可以肯定的是，雅居樂從開發(fā)郊區(qū)大盤移步至高端項目上，在目前宏觀調(diào)控下，高端項目較剛需大盤面臨的生存挑戰(zhàn)更大。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 繼雅居樂A+三大產(chǎn)品中的南京藏龍御景于5月份曾降價促銷后，其A+三大產(chǎn)品中的廣州富春山居項目近日價格又現(xiàn)波動。

　　根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前雅居樂富春山居的最低價為2.3萬元每平米，而在今年的3月份，該項目的最低價還在2.8萬元每平方米。

　　由此，不禁讓人猜測，從開發(fā)郊區(qū)大盤轉(zhuǎn)型至高端項目的雅居樂A+戰(zhàn)略碰壁了？

　　降價“真假之謎”

　　據(jù)了解，富春山居項目為雅居樂2009年10月以43.41億總價奪得的地王項目，當時雅居樂拿下該地塊的樓面價為7074元/平米。項目后于2012年12月份開盤，當時定價在28000-35000元/平方米之間。

　　目前該項目首期單位已經(jīng)全面售罄，在售項目為富春山居二期組團宸玥，二期的主力戶型面積為241-329平米的四房，均價為31000元/平米，帶6000元/平裝修。此外，仍有少量小戶型熹玥國際公寓在售，戶型面積為64-84平米的一房至兩房，首付35萬/套起，帶4500元/平米的裝修。產(chǎn)品整體均價在23000-25000元/平米之間。

　　值得注意的是，相比較來看，不難發(fā)現(xiàn)，雅居樂富春山居二期最低價較一期最低價相差近5000元每平方米。

　　對于該價格的變動，雅居樂富春山居銷售中心的工作人員表示，目前正處于活動期間，所以價格也有所降低，一旦活動結(jié)束優(yōu)惠則隨之結(jié)束，但該銷售人員并未透露具體的活動方式、活動時間及哪些產(chǎn)品參與此次活動。

　　另對于價格變動，雅居樂方面介紹，雅居樂富春山居目前在售產(chǎn)品包括二期洋房和一期公寓余貨，其中，公寓帶裝修均價為23000-25000元/㎡；二期洋房均價相比一期微有提升，帶6000元/㎡裝修。而為迎合業(yè)主個性化需求，部分產(chǎn)品可選擇毛坯交樓。

　　而這在廣州相關(guān)業(yè)內(nèi)看來，價格的變動或僅是雅居樂的一種營銷策略?！把啪訕纺壳百Y金鏈較好，且富春山居的庫存量又不是很高，所以降價的可能性不大，因此表面價格有跌但實際在漲或為實情”。

　　該業(yè)內(nèi)表示，受調(diào)控政策影響，很多房企為逃避限價政策，會通過雙合同把精裝修產(chǎn)品剔除在外，而這樣一來，既能躲過限價政策，同時還能吸引客戶的需求，增加營銷的亮點。

　　“目前廣州的限網(wǎng)簽價格為2.5萬元每平米，因此高于2.5萬元每平米的價格會受限價政策影響，而富春山居若去掉幾千的毛坯價格的話，網(wǎng)簽肯定能順利通過，因此，目前最低均價2.3萬元每平米的價格也許并未下降”。

　　此外，就雅居樂目前最低2.3萬元每平米的價格，該業(yè)內(nèi)還認為，可能是剔除了部分精裝修產(chǎn)品，同時，部分房屋朝向、戶型、采光不是很好的低價房源也會拉低項目的整體均價。

　　A+戰(zhàn)略錯步

　　尚不論上述銷售方式的調(diào)整，是否出于銷售壓力，但可以肯定的是，雅居樂從開發(fā)郊區(qū)大盤移步至高端項目上，在目前宏觀調(diào)控下，高端項目較剛需大盤面臨的生存挑戰(zhàn)更大。

　　今年5月有消息傳出稱，作為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司A+產(chǎn)品線之一的廣州雅居樂富春山居，自去年12月16日開售至今年5月中旬，僅售出82套，成交均價25041元/平方米。

　　消息還稱，因廣州樓市限價限簽，而以高端定位的豪宅產(chǎn)品雅居樂富春山居必定受“限”。

　　“近年來，市場上對高端住宅需求是越來越多，而且公司方面亦在資金和開發(fā)經(jīng)驗上有一定的沉淀。”對于打造高端項目的原由，雅居樂方面曾如此表示。

　　就目前雅居樂的豪宅項目來看，旗下A+產(chǎn)品的廣州羅崗地王項目富春山居、曾傳出退地風波的南京藏龍御景項目及與星河灣聯(lián)手打造的成都鉑雅苑項目都備受市場關(guān)注。

　　“將項目定位高端，這就意味著項目的目標客戶群要收窄，甚至會越來越小。而雅居樂此前并沒有多少真正的高端項目，如何有能滿足銷售的準備的客戶群呢”？面對雅居樂的打造高端項目的想法，國泰君安地產(chǎn)分析師余立峰曾如此提出自己的質(zhì)疑。

　　而最終，該質(zhì)疑曾在南京藏龍御景項目上有所體現(xiàn)。據(jù)悉，早在藏龍御景首期開盤之初，藏龍御景就面臨蓄客不足的窘境，彼時由于不能達到一定認購數(shù)量以使得開盤當日出現(xiàn)不錯的去化率，藏龍御景曾幾次推遲開盤日期。

　　除面臨政策受限及客源收窄難題外，上述廣州業(yè)內(nèi)還表示，高端項目由于定位的問題，其蓄客周期會較長、成交速度也會較慢，因此，在資金回籠方面肯定也不及剛需盤來得快。

　　對于房企打造高端產(chǎn)品，該業(yè)內(nèi)認為房企除有應對政策及市場的判斷能力外，房企在項目的定位、戶型配比方面的把控能力也非常之重要，而這主要是指，當房企所打造的高端項目面臨政策挑戰(zhàn)時，應對其產(chǎn)品戶型進行調(diào)整。