　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 “這次三年期的銀團貸款，利率是倫敦的同業(yè)拆借或香港的同業(yè)拆借，加上5.65厘，這個利息比我們現(xiàn)在在國內(nèi)借三年期開發(fā)貸的成本低兩個點。”

　　7月9日早間，旭輝控股（集團）有限公司宣布獲得1.57億美元的境外銀團貸款，隨即該集團董事長林中于午間舉行的香港新聞發(fā)布會上，向外界詳細(xì)介紹該公司的資本策略和財務(wù)情況。

　　“我們2013年的目標(biāo)就是用境外低息的貸款，逐步替換國內(nèi)高息的貸款，從而降低融資成本。”林中進一步表示，今后外債比例將逐步占到40%左右。

　　融資結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　去年年底剛剛登陸香港聯(lián)交所的旭輝，近來似乎在資本市場上開始發(fā)力。

　　公告披露，該公司及若干離岸附屬公司已于7月8日，與6家國際和本地銀行簽訂了一項為期3年、總額為1.57億美元的銀團貸款協(xié)議，利率按倫敦銀行同業(yè)拆息率或香港銀行同業(yè)拆息率加5.65 厘的年利率計息，其中美元部分合共7500萬美元、港元部分合共6.36億港元。

　　根據(jù)銀團貸款協(xié)議，控股股東將共同維持最少占旭輝控股全部已發(fā)行股本51%的實益擁有權(quán)；林中、林偉及林峰任何一位將留任旭輝控股董事會主席，否則將會構(gòu)成違約事件。

　　截止至6月9日，控股股東共同實益擁有旭輝控股已發(fā)行股本總額約69.84%。

　　據(jù)林中介紹，旭輝自去年上市以來，在資本市場上做了兩件事，即今年4月的發(fā)債以及此次銀團貸款。

　　林中以4月發(fā)行的美元債券為例指出，截止至7月5日，在與其同等規(guī)模的新發(fā)債券之中，旭輝是唯一一個債券價格在漲，利息成本在降低的企業(yè)。

　　“我們當(dāng)時第一次發(fā)債，票面利息是12.25%，到7月5日，我們的實際利率已經(jīng)降到了10.25%。從與我們同等規(guī)模、同期發(fā)債的企業(yè)來看，他們的利息都在上升，未來的融資成本也在上升，而我們未來的融資成本在下降。”林中如是說。

　　據(jù)介紹，于2012年12月31日，旭輝平均融資成本約10%，而這一數(shù)據(jù)在2013年6月下降了一個百分點至9%。

　　林中補充解釋稱，半年之內(nèi)實現(xiàn)融資成本下降1%還得益于公司融資結(jié)構(gòu)的變化。

　　在旭輝上市之前，境外貸款比例僅為4%，而今年該公司計劃將這一數(shù)字提升至20%-25%，今后要逐步達(dá)到40%左右。

　　“上半年加上銀團融資，這部分已經(jīng)達(dá)到了20%。”林中續(xù)稱：“現(xiàn)在人民幣開發(fā)貸，三年期的借款利息都在8%，我們在香港借才百分之五點幾，為什么不把境內(nèi)的高息貸款壓縮掉呢？”不過，林中認(rèn)為，海外融資要控制在一定比例之內(nèi)，不超過40%是一個比較好的狀態(tài)。

　　而在融資年期方面，該公司的短期負(fù)債已從去年年底的38%降至19%。

　　利潤預(yù)增與納儲

　　此外，與上述公告同日，旭輝方面還高調(diào)宣布，預(yù)計2013年上半年該公司核心凈利潤將大幅上升。

　　公告披露，上一個財政年度同期的核心凈利潤約為1.19億元。而今年上半年核心凈利潤大幅上漲，主要原因是期內(nèi)交付予客戶的竣工物業(yè)的總建筑面積及價值均增加，因而帶動收益相應(yīng)攀升。

　　與此同時，旭輝方面還預(yù)測指出，今年前6個月，該公司的股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤將穩(wěn)定增長，而上一個財政年度同期約為8.09億元。

　　林中表示，從上半年公司的銷售業(yè)績來看，較去年同期增長97%。

　　“今年上半年，我們的銷售金額是71.56億，這是指已經(jīng)交完首付、簽完合同的項目，我們還有11億多的大訂，加起來共計83億。而去年全年，我們的銷售額是95.4億。”林中進一步介紹稱，上半年該公司去化率達(dá)到70%。

　　對于今年全年銷售目標(biāo)（125億），林中充滿信心：“會提早完成全年的目標(biāo)，屆時我們會公布新的全年的目標(biāo)，我相信一定會有調(diào)整。”

　　林中分析稱，旭輝的信心主要來自兩個方面。首先，從推盤慣例來看，全年業(yè)績的分布情況通常是上半年40%，下半年60%。

　　“下半年的推盤量多，可銷售的貨源也多。”林中續(xù)稱，另一方面，預(yù)計下半年國內(nèi)住宅的成交量也會比較平穩(wěn)，政府不會有新的緊縮調(diào)控政策出臺。

　　“因為在五、六月份，房價的漲幅已經(jīng)收窄，趨于平穩(wěn)，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，下半年的政策會相對平穩(wěn)。與此同時，剛性需求還是比較旺盛。我們認(rèn)為下半年，特別是7-10月份的銷售會比較平穩(wěn)，而11、12月份會出現(xiàn)一個小高峰。所以今年整體會比去年好。”林中如是說。

　　據(jù)介紹，今年下半年，旭輝計劃在上海、北京、蘇州、天津、重慶共推出9個項目，大部分定位為剛需產(chǎn)品，全年在售的主力項目共計21個。

　　而談及近段時間旭輝的大規(guī)模納儲動作，林中指出，旭輝上半年購入11塊土地，共計145萬平方米，在未來1-2年內(nèi)，這部分項目總的可銷售貨值約250億，并將在明年上半年全部提供銷售。

　　“在這之中，很多項目是合作開發(fā)的，所以實際上我們要支付的土地款比較少，僅47億。而且未來一年要支付的土地款只有20幾個億。截止至6月30日，我們賬上的現(xiàn)金已有72億。”林中認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展的后勁取決于新增加的土地儲備，因為旭輝不斷在銷售、損耗已有土儲，所以上半年該公司在執(zhí)行投資策略上，也加大了買地的投入。

　　此外，林中還透露，最近已與綠地就北京一地塊簽訂了合作協(xié)議，詳細(xì)公告將于7月份公布；與此同時，旭輝最近還在與一家大規(guī)模知名房企談合作，預(yù)計未來也會與旭輝合作開發(fā)多個項目。

（審校：勞蓉蓉）