　　日前，一名為李勁松的律師對包括萬科、華遠、SOHO中國在內(nèi)的29家房企提出質(zhì)疑，其稱通過觀察該29家房企年報發(fā)現(xiàn)，在這29家企業(yè)的財務(wù)報表上，均顯示有一項應(yīng)交而未交的土地增值稅，而合計這筆應(yīng)交而未交的土地增值稅，則29家房企已高達640億元。

　　其中，SOHO中國應(yīng)交土地增值稅為64億元，萬科應(yīng)交土地增值稅為58億元，雅居樂應(yīng)交土地增值稅為83億元，富力地產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅為58億元，華遠地產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅5億元。

　　“640億未繳”的土地增值稅

　　作為事件指控方的律師李勁松認為，此項稅費房企已從購房者手中收繳，實際買單者也并非房企本身，因此房企理應(yīng)依法履行義務(wù)將所收費用上繳。同時，李勁松還猜測，房企若未按規(guī)定上繳，那么這筆積存下來的稅金則很有可能用來清債或留作它用。

　　對于這一觀點，作為被指控方的華遠、萬科及時做出了回應(yīng)。華遠方認為，這僅是非專業(yè)人士對財務(wù)報告誤讀；而萬科方則以同樣的態(tài)度回應(yīng)表示，“該律師實際上混淆了‘該交不交’和‘計提’兩個概念，公司并未拖欠土地增值稅金”。

　　翻查資料，根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，所謂土地增值稅實為對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。

　　在土地增值稅的征收上，國家已有明確征收標準，根據(jù)規(guī)定，只要開發(fā)商所開發(fā)項目的利潤突破20%，就需要對該增值額進行征稅，而這個稅率將按照項目增值的大小，分成30%到60%的稅率。

　　值得一提的是，由于項目會遇到開發(fā)周期的問題，因此對項目征收土地增值稅會有兩個重要的征收節(jié)點，即預征與清算，前者是指在項目處于前期開發(fā)階段，對項目的增值額進行估算后征收部分增值稅，后者則是待項目完全交付后，再來核算應(yīng)交的土地增值稅，而這主要征收扣除預征稅后的差額稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，土地增值稅清算，需要滿足相關(guān)條件后才能進行清算。具體條件包括：一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的；二、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　但細則同時又規(guī)定，在特殊情況下主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　具體所指：一、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四、省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況；

　　以上情況需要稅務(wù)部門定期及時跟蹤地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況，以及時對開發(fā)項目的土地增值稅進行清算，以避免地產(chǎn)企業(yè)對該稅種的拖欠。

　　征收“漏洞”與差別化預征率

　　顯然，正是由于土地增值稅存在清算節(jié)點問題，因此有無到期清算，則成為了判斷企業(yè)到底有無拖欠土地增值稅的關(guān)鍵。

　　“需要定期及時跟蹤掌握地產(chǎn)企業(yè)每個項目的開發(fā)進度情況，一旦有項目達到清算條件而未及時清算的，則可判斷該企業(yè)存在拖欠土地增值稅情況”，對于判斷企業(yè)是否有拖欠土地增值稅的情況，深圳一知名財稅專家向觀點新媒體如此介紹。

　　但對于上述李勁松律師從財務(wù)報表上看到企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅，即認定為企業(yè)拖欠增值稅的看法，該名財稅專家表示，僅觀察財務(wù)報表，很難掌握企業(yè)是否拖欠了土地增值稅。

　　“由于房地產(chǎn)開發(fā)項目一般分成多期滾動開發(fā)，時間少則2-3年，多則10年，因此國家規(guī)定，納稅人無法在項目全部竣工結(jié)算前計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，預征率一般在1%到5%左右，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補”。

　　該名財稅專家補充指，由于上述原因，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)，在進行正常的增值稅預交之后，往往預留部份資金作為待交的土地增值稅以待項目竣工后的清算，該部份資金體現(xiàn)在財務(wù)報表中即為應(yīng)交未交的土地增值稅。

　　不過，在上述只有通過到期是否清算才能判斷企業(yè)是否拖欠土增稅看法之外，國內(nèi)一知名教授亦認為，雖然土地增值稅存在預交的情況，但通過該次事件的發(fā)酵亦可以窺見我國在土地增值稅的征收管理方面存在一定“漏洞”。

　　這“漏洞”主要是指，按照我國現(xiàn)有的土地增值稅征收條例規(guī)定，只要開發(fā)商的利潤突破20%，就需對該增值額進行征稅，但預征額只有1%，這就導致與最后真正進行匯算清繳存在相當大的差距，但事實上，目前很多地方只有預征1%這個步驟，隨后的清算則很難執(zhí)行到位。

　　而清算很難執(zhí)行到位的原因，主要就是土地增值稅的具體操作較困難；同時地方政府嚴格執(zhí)行難度也很大。

　　不過，即便土地增值稅的征收存在一定難度，但在2011年出臺的京版房地產(chǎn)十五條調(diào)控細則中，仍明確了要實行差別化土地增值稅預征率。

　　據(jù)介紹，該細則主要是針對不同的項目類型、產(chǎn)品類型進行了限制：包括對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售確認的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至5%的幅度預征率；對于容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的3%預征土地增值稅。

　　據(jù)悉，上述細則中之所以明確了實行差別化土地增值稅預征率，主要是為了防止開發(fā)商對樓盤進行大幅漲價，而政府希望通過稅收的方式調(diào)控房價。

　　但對于這一政策的影響，上述深圳財稅專家則認為，由于是通過預征的方式進行，預征率較低，在實際操作中，也很難對于抑制房價起到重要的影響。

（審校：武瑾瑩）