按照中海地產(chǎn)當(dāng)前的推盤速度，今年補(bǔ)充300億港元土地應(yīng)該是不夠的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 房企近期陸續(xù)公布半年業(yè)績(jī)，就中海地產(chǎn)而言，按照其之前制定的千億銷售計(jì)算，截止6月底中海地產(chǎn)所有銷售加權(quán)完成已接近9成。

　　銷售達(dá)標(biāo) 加速拿地

　　7月10日下午，中海地產(chǎn)公布，公司于2013年6月實(shí)現(xiàn)合約房地產(chǎn)銷售額152.3億港元，實(shí)現(xiàn)合約銷售面積94.4萬平方米，其中含中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司合約銷售額18.7億港元及合約銷售面積14.8萬平方米。

　　2013年1至6月份，中海地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額800.7億港元及累計(jì)合約銷售面積523.5萬平方米，其中含中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司合約銷售額84.5億港元及合約銷售面積77.5萬平方米。

　　截至6月底，中海地產(chǎn)累計(jì)認(rèn)購(gòu)未簽約額71.6億港元及認(rèn)購(gòu)未簽約面積41.5萬平方米。按照中海地產(chǎn)之前制定的千億銷售計(jì)算，中海地產(chǎn)所有銷售加權(quán)完成已接近目標(biāo)9成。

　　而就在剛公布前6月銷售的第二天，中海地產(chǎn)斥資57億元同時(shí)在上海、合肥兩地加速拿地。

　　7月11日，上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊掛牌截止。最終，經(jīng)過近90分鐘的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，被中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)37億元拿下，成交樓面價(jià)為18739元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到115%。

　　掛牌公告顯示，該地塊出讓面積為78981.5平米，土地性質(zhì)為商住用地。地塊商業(yè)與住宅建筑面積比例為商業(yè)35%，住宅65%，統(tǒng)一容積率為2.5。

　　另?yè)?jù)了解，當(dāng)天參與該地塊競(jìng)買的開發(fā)商還有建發(fā)、朗詩(shī)以及融創(chuàng)等。

　　同一日，中海地產(chǎn)還聯(lián)合華遠(yuǎn)國(guó)際有限公司以總價(jià)20.13億元摘得合肥濱湖BH2013-06地塊，樓面價(jià)3768元/平方米，溢價(jià)率36.52%。

　　合肥濱湖BH2013-06地塊，位于濱湖新區(qū)杭州路與金斗路交口東南角，面積320.49畝(發(fā)證面積297.6其中，居住不大于279.9 畝)，規(guī)劃為商業(yè)居住用地；容積率：商業(yè)≤4.5，1.0<容積率≤2.5；參考地價(jià)460萬/畝，競(jìng)買保證金7億元。

　　項(xiàng)目回報(bào)率維持高點(diǎn)

　　此次中海地產(chǎn)連拿兩地，均有不同程度溢價(jià)。而上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊溢價(jià)達(dá)到115%，成交樓面價(jià)達(dá)18739元/平方米。讓人不禁回想起之前中海地產(chǎn)所拿香港地塊，曾被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑項(xiàng)目回報(bào)率偏低。

　　6月5日，香港地政總署公布，兩幅實(shí)施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海地產(chǎn)旗下的高龍發(fā)展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價(jià)總計(jì)為45.4億港元，發(fā)展項(xiàng)目的住宅單位總數(shù)不得少于1145個(gè)。

　　當(dāng)日，瑞信立即發(fā)布報(bào)告并稱，兩幅地塊經(jīng)營(yíng)溢利率僅19%，低于中海地產(chǎn)的36%標(biāo)準(zhǔn)，亦較香港發(fā)展商至少30%的經(jīng)營(yíng)溢利率低；而項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率預(yù)計(jì)9-13%，遠(yuǎn)低于中海地產(chǎn)本身所設(shè)定新購(gòu)地皮回報(bào)率至少21%的指引。

　　不過此次中海地產(chǎn)摘得上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊商住地塊，據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄介紹，周邊有均價(jià)為4萬元/平方米的上海星河灣以及均價(jià)為3.6萬元/平方米的春申景城。

　　“4萬元/平方米樓價(jià)能接受的地價(jià)是2萬元/平方米。之所以中海地產(chǎn)這個(gè)地塊只賣1.8萬多/平方米，是因?yàn)樽≌糠种徽剂?5%，如果是純住宅用地的話價(jià)格還會(huì)更貴。”薛建雄指出，從當(dāng)前的行情來計(jì)算，中海地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格至少應(yīng)該在4萬元/平方米以上。

　　至于該地塊能否達(dá)到中海地產(chǎn)所定的36%回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)，薛建雄稱不清楚中海地產(chǎn)該數(shù)字的算法而未作答。不過他認(rèn)為，從中海地產(chǎn)做豪宅的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)品的溢價(jià)能力還是很強(qiáng)的。這幅地塊由中海地產(chǎn)去做的話，價(jià)格不一定會(huì)比星河灣低。

　　據(jù)中海地產(chǎn)6月通訊，中海地產(chǎn)6月份于沈陽(yáng)市、香港及杭州市新增項(xiàng)目3個(gè)，總權(quán)益發(fā)展面積71.92萬平方米，共需支付地價(jià)56.5億元。今年中海地產(chǎn)累計(jì)新增土地儲(chǔ)備470.6萬平方米，其中新增權(quán)益土地儲(chǔ)備440.9萬平方米。

　　另外在2012年業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)主席孔慶平稱，今年需付的土地款占220億港元，預(yù)留作增加土儲(chǔ)的開支為300億港元，而建筑費(fèi)用則約500億港元。

　　不過據(jù)熟悉中海地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士分析，按照中海地產(chǎn)當(dāng)前的推盤速度，今年補(bǔ)充300億港元土地應(yīng)該是不夠的。