在郁亮看來(lái)，更多地采用合作模式無(wú)疑是萬(wàn)科在銀根緊縮、資金緊張的市場(chǎng)環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的最佳途徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 陳業(yè)  “才3%，開(kāi)玩笑，如果真是3%，老百姓對(duì)我們罵的聲音就會(huì)少很多。”

　　6月28日，古城西安，萬(wàn)科總裁郁亮全國(guó)媒體見(jiàn)面會(huì)上如是回應(yīng)一則關(guān)于萬(wàn)科北京區(qū)域公司2012年利潤(rùn)率僅為3%左右，在萬(wàn)科所有區(qū)域公司中的排名幾乎墊底的媒體報(bào)道。

　　該報(bào)道稱，目前在北京市，萬(wàn)科近七成為合作項(xiàng)目，隨著合作項(xiàng)目增多，少數(shù)股東損益占比會(huì)提高，因此盡管萬(wàn)科銷售規(guī)模擴(kuò)大，但卻并不能帶來(lái)同比例歸屬母公司凈利潤(rùn)的提升。而這主要就是萬(wàn)科一直倡導(dǎo)的合作開(kāi)發(fā)模式所產(chǎn)生的隱性代價(jià)。

　　針對(duì)于此，郁亮進(jìn)一步解釋到，在具體的合作項(xiàng)目中，別人多分一點(diǎn)利潤(rùn)，萬(wàn)科少分一點(diǎn)這是有可能的，但萬(wàn)科絕不會(huì)那么傻，讓別人分80%，自己分20%。同時(shí)合作項(xiàng)目一般由萬(wàn)科操盤，因此萬(wàn)科還有超額利潤(rùn)可供分配。所以，因合作項(xiàng)目多而導(dǎo)致萬(wàn)科利潤(rùn)低是不可能的。

　　“我就搞不懂，合作了我們就賺錢少了？那是你沒(méi)本事賺錢，那怎么叫合作不賺錢，合作應(yīng)該賺錢多。”

　　至于為什么要合作，郁亮則坦言，“我們沒(méi)錢呀，市場(chǎng)沒(méi)錢給我，所以我們一分錢要分成兩半跟人合作。”

　　現(xiàn)金流最重要

　　在郁亮看來(lái)，更多地采用合作模式無(wú)疑是萬(wàn)科在銀根緊縮、資金緊張的市場(chǎng)環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的最佳途徑。

　　郁亮也自信的認(rèn)為，萬(wàn)科現(xiàn)在不靠融資其實(shí)也可以發(fā)展，因?yàn)楹献鞯馁Y金已超過(guò)600億。

　　“萬(wàn)科的錢沒(méi)有問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)我們行業(yè)中最多錢就是我們，因?yàn)槲覀兪冀K對(duì)銀行不放心，所以像老農(nóng)民一樣，手里拿了很多錢。”

　　據(jù)萬(wàn)科早前發(fā)布的一季報(bào)顯示，其一季度末持有現(xiàn)金523億元，有息負(fù)債773億元，凈負(fù)債率雖然較年初上升6個(gè)百分點(diǎn)至30%，但仍處在安全的水平，在行業(yè)內(nèi)也屬極低水平。

　　而對(duì)于手持大量現(xiàn)金，郁亮的看法是，一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)使他明白，自身錢越多銀行才有錢給你，沒(méi)錢的時(shí)候銀行也就沒(méi)錢給你。所以，有時(shí)候在中國(guó)不能夠太強(qiáng)調(diào)資金效率，有錢很重要，這一點(diǎn)萬(wàn)科多年來(lái)深有體會(huì)，也從不敢掉以輕心。

　　不過(guò)，在強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和資金使用效率的房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科此舉是否能實(shí)現(xiàn)更好的盈利和為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值，外界還是褒貶不一。

　　曾有分析認(rèn)為，萬(wàn)科一直使用高周轉(zhuǎn)、低利潤(rùn)率的銷售模式，致使毛利和凈利逐年下降；同時(shí)，凈負(fù)債率低雖然能保證財(cái)務(wù)安全，卻不能使資金效率發(fā)揮到最大，一定程度上也可說(shuō)是一種資源浪費(fèi)。

　　而在今年的股東大會(huì)上，還有不少中小股東質(zhì)疑萬(wàn)科規(guī)模越來(lái)越大，但卻沒(méi)有產(chǎn)生太多實(shí)際效益，并直言萬(wàn)科在留存大量現(xiàn)金的同時(shí)，給予股東的分紅派息卻極少。

　　不得不做的商業(yè)

　　此次媒體見(jiàn)面會(huì)，郁亮多次提到萬(wàn)科目前的定位是要做城市的配套服務(wù)商。而在這些談話中，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)亦是一個(gè)繞不開(kāi)的話題。

　　郁亮坦承，“商業(yè)這件事情我是非常慎重的，到目前為止，我沒(méi)看到很好的商業(yè)模式。所以對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我們真的不得不去做商業(yè)。”

　　談及商業(yè)地產(chǎn)，之前曾有媒體認(rèn)為這是郁亮與王石之間關(guān)于萬(wàn)科發(fā)展與模式認(rèn)知分歧的敏感問(wèn)題。而作為佐證的就是，2011年初準(zhǔn)備游學(xué)美國(guó)的王石曾有的一段激烈表述：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你。”

　　不過(guò)，郁亮后來(lái)對(duì)此有過(guò)明確解釋。其稱：“很多人說(shuō)我和王石在商業(yè)地產(chǎn)上有分歧，其實(shí)并非如此，只是他的表達(dá)比較戲劇化，理解上會(huì)帶來(lái)一些偏差。”

　　郁亮后來(lái)還曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)，如果他和王石在商業(yè)地產(chǎn)上沒(méi)有共識(shí)，萬(wàn)科根本不可能做。而萬(wàn)科做商業(yè)是為了更好地做住宅，不是“為了商業(yè)而商業(yè)”。

　　其實(shí)，就在郁亮此番再次表態(tài)前，萬(wàn)科早已悄然布局商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，早在2010年上半年，郁亮就已授權(quán)萬(wàn)科深圳、上海、北京三家分公司成立商業(yè)籌備小組。

　　2011年6月，深圳萬(wàn)科率先單獨(dú)成立了深圳市萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司，這被外界認(rèn)為是萬(wàn)科低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的先兆。

　　今年初，萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部也在北京正式舉行了成立儀式，當(dāng)時(shí)郁亮還親臨現(xiàn)場(chǎng)助陣。對(duì)此，曾有分析認(rèn)為，郁亮出現(xiàn)在成立儀式上，足以說(shuō)明萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視。

　　目前，在萬(wàn)科現(xiàn)有的版圖中，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模并不小。有數(shù)據(jù)指出，萬(wàn)科目前已在52個(gè)城市中獲取了約600萬(wàn)平方米商用項(xiàng)目，其中更潛藏18個(gè)購(gòu)物中心，面積達(dá)150萬(wàn)平方米，集中入市期將會(huì)在2014年到來(lái)。

　　而在產(chǎn)品線方面，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)目前大致可分為三類：主打購(gòu)物中心的“萬(wàn)科廣場(chǎng)”、以寫字樓為主的“萬(wàn)科大廈”、及社區(qū)商業(yè)“萬(wàn)科紅”。

　　不過(guò)，外界對(duì)萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的疑問(wèn)也隨之而來(lái)，萬(wàn)科是否具備運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的能力與思維轉(zhuǎn)變，這目前依然是外界最為關(guān)心的焦點(diǎn)。

　　相關(guān)分析曾指出，雖然萬(wàn)科在住宅方面取得不錯(cuò)成績(jī)，但這不代表在商業(yè)地產(chǎn)上也同樣具有優(yōu)勢(shì)，而且萬(wàn)科過(guò)往并沒(méi)有太多開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目及綜合體的經(jīng)驗(yàn)，至于運(yùn)營(yíng)能力，更有待觀察。

　　此外，運(yùn)營(yíng)如此大體量商業(yè)項(xiàng)目的資金從何而來(lái)也是萬(wàn)科必須面對(duì)的問(wèn)題。曾有消息人士表示，萬(wàn)科近年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)上欲說(shuō)還休，其實(shí)最大的顧慮并非王石，而是資本。

　　郁亮也曾算過(guò)一筆賬，做一個(gè)10萬(wàn)平米的城市綜合體，資金占用之大，相當(dāng)于少開(kāi)一個(gè)地方分公司。

　　雖然目前萬(wàn)科手持現(xiàn)金超過(guò)500億元，但在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)并不具備成熟退出機(jī)制、以及打包上市套現(xiàn)遙遙無(wú)期的現(xiàn)實(shí)情況下，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)前景或許也并非明朗。

　　拿地與“過(guò)冬棉襖”

　　隨著近期土地市場(chǎng)的不斷升溫，“地王”也再度成為樓市熱點(diǎn)，而一直聲稱不拿地王的萬(wàn)科卻也不知不覺(jué)間參與其中。

　　6月27日，萬(wàn)科聯(lián)合保利以53.72億摘得重慶江北區(qū)溉瀾溪組團(tuán)地塊，這一成交總價(jià)也刷新了2013年重慶總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

　　但對(duì)于“地王”的定義，郁亮卻有自己的看法。其稱，只有當(dāng)“面粉”價(jià)格逼近“面包”時(shí)，方能稱“地王”，而因?yàn)橥恋孛娣e較大而拍出的高總價(jià)并不能視為“地王”。

　　以郁亮的觀點(diǎn)，53.72億競(jìng)得的重慶地塊或許并不是真正意義上的“地王”，但此舉卻還是表明了萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的渴求。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，萬(wàn)科已新增約43個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)約433億元，權(quán)益地價(jià)已超320億元，其拿地金額居所有房企之首。

　　在外界看來(lái)，萬(wàn)科大規(guī)模的拿地與其銷售規(guī)模增長(zhǎng)壓力不無(wú)關(guān)系。自2008年經(jīng)歷唯一一次負(fù)增長(zhǎng)后，萬(wàn)科近年來(lái)的銷售不斷增長(zhǎng)，并在2012年達(dá)到1412億元的規(guī)模。而截至今年5月底，萬(wàn)科的銷售額已達(dá)到700億，全年則有望達(dá)到1700億。

　　“盡管近期土地市場(chǎng)高熱，但萬(wàn)科在業(yè)績(jī)和規(guī)模增長(zhǎng)的壓力下，還是不得不繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。”分析稱。

　　但對(duì)于后市，即使在現(xiàn)金流充沛、上半年銷售飄紅的情況下，萬(wàn)科卻仍然感到一絲冷意。郁亮告訴大家，雖然當(dāng)前樓市復(fù)蘇已經(jīng)持續(xù)超過(guò)一年，但樓市真正的春天很難到來(lái)，未來(lái)二三年全行業(yè)仍會(huì)比較痛苦，萬(wàn)科還會(huì)繼續(xù)冬天模式，謹(jǐn)慎對(duì)待現(xiàn)金流。