盡管投資海外項目帶來諸多利好，但對于國內(nèi)的接盤者來說好似存在不少潛藏的風(fēng)險。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 在張玉良高調(diào)拋出今年百億的新增海外投資目標(biāo)之后，綠地集團(tuán)在海外市場上的擴(kuò)張可以用“躍進(jìn)”形容。

　　才剛剛通過資產(chǎn)置換將西班牙巴塞羅那、馬德里兩家酒店收入囊中，綠地轉(zhuǎn)眼就在美國制造了中國房企在美最大的房地產(chǎn)收購案。

　　10億美元收購案

　　7月26日，綠地集團(tuán)宣布，已與美國加州教師退休基金簽署合作協(xié)議，收購?fù)诵莼鹚钟械拿绹迳即壷行膮^(qū)大都會項目，項目總投資達(dá)10億美元。

　　據(jù)稱，這是綠地在收獲西班牙兩家高星級酒店不到一個月后，又登陸北美斬獲的中國房企迄今在美最大房地產(chǎn)收購項目。

　　根據(jù)綠地集團(tuán)披露的信息，此次簽署的項目位于洛杉磯市中心核心區(qū)舊金山街與第八大街之間，連接洛杉磯金融區(qū)及會展區(qū)，毗鄰洛杉磯湖人隊主場斯臺普斯球館和格萊美獎頒獎典禮所在的諾基亞中心，與洛杉磯市中心最高檔酒店及酒店式公寓麗茲卡爾頓酒店為鄰。

　　整個項目占地面積2.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積15.32萬平方米，總投資10億美元，開發(fā)業(yè)態(tài)為包括酒店、辦公、服務(wù)式公寓及高檔住宅的商業(yè)綜合體。

　　綠地集團(tuán)方面承諾，上述項目將在合作協(xié)議簽署后6-9個月內(nèi)開工建設(shè)。

　　值得注意的是，在綠地接手之前，美國洛杉磯中心區(qū)大都會項目是由全球前十大公共基金--加州教師退休基金所持有的。

　　據(jù)了解，該項基金成立于1913年，是專為美國加州教育機(jī)構(gòu)從業(yè)人員提供退休養(yǎng)老、傷殘等保證的基金，也是美國最大的教師養(yǎng)老基金，其管理資產(chǎn)總額達(dá)1670億美元。

　　從基金手中接盤商業(yè)項目，這樣的交易模式在國內(nèi)比較少見。

　　對此，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉介紹，在國外，基金持有商業(yè)項目比較常見。

　　“外國有很多比較好的物業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)，都是由一些基金去持有的。這種持有的方式在國內(nèi)可能相對比較少見，特別是我們所謂的藍(lán)籌物業(yè)，在國內(nèi)都是由大公司、大集團(tuán)所持有，這樣他們拿出來賣的機(jī)會就比較少?！标愔賯ト缡钦f。

　　海外投資之利

　　作為接盤者，綠地集團(tuán)董事長張玉良對這次交易頗為滿意，他認(rèn)為，優(yōu)先進(jìn)入中國投資者、移民群體較為青睞，且中國游客及留學(xué)生較多的國家及城市，是一種風(fēng)險可控的商業(yè)模式。

　　“特別是在國際化初期，可降低進(jìn)入新市場的不確定性和風(fēng)險?！睆堄窳既缡钦f。

　　而且，在西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場以及整個(交易)系統(tǒng)相對來說比較透明，因而有歷史遺留問題的項目比較少見。

　　不過，專業(yè)人士建議投資者，包括開發(fā)商，在進(jìn)行海外投資之前還是必須做詳盡的盡職調(diào)查。

　　此外，另有分析人士表示，國內(nèi)開發(fā)商赴海外投資，更多的關(guān)注點還是在住宅這方面。就綠地收購的大都會項目來說，盡管屬于商業(yè)項目，但其中也包括住宅、公寓等業(yè)態(tài)，所以實際上是一個綜合體項目。

　　世邦魏理仕在一份研究報告中指出，國內(nèi)富裕人群不斷增長的海外置業(yè)需求驅(qū)使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外市場。其次，在面臨政策性調(diào)控導(dǎo)致的銷售回款放緩及信貸持續(xù)收緊的預(yù)期下，部分房企進(jìn)軍海外以拓寬融資渠道降低資金成本，提升企業(yè)運營的靈活性。

　　“開發(fā)商去海外其實主要還是追隨眼下的移民潮，中國很多富人移民到別的地方，他們的子女很多也會到別的地方讀書。為了方便，這部分人群就是在那邊買房置業(yè)?！标愔賯ト缡钦f。

　　他還指出，現(xiàn)在國內(nèi)很多二線城市的供應(yīng)較多，而在國外，這方面問題并沒有這么突出。供過于求的風(fēng)險相對比較小。

　　與此同時，很多時候在國內(nèi)開發(fā)的體量非常大，而國外沒有這么大規(guī)模，更多開發(fā)的是Community Center，這就有比較多的周邊人群來支撐Comercial Development。所以，海外投資不僅能幫助企業(yè)分散風(fēng)險，同時也不用擔(dān)心過多供過于求的壓力。

　　此前，據(jù)張玉良透露，綠地在美國、澳大利亞、泰國、英國等地還有近十個項目在洽談中，除美國外年內(nèi)還計劃將房地產(chǎn)開發(fā)項目落地歐洲和泰國。

　　張還表示，預(yù)計綠地年內(nèi)可確定的新增海外投資為100億元人民幣，累計海外項目投資將達(dá)到近200億元人民幣。

　　接盤者的風(fēng)險

　　不過，盡管投資海外項目帶來諸多利好，但對于國內(nèi)的接盤者來說好似存在不少潛藏的風(fēng)險。

　　“我們認(rèn)為現(xiàn)階段對于國內(nèi)開發(fā)商而言，海外投資開發(fā)仍處于試水的階段。如果把這部分國內(nèi)開發(fā)商目前在海外的投資與其在國內(nèi)的投資相比，這個比例還是非常低的?！标愔賯ト绱吮硎?。

　　他進(jìn)一步指出，目前來看，對于國內(nèi)企業(yè)而言，最大的風(fēng)險應(yīng)該是來自于對當(dāng)?shù)厥袌鲆约胺煞ㄒ?guī)的不了解。

　　“因為房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)本身就是一個本地化、地域性很強(qiáng)的行業(yè)，當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)其實與國內(nèi)是有極大不同的，甚至在美國每一個州都有可能是不同的。而國內(nèi)很多開發(fā)商進(jìn)入另一個國家開發(fā)的時候，無法在短時間內(nèi)完全解決這些問題，還需要較長的時間去適應(yīng)，在這個過程當(dāng)中就可能會遇到一些困難?！标愔賯ト绱颂寡?。

　　上述觀點與中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟秘書長陳云峰的看法不謀而合。

　　此前，陳云峰在接受媒體采訪時就指出，中國房地產(chǎn)企業(yè)出海淘金其實存在很大的不確定性，弄不好可能會翻船。

　　陳以美國為例進(jìn)一步指出，投資房地產(chǎn)最大的障礙實際是法律。比如在土地方面，美國的土地是私有制，終身私有，而中國是國有制。在中國拿地需要招拍掛，也要處理拆遷的問題，但在美國則需要與持有這些土地的美國人打交道。土地制度的不同就造成了房地產(chǎn)開發(fā)獲取土地的形式不同。

　　另外，陳云峰還認(rèn)為，市場風(fēng)險也不容忽視。美國人習(xí)慣上住在環(huán)境優(yōu)美、學(xué)校醫(yī)院配套健全的郊區(qū)別墅，而中國人卻喜歡集中生活在大都市，所以美國人的實際需求和中國是不太一樣的。

　　亦有專業(yè)人士指出，眼下，國內(nèi)很多開發(fā)商去到不同的國家、不同的地區(qū)去發(fā)展，如果步伐走得太快，無疑面臨的是更多的挑戰(zhàn)。