率都保持在7%左右的高水平，再加上轉(zhuǎn)讓溢價(jià)近3億元，摩根大通實(shí)則穩(wěn)賺。

　　至于摩根大通為何會(huì)在當(dāng)前階段退出，上述人士認(rèn)為，其可能是看淡內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閮?nèi)地的樓市調(diào)控政策一直搖擺不定，使得外資覺(jué)得內(nèi)地樓市風(fēng)險(xiǎn)極高；另外，也可能是摩根大通投資該項(xiàng)物業(yè)的基金已經(jīng)到了退出時(shí)機(jī)，因?yàn)榇祟?lèi)外資基金一般都是3年期的短線投資。

　　然而，摩根大通的退出卻并未影響其余外資基金進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情，相關(guān)報(bào)道稱，近期已經(jīng)有多只外資基金準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地樓市。

　　其中較為明顯的就是黑石集團(tuán)旗下的一只專注于亞洲的房地產(chǎn)基金，該基金在8月19日提出一份收購(gòu)要約，計(jì)劃斥資25億港元收購(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商泰升集團(tuán)。

　　另外，在今年7月份，得克薩斯私募股權(quán)公司還投資4440萬(wàn)美元，與沿海家園組建了一個(gè)合資企業(yè)，該合資企業(yè)將在武漢發(fā)展住宅項(xiàng)目。

　　而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，境外房地產(chǎn)管理公司已籌集16億美元封閉型基金，用于中國(guó)的住宅房地產(chǎn)投資，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2012年籌集的8億美元和2011年籌集的4億美元。

　　外資基金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)重燃的高漲熱情，在市場(chǎng)分析人士看來(lái)，與今年以來(lái)樓市的回暖和房?jī)r(jià)的上升不無(wú)關(guān)系，其中國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上升給了外資進(jìn)入內(nèi)地樓市很強(qiáng)的信心。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達(dá)18.3%、17.4%、17%和16.5%。

　　當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，外資基金近期大舉進(jìn)軍內(nèi)地樓市其實(shí)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)，其中最為主要的還是樓市調(diào)控的持續(xù)，以及預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅將在全國(guó)鋪開(kāi)，這些因素都在遏制外國(guó)投資。