現(xiàn)在來(lái)看，外圍量化寬松退場(chǎng)，內(nèi)部央行不會(huì)再繼續(xù)放水。資產(chǎn)價(jià)格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會(huì)不跌嗎？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 滬深股市6月24日重挫，滬指跌5.30%報(bào)1963點(diǎn)，創(chuàng)近4年最大單日跌幅，自去年12月5日以來(lái)再回”1″時(shí)代，百點(diǎn)長(zhǎng)陰也直逼年前建國(guó)底。深成指跌6.73%創(chuàng)出2009年12月8日以來(lái)新低，兩市近200只個(gè)股跌停。

　　股市暴跌后，下一步樓市崩盤房?jī)r(jià)下跌嗎？

　　大多數(shù)人都持有這樣的一個(gè)觀點(diǎn)：無(wú)論股市還是房市，漲跌背后一個(gè)共同的邏輯：資金供應(yīng)量。之前房?jī)r(jià)暴漲最根本的原因是貨幣超發(fā)?，F(xiàn)在來(lái)看，外圍量化寬松退場(chǎng)，內(nèi)部央行不會(huì)再繼續(xù)放水。資產(chǎn)價(jià)格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會(huì)不跌嗎？

　　但是，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，資金供應(yīng)量?jī)H僅是宏觀市場(chǎng)基本面的指標(biāo)，僅能提供一個(gè)大概率的判斷，還應(yīng)該更多參考房企資金面、市場(chǎng)供求關(guān)系、利率變化對(duì)于成交量的影響等多因素。

　　首先，從目前來(lái)看，上半年流動(dòng)性寬松，下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，”用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

　　從國(guó)內(nèi)環(huán)境來(lái)看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報(bào)告中提及的廣義貨幣增長(zhǎng)13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.8%，比上月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.19個(gè)百分點(diǎn)，其中77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。

　　從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國(guó)國(guó)內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲起到推動(dòng)的作用。

　　那么，即使M22013年同比增長(zhǎng)13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場(chǎng)流動(dòng)性仍然相對(duì)寬松，只不過(guò)從今年下半年開(kāi)始市場(chǎng)流動(dòng)性要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，借金融之手，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

　　因此，今年總體上穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及仍然相對(duì)流動(dòng)性較為寬松的貨幣政策一定程度上使樓市價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑的機(jī)會(huì)。

　　另外，從微觀層面來(lái)講，還和房企的資金面有關(guān)系。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動(dòng)比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對(duì)緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒(méi)有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動(dòng)比率在0.5以下來(lái)說(shuō)，大部分房企資金面有所改善，這也就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上會(huì)相對(duì)比較靈活，不會(huì)再受制于資金面緊張的局面。

　　如果要使企業(yè)速動(dòng)比率再回到2012年第三季度的流動(dòng)性相對(duì)緊張的狀況，央行流動(dòng)性持續(xù)收緊的政策至少也需要持續(xù)6個(gè)月左右的時(shí)間，過(guò)了這6個(gè)月左右的市場(chǎng)過(guò)渡期，開(kāi)發(fā)商資金面才可能資金面會(huì)出現(xiàn)緊張問(wèn)題，屆時(shí)才會(huì)有降價(jià)跑量、以價(jià)換量的現(xiàn)象。

　　但是，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年下半年就是收緊的階段，因此，企業(yè)資金面緊張與否現(xiàn)在還不能下定論。

　　第三、從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，反之，利率上漲導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，以此刺激銷售量。

　　當(dāng)前銀行出現(xiàn)”錢荒”，也就是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款有可能難貸出來(lái)，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會(huì)上升，購(gòu)房者為了爭(zhēng)奪貸款額度1-2個(gè)月短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲。如果這個(gè)時(shí)間持續(xù)超過(guò)6個(gè)月以上，由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開(kāi)發(fā)商在銷售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，再加上開(kāi)發(fā)貸款比較難獲得，理論上開(kāi)發(fā)商這個(gè)時(shí)候會(huì)面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售，因此，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。但是，房?jī)r(jià)下跌的幅度不會(huì)太大，應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的這樣的狀況。

　　從6月24日上市房企的股市表現(xiàn)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行出現(xiàn)”錢荒”導(dǎo)致6月24日股市大跌，尤其是一些當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債比較偏高的房企出現(xiàn)大幅下跌甚至跌停的現(xiàn)象，其實(shí)，已經(jīng)看得出投資者對(duì)于未來(lái)房企業(yè)績(jī)的擔(dān)心。因此，能否獲得境外的融資渠道顯得十分關(guān)鍵。在未來(lái)，這些資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房企能否度過(guò)市場(chǎng)難關(guān)，我們還拭目以待。

　　第四、房?jī)r(jià)降不降還是得看樓市供求關(guān)系”基本面”，總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對(duì)健康，三四線城市有供大于求的風(fēng)險(xiǎn)。

　　以一線城市上海為例，從短期內(nèi)來(lái)看，截止6月23日，一手商品住宅市場(chǎng)基本回歸到去年下半年20萬(wàn)平方米左右的平均周交易量，市場(chǎng)成交量趨于理性。

　　從庫(kù)存角度來(lái)說(shuō)，截止6月23日，2013年上海市商品住宅庫(kù)存為955萬(wàn)平方米，總量較之前的1000萬(wàn)平方米左右有所下降，從市場(chǎng)存銷比來(lái)看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬(wàn)平方米左右來(lái)計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存銷比降為9.5個(gè)月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場(chǎng)存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力。而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前來(lái)看，存銷比還難說(shuō)會(huì)導(dǎo)致一線城市房?jī)r(jià)下降。

　　此外，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價(jià)為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%。具體來(lái)看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶(主城區(qū))、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上半年總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對(duì)健康，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，到下半年由于供求關(guān)系基本面短期內(nèi)難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。

　　但是，三四線城市則難免會(huì)出現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)狀況，由于三四線城市大規(guī)模造城，大規(guī)模的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，如果短期內(nèi)沒(méi)有辦法去化，則有可能導(dǎo)致供過(guò)于求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

　　總體來(lái)看，由于流動(dòng)性相對(duì)寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)合理性，這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大范圍的”以價(jià)換量”的”降價(jià)潮”，但是，不排除個(gè)別房企由于經(jīng)營(yíng)不善資金面的問(wèn)題或今年上半年在土地市場(chǎng)用力過(guò)猛，投入資金過(guò)多，周轉(zhuǎn)不開(kāi)而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。

　　如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對(duì)于明年來(lái)講，房企的資金面的壓力會(huì)更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過(guò)多、用力過(guò)猛的企業(yè)、中小開(kāi)發(fā)企業(yè)有可能會(huì)開(kāi)始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場(chǎng)”降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。

　　因此，當(dāng)前來(lái)看，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房企、拿地比較激進(jìn)的房企以及部分中小房企來(lái)講，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)策略上，還是在尋求逆勢(shì)擴(kuò)張的過(guò)程中，都應(yīng)該比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)比較激進(jìn)的房企，再拿溢價(jià)率偏高或樓板價(jià)明顯高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的地塊，可能會(huì)在未來(lái)遇到經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是，對(duì)于資金面相對(duì)寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來(lái)講，可能就受制于國(guó)內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會(huì)面臨市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也有可能會(huì)因此加劇土地市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源的集中，從而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)講加速市場(chǎng)集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成”大魚(yú)吃小魚(yú)，小魚(yú)吃蝦米”的市場(chǎng)局面。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者