“第一批的開發(fā)企業(yè)或許能夠從中獲利，但陸家嘴這樣的大體量項(xiàng)目則未必能全身而退?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬  作為上?！笆濉逼陂g六大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，上海前灘板塊再現(xiàn)新動(dòng)作。

　　6月30日晚，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司宣布，公司以45.15億元在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所摘牌上海前灘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司60%股權(quán)，已和上海濱江國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司簽署了產(chǎn)權(quán)交易合同。

　　公告指，前灘公司持有前灘地區(qū)最大的城市綜合體--“前灘中心”項(xiàng)目(暫定名)，該項(xiàng)目總占地面積約10.59萬平方米，土地性質(zhì)涵蓋商業(yè)、辦公及住宅用地，總建筑面積約52萬平方米，是包括一個(gè)步行商業(yè)中心廣場(chǎng)、一幢高度為270米的標(biāo)志性建筑在內(nèi)的商業(yè)、辦公、住宅建筑群。

　　陸家嘴指，上述關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)獲得上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的批準(zhǔn)，此次交易將進(jìn)一步增加該公司對(duì)重要區(qū)域的土地儲(chǔ)備，有利于公司競(jìng)爭(zhēng)力的提升和發(fā)展。

　　資金騰挪蛇吞象

　　值得注意的是，上述收購共涉45.15億元，如此大額的資金流動(dòng)，對(duì)陸家嘴而言需費(fèi)一番周折。

　　據(jù)陸家嘴4月24日發(fā)布的一季度報(bào)告表示，今年1-3月份，公司實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.22億元，同比增48.79%，凈利潤2.23億元，同比增46.44%。

　　報(bào)告特別指出，公司重新評(píng)估的投資性物業(yè)公允價(jià)值為2012年賬面凈值的3.4倍。其中，陸家嘴該次評(píng)估物業(yè)包括已建和在建的36項(xiàng)目，其地上、地下總建筑面積合計(jì)近247萬平方米。上述物業(yè)在去年末的賬面凈值為124.19億元，評(píng)估后的公允價(jià)值合計(jì)為人民幣421.64億元。

　　而據(jù)陸家嘴2012年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2012年末其貨幣資金為13.3億元。據(jù)新時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)分析師裴明華介紹，要完成對(duì)前灘實(shí)業(yè)60%股權(quán)的收購，陸家嘴可以從兩個(gè)渠道籌集資金，一是尋求母公司的支持，另外的辦法則是自己融資。

　　事實(shí)上，陸家嘴母公司陸家嘴集團(tuán)對(duì)于該收購已在幾個(gè)月前就部署了相應(yīng)準(zhǔn)備。

　　陸家嘴曾于3月14日發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告，稱公司擬在2013年度融資總額內(nèi)接受控股股東--上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司貸款總額不超過人民幣30億元，由控股股東統(tǒng)借統(tǒng)還，并在該額度內(nèi)可以循環(huán)使用。

　　據(jù)了解，該總額達(dá)30億元的借款便是用來支付此次對(duì)濱江公司的股權(quán)收購事宜。

　　另外，陸家嘴此前也有過物業(yè)出售行為以籌集資金。上海媒體5月8日?qǐng)?bào)道，上海陸景置業(yè)有限公司100%股權(quán)在該市產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，掛牌價(jià)格為4.6億元，轉(zhuǎn)讓方分別為上市公司陸家嘴及其控股子公司陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，兩公司的持股比例各占50%。

　　裴明華表示，陸家嘴完成此次上海前灘實(shí)業(yè)60%股權(quán)收購，收購資金上的壓力并不算大。陸家嘴除出售其他物業(yè)外，旗下36項(xiàng)投資性物業(yè)的公允性價(jià)值，大概價(jià)值是在420億元左右。可以從中拿出幾項(xiàng)來做抵押融資的擔(dān)保。

　　他還補(bǔ)充，由于陸家嘴的國資背景，使得其在融資方面相較于一般民企有較大優(yōu)勢(shì)。

　　業(yè)態(tài)支撐藏隱憂

　　盡管此前上海市政協(xié)副主席、浦東新區(qū)區(qū)委副書記、區(qū)長姜樑曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“前灘可以稱之為陸家嘴的升級(jí)版。”

　　而早在2012年年初，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)就曾在公開場(chǎng)合表態(tài)，前灘板塊將是上海“十二五”期間六大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。

　　公示規(guī)劃內(nèi)容顯示，前灘地區(qū)的總用地面積約283.17公頃，其中建設(shè)用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規(guī)劃人口2.5萬人，沿黃浦江岸線長度約2.3公里。

　　但上海業(yè)內(nèi)人士解讀，前灘板塊在發(fā)展上不得不面臨一個(gè)核心的問題——外圍集中式的產(chǎn)業(yè)帶支撐不足。

　　“對(duì)比來看，陸家嘴從開始建設(shè)到最終建成用了接近20多年的時(shí)間，而且周邊是一些很強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)對(duì)口支持。未來前灘是否能(把陸家嘴)復(fù)制一遍還說不定，因?yàn)橥鈬狈Ξa(chǎn)業(yè)帶前端做支持?！?/p>

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“前灘中心”是國資公司在推進(jìn)，陸家嘴進(jìn)入能導(dǎo)入更多管理方面的經(jīng)驗(yàn)，在土地出讓方面更為成熟，產(chǎn)業(yè)結(jié)合方面也做得更為合理。“但并不意味著解決了所有的問題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是換湯不換藥，跟外界沒有任何關(guān)聯(lián)?！?/p>

　　在后期的市場(chǎng)當(dāng)中，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就算是陸家嘴集團(tuán)來操作，可能在一些產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入當(dāng)面有一些資源可以借助，能加快發(fā)展步伐，但不會(huì)起到根本性的作用。

　　另外，此次陸家嘴入主“前灘中心”項(xiàng)目，該項(xiàng)目總占地面積約10.59萬平方米，總建筑面積約52萬平方米。按業(yè)內(nèi)認(rèn)為三到五年為一個(gè)普遍的開發(fā)周期來算的話，該項(xiàng)目在開發(fā)上必然要超過一個(gè)常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)周期。

　　在缺乏對(duì)口產(chǎn)業(yè)帶的支撐下，發(fā)展到后期一些著陸上的問題會(huì)逐步暴露出來，投資客跟進(jìn)的步伐也會(huì)相應(yīng)慢下來。上述業(yè)內(nèi)指出，“第一批的開發(fā)企業(yè)或許能夠從中獲利，但陸家嘴這樣的大體量項(xiàng)目則未必能全身而退?！?/p>

（審校：劉滿桃）