光耀正處于高速擴(kuò)張期，與其它規(guī)模相若的公司相比，對資金要求更高。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為一家總部位于深圳、崛起于惠州的地產(chǎn)公司，光耀地產(chǎn)一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。

　　從2009年開始，光耀地產(chǎn)開始走進(jìn)長三角和天津，后來又進(jìn)入山東臨沂和威海，還在北京、上海等一線城市尋找發(fā)展機(jī)會。

　　光耀集團(tuán)副總裁劉海波表示，如果把2009年和2010年稱作公司走出去的初級階段，那么現(xiàn)在就是中期發(fā)展階段，公司在三個(gè)一線城市已經(jīng)有一些項(xiàng)目在運(yùn)作。“再過兩三年，我們在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的項(xiàng)目全部運(yùn)作起來，那時(shí)公司的全國布局才基本成型。”

　　光耀在獲取項(xiàng)目的方式上主要采取收購、兼并等運(yùn)作模式，劉海波解釋，此舉跟公司的發(fā)展階段有關(guān)，現(xiàn)在一塊地的出讓金需要幾個(gè)億甚至是幾十億，光耀暫時(shí)沒有這個(gè)實(shí)力，而收購兼并則是最為適合光耀的拿地方式。

　　然而，光耀地產(chǎn)的這一輪高速擴(kuò)張，又趕上調(diào)控政策的步步緊逼，又有較多使用成本較高的信托、基金等融資方式，因而這兩年也不斷傳出光耀面臨著極大資金壓力的消息。

　　對于市場的擔(dān)憂，劉海波強(qiáng)調(diào)，公司絕不會做虧本生意，信托、基金的回報(bào)率要求確實(shí)較高，但公司會更精細(xì)地算賬，在產(chǎn)品定位和策劃階段，就會把地塊的價(jià)值分析透，然后在可操作的、約束的條件下，把項(xiàng)目的價(jià)值做到最大化。

　　劉海波還表示，光耀在運(yùn)用信托和基金方面總體上問題不大，雖然公司快速發(fā)展階段一直處于缺錢的狀態(tài)，但公司基本面還很健康，不存在任何一筆款項(xiàng)到期無力償還的情況。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對光耀集團(tuán)副總裁劉海波先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：從2009年開始，光耀開始了全國布局，請問目前進(jìn)展到什么階段？所布局區(qū)域的產(chǎn)品和銷售情況又是怎樣的？

　　劉海波：光耀從2009年開始走進(jìn)長三角和天津，后來又進(jìn)入山東的臨沂和威海，近期我們在北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市也在尋找一些機(jī)會。如果把2009年和2010年這兩年稱作我們走出去的初級階段，那么現(xiàn)在就是中間階段，公司目前在三個(gè)一線城市已經(jīng)有一些項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作。再過兩三年，我們在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的項(xiàng)目全部運(yùn)作起來，應(yīng)該說全國的布局才基本成型。

　　就具體項(xiàng)目而言，我們在天津復(fù)制了一個(gè)在珠三角口碑不錯(cuò)的光耀城項(xiàng)目，在山東臨沂我們就把在惠州做得比較好的荷蘭水鄉(xiāng)項(xiàng)目引入。而在威海，我們也是把珠三角頗具影響力的候鳥度假地引薦過去，甚至包括千島湖，我們也準(zhǔn)備復(fù)制候鳥這個(gè)高端產(chǎn)品。

　　所以，我們的布局就是將我們在珠三角地區(qū)(房地產(chǎn)市場化發(fā)育程度較高，客戶需求也較高的區(qū)域)久經(jīng)考驗(yàn)的、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益均好的產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制。事實(shí)證明，我們復(fù)制到這些地區(qū)以后，它的品牌效應(yīng)、社會效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也都很好。

　　觀點(diǎn)新媒體：光耀在全國布局的過程中主要采用什么方式？獲取項(xiàng)目的方式又有那些？

　　劉海波：光耀屬于成長型中小房企，在對外布局中必須要做得很快。我們也做了一些研究，我們的周轉(zhuǎn)大概是中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)均值的2到3倍，有些指標(biāo)可能是4倍以上，就是我們周轉(zhuǎn)非常快，也只有快，才能跟巨無霸房企進(jìn)行競爭。

　　另一方面，光耀還以市場化的觀點(diǎn)來緊緊把握客戶的需求，把產(chǎn)品進(jìn)行精益求精的研發(fā)，保證一推出來，一定是既叫好又叫座的產(chǎn)品，也只有通過這種方式才能快速滾動(dòng)開發(fā)。在城市的任何區(qū)域，我們都有比較成熟的產(chǎn)品進(jìn)行匹配。而在異地復(fù)制之后，我們的這些產(chǎn)品也能打動(dòng)客戶，就是無論在遠(yuǎn)郊、城市近郊還是城市的核心區(qū)，我們都有能夠符合這個(gè)市場需求的產(chǎn)品與其匹配。

　　至于拓展項(xiàng)目的獲取方式，我們采取收購、兼并等低成本高效率的運(yùn)作模式。雖然這些項(xiàng)目的位置不由我們來選擇，但是因?yàn)楣庖斜容^強(qiáng)的產(chǎn)品能力，我們還是都做出好產(chǎn)品來。

　　觀點(diǎn)新媒體：在異地復(fù)制的過程中，光耀有沒有考慮通過公開土地市場獲取項(xiàng)目，或者參與舊城改造？

　　劉海波：在公開市場拿地我們做得還比較少，這還是和公司的發(fā)展階段與實(shí)力有關(guān)。我們也在跟蹤一些舊城改造項(xiàng)目，但是不會太多，因?yàn)橐３挚焖僦苻D(zhuǎn)，有些項(xiàng)目如果守的時(shí)間太長，可能效果也不好。在舊改方面，我們也有一個(gè)案例，比如我們在深圳坪山的項(xiàng)目，總建面是50多萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目公司也跟蹤了好幾年，可能今年會開始動(dòng)工。

　　像山東臨沂的項(xiàng)目就是屬于短平快的，債務(wù)關(guān)系能很快理清，我們只要有一個(gè)合理的啟動(dòng)資金，就能使項(xiàng)目進(jìn)入正常的開發(fā)程序，這是一類。

　　第二類就是合作，比如有一家公司有地，但是他沒有人才，沒有產(chǎn)品，甚至沒有資金，但這些因素我們都有，所以就能談好合作，然后他占一定股份，我們?nèi)窟\(yùn)作，運(yùn)作完以后就給他一定收益。目前這一種算是比較多的，我們自己叫協(xié)議出讓。在這類項(xiàng)目中，我們的前提是要控股，至少是51%，這樣來講我們就能夠更好地發(fā)揮自身的優(yōu)勢。

　　第三類就是與政府洽談，符合政府的產(chǎn)業(yè)政策，公司目前也有幾個(gè)項(xiàng)目在談，比如說要做跟文化、創(chuàng)意相關(guān)。這類項(xiàng)目將集成很多跟文化創(chuàng)意有關(guān)的資源，甚至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都可以配齊，這樣的項(xiàng)目政府肯定是歡迎的。

　　還有一類就是公開招拍掛的，這方面公司未來應(yīng)該會考慮，而且我們也在所進(jìn)入的這些城市觀察過。我們也有專人在研究這些城市的市場情況，比如土地供應(yīng)，每塊地的樓面地價(jià)，溢價(jià)率，它的位置和周邊項(xiàng)目的情況，所以不排除未來在我們實(shí)力更強(qiáng)的情況下，在一些最有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘腥ネ恋毓_市場拿地。

　　當(dāng)然公開拿地的方式還是跟公司的發(fā)展階段有關(guān)系，現(xiàn)在一塊地需要幾個(gè)億甚至是幾十億元，光耀暫時(shí)沒有這個(gè)實(shí)力。所以在這種情況下，公司就要找到適合自己的拿地方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：光耀目前既然還屬于全國布局的中間階段，那么對資金的需求一定很大，相比上市公司的融資方式，光耀運(yùn)用了較多的基金和信托，這些方式一方面可以表明公司擁有較強(qiáng)的融資能力，但由于國內(nèi)信托、基金回報(bào)要求很高，過多的運(yùn)用這些方式是否也會有一些風(fēng)險(xiǎn)？

　　劉海波：這幾年在香港上市的公司，他們的融資相對會好一些，因?yàn)槭枪姽?，融資比較容易。光耀也在研究利用香港的融資資源。

　　就國內(nèi)來講，目前即使是上市公司也存在融資難的問題，畢竟現(xiàn)在股市的融資功能不那么強(qiáng)了，有很多上市公司也在用信托、基金，只不過大家的規(guī)模有多有少的問題。

　　光耀這兩年正好是在高速擴(kuò)張期，與和我們規(guī)模差不多的公司比起來，應(yīng)該說對資金的要求更高。這樣就需要算賬，如果說融資成本高，那么對項(xiàng)目的運(yùn)作能力就要提出更高的要求。但公司是絕不會做虧本生意，比如說信托、基金，他們的回報(bào)率要求較高；有的不僅基金不僅要求債權(quán)收益，還要債權(quán)收益。這樣我們就需要算細(xì)賬。怎么算呢？一個(gè)是我們的產(chǎn)品定位，從開始的策劃階段，就要把地塊的價(jià)值分析透，然后在可操作的、約束的條件下，把項(xiàng)目的價(jià)值做到最大化。應(yīng)該說光耀在運(yùn)用信托和基金方面總體上問題不大，公司從2009年之后擴(kuò)張這么快，一直都是缺錢的狀態(tài)，但我們的基本面還是很健康的，公司可能在還債方面披露的信息不多，但事實(shí)勝于雄辯，我們沒有說哪一筆款項(xiàng)是到期了無力償還的。

　　雖然公司沒有上市，但在融資和還款的能力確實(shí)是不錯(cuò)的。在對外方面，一些金融機(jī)構(gòu)對光耀也比較信任，這么多年來一直是比較良性的運(yùn)作，公司的基本面、項(xiàng)目的基本面都沒問題，這些金融機(jī)構(gòu)既然能把錢投給光耀，那就證明公司肯定是沒問題的。對于光耀而言，我們也想做百年老店，不是說做一兩年資金鏈斷裂就倒掉了，我們絕對不可能做這樣的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得從新一屆政府上臺至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？從最近政府對房地產(chǎn)行業(yè)一系列的表態(tài)來看，您認(rèn)為新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)今后的態(tài)度是什么？

　　劉海波：政府完成換屆后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子相對很務(wù)實(shí)也很穩(wěn)健。一種比較穩(wěn)健、健康、長效的發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一定是政府追求的目標(biāo)。健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，更是政府所期望的。房地產(chǎn)行業(yè)這幾年的調(diào)控，從一個(gè)好的方面來看，最大的好處就是生態(tài)和預(yù)期的改變。

　　以前我們拿地，都是采用“高地價(jià)、高投入、高回報(bào)”的三高模式，這是不可持續(xù)的?，F(xiàn)在回過頭來看一定要改過來，政府也希望地價(jià)能控制，現(xiàn)在地王一出來大家都很緊張。但這幾年所謂的地王溢價(jià)率是很低的，超過百分之百的都很少，往年都是好幾倍的溢價(jià)。

　　從2010年到現(xiàn)在的調(diào)控，已經(jīng)改變了這種生態(tài)，這種三高不能繼續(xù)下去。現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，包括上市公司，它的利潤率大都在降低，有的公司甚至在10個(gè)點(diǎn)以內(nèi)，這個(gè)利潤率已經(jīng)接近制造業(yè)了。當(dāng)然相對來講，地產(chǎn)價(jià)格還是高，但是和前幾年動(dòng)輒30%、50%的利潤率來講，已經(jīng)降低了很多。所以，一個(gè)健康的行業(yè)、穩(wěn)健的行業(yè)和企業(yè)，才能走得更遠(yuǎn)。

　　第二個(gè)是預(yù)期的改變。剛開始大家認(rèn)為房價(jià)只能漲不能跌，從政府到金融機(jī)構(gòu)，到開發(fā)商，甚至包括消費(fèi)者，都覺得房價(jià)會一路上漲。但到了2006年、2007年就發(fā)現(xiàn)不是這么回事。2008年發(fā)生金融危機(jī)，房利美、房地美出現(xiàn)的問題，給大家當(dāng)頭一棒，大家覺得以前的方式不能再重復(fù)發(fā)生了。

　　接下來在2008年到2010年這三年的時(shí)間內(nèi)則是矛盾階段。2009年3月份出現(xiàn)一個(gè)小陽春，后來全年持續(xù)都很好，但2010年又開始了調(diào)控，這個(gè)時(shí)候就是有看漲的，也有看跌的，我們叫這個(gè)階段為預(yù)期的矛盾交織期。當(dāng)時(shí)我們看到很多企業(yè)的高管都認(rèn)為沒問題，但是銀行和政府則認(rèn)為價(jià)格是要往下降，消費(fèi)者就更看不明白了。

　　到了2010年以后，尤其是2011年，這個(gè)預(yù)期又調(diào)轉(zhuǎn)過來，大家覺得這個(gè)行業(yè)一定要穩(wěn)健發(fā)展。所以現(xiàn)在對這個(gè)行業(yè)的生態(tài)預(yù)期是要健康穩(wěn)健的發(fā)展，并且現(xiàn)在這個(gè)預(yù)期從政府到開發(fā)商，到金融機(jī)構(gòu)，到終端消費(fèi)者，大家看法基本一致。

　　所以我認(rèn)為，在這種情況下，行業(yè)的生態(tài)和預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，這也有助于行業(yè)和企業(yè)向著好的方向發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：在這種生態(tài)和預(yù)期改變的情況下，目前政府又推出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路，那么光耀如何在這個(gè)過程中找到一種適合自己的發(fā)展道路？

　　劉海波：新型城鎮(zhèn)化對光耀來講，可能有幾個(gè)層次的機(jī)會。

　　第一個(gè)還是我們現(xiàn)有的產(chǎn)品在高速城鎮(zhèn)化過程中的復(fù)制。公司目前已經(jīng)布局了三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，可能以后還會往中西部走。比如說我們的光耀城、候鳥度假地、荷蘭水鄉(xiāng)、荷蘭小城，這些在發(fā)達(dá)地區(qū)做得比較好的項(xiàng)目，我們以后就可以復(fù)制到其它區(qū)域。

　　另一方面，光耀目前在住宅的基礎(chǔ)上也在做復(fù)合地產(chǎn)，比如說酒店，我們正在打造酒店產(chǎn)品線。酒店又跟我們的寫字樓、購物中心配套，就是能跟綜合體配合起來。

　　第三點(diǎn)，度假休閑類的高端產(chǎn)品，我們也有現(xiàn)成的產(chǎn)品。內(nèi)地的很多地方是比較適合養(yǎng)老、養(yǎng)生的，而且老齡化程度也在增加，當(dāng)?shù)貐s沒有這樣的項(xiàng)目，那么我們就去填補(bǔ)空白。

　　還有一點(diǎn)就是資金優(yōu)勢，光耀目前在金融板塊也有布局，未來這也會成為我們比較重要的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。城鎮(zhèn)化可能需要10年、20年，在這個(gè)過程中，我們也會更加具有國際視野，我們現(xiàn)在就有一個(gè)中美合資的設(shè)計(jì)公司，并且與幾個(gè)主要國家做城市更新的機(jī)構(gòu)都有聯(lián)系，我們就可以把這些好東西帶到內(nèi)地。