朱中一：各位專家，各位同仁，新聞界的各位同仁，大家上午好！我講的題目是：新國六條與調控政策的走向。我為什么用的是新國六條呢？因為現(xiàn)在多數(shù)在用國五條。國五條是國務院常務會議通過的五條，國六條是國務院辦公廳出臺的文件，它是六條。我更欣賞于六條，因為六條里面，第六條是建立中長期制度，而建立中長期制度也是今年政府工作報告里頭的一項重要內容。所以我想，講國六條比講國五條可能更科學一點。

　　因為今天講這個題目確實也有難講的一面，為什么難講呢？因為按照國六條的時間日程表，今天應該是一些實施細則，包括像省、直轄市、計劃單列市、省會城市公布房價調控目標的時間，也是市、縣人民政府要公布土地出讓計劃的一天。

　　從實際情況來看，國六條的細則屬于中央政府部門制定的細則，我估計現(xiàn)在還在抓緊協(xié)調的過程當中。作為地方人民政府，僅僅是廣東省出臺了一個轉化的文件，因為根據(jù)《國六條》的規(guī)定，應該是由直轄市、計劃單列市和省會城市制定的，所以廣東省的文件原則，我覺得是很正常的。關鍵是我想各個城市人民政府，我想他們的方案肯定制定了，或者在討論過程當中，但是在互相觀望，可能誰也不想第一個出頭拋出。所以在這種情況下面，怎么樣既要吃透上面的精神，又要了解下面的意圖，難度不小。

　　剛才我講了，如果按工作日來講，今天是29號，30號，31號是禮拜六，禮拜天。在這種情況下，我真正根據(jù)自己的學習和體會，來談一下新國六條與調控政策的走向，僅僅是個人觀點，不對的請大家批評指正。我主要講七個觀點：

　　第一個觀點，新國六條與2010年以來出臺的政策是一脈相傳的，它的大方向是正確的。因為我們看一下新國六條的題目，它是《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，它是繼續(xù)做好，那么它的六個小題目，第一個小題目是完善穩(wěn)定房價工作責任制；第二個題目是堅決遏制投機投資性購房；第三個題目增加普通商品住房及用地供應；第四個題目加快保障性安居工程規(guī)劃建設；第五個題目加強市場監(jiān)管和預期管理；第六個題目加快建立和完善，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

　　不管是大的題目，還是六個小題目，實際上都是2010年以來反復講的題目。所以我說它的政策框架是2010年以來的政策，它是一脈相傳的，它的大方向是正確的，而且這個文件的核心內容仍然是強調抑制投機投資性的購房需求，增加普通商品房和保障房的有效供給，遏制房價的過快上漲，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這個是核心內容也好，它的宗旨也好，這個根據(jù)也是一樣的，正基于這一些，所以我說它的大方向是正確的，是一脈相傳的。

　　為什么在這個時候要出臺這個文件？我自己是這么判斷的，因為去年下半年以來，咱們房地產(chǎn)市場整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指標都是向好的方向發(fā)展，特別是去年，包括咱們的銷售量，銷售額是達到了歷史新高。尤其是房價，像2月份的房價不管是同比也好，環(huán)比也好，都是一個漲的趨勢。環(huán)比在70個大中城市里頭，有66個城市環(huán)比上漲，僅僅是溫州環(huán)比下降。同比62個城市環(huán)比上漲，那么在房價上漲預期增強的情況下面，我自己的判斷，你一定要把房價上漲的預期給它壓一下，再加上兩會要召開了，可能也怕兩會上繼續(xù)把房價問題成為一個熱點。所以我想可能是在這樣一個背景下出臺了這么一個文件。所以我想從情理來講，它肯定也是比較合情合理的。這是第一個觀點。

　　第二個觀點，國六條的調控這次有一個很顯著的特點，除了體現(xiàn)我前面講的上下調控，所謂上下調控，就是既遏制投資投機性的需求，又增加普通商品房和保障房的供應，這個雙向調劑以外，另一個顯著的特點是體現(xiàn)了調控的針對性和差異性，這是國六條的一個特點。這是以前的文件很少有的。因為在國六條一開始的時候就提到這個問題，就有這么一句話：“當前全國房地產(chǎn)市場仍處于關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。”他講的是兩個特點，它是針對這兩個特點來制定文件的，正因為不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，所以它的文件里頭就體現(xiàn)出來針對性和差異性。那么為什么不同地區(qū)的市場出現(xiàn)了分化？咱們客觀的回顧一下，就是自2010年加大房地產(chǎn)市場調控，特別是一線城市加大了限購政策以后，不少大的房地產(chǎn)企業(yè)，就向三、四線城市轉移，而一線城市由于土地供應有限，有些大企業(yè)的撤離，供應量少了，而一線城市人們是向往的地方，想購房的人還是多了。而三、四線城市由于開發(fā)量大了，消化能力有限，它出現(xiàn)了供大于求的情況。

　　那么在這樣的背景下面，國六條在很多條款上面體現(xiàn)了針對性和差異性。譬如國六條在第一條里講到，各省級人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強分類指導，對行政區(qū)域內住房供不應求，房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格的控制目標，對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施，保持市場穩(wěn)定。后面它又說到，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構，可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這是還有區(qū)分，它區(qū)分到什么程度呢？就是你省級人民政府都可以對下面的市、縣人民政府因地制宜的分類指導。這個是過去的文件沒有的，這是第二個特點。

　　第三個講的觀點，對個人轉讓房產(chǎn)征收20%的個稅，我認為它的目標指向是清晰的，就是為了遏制投機投資性的住房。為什么說目標指向是清晰的，咱們看一下文件，它在國六條的通知里面第二部分是堅決遏制投機投資性購房。它有三個標題，第一個標題，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房限購措施。第二個標題，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房限貸政策。第三個標題，充分發(fā)揮稅收政策的調控作用。然后它就提到了，對能核實住房原則的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。從文章的結構來看，這個20%的計征就是針對投機投資性。所以我覺得它的意圖是很清晰。

　　現(xiàn)在的關鍵，咱們也坦率說，因為我在政府部門工作的時間也比較長，我覺得這個文件的出臺，這一條的出臺可能有點不是考慮得太周旋。決策的科學化、民主化，怎么樣跟以往的就是1999年，由財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得，征收個人所得稅的有關通知，就是1999年的278號文件，以及跟2006年，國家稅務局出臺的關于個人住房轉讓所得稅征收的有關問題的通知。就是在銜接上沒有作出交代。你這個文件出臺以后，你前兩個文件規(guī)定的東西還有沒有效，它沒有回答。這是一個問題。

　　另一個問題，尤其是像對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的住房，免征個人所得稅的規(guī)定是不是繼續(xù)有效，也沒有完全的說。這就自然而然造成了社會上各方面的意見。我個人的理解是什么呢？2006年以后咱們客觀來說，市場的變化確實比以前要大，大在什么地方？一個是2006年以后，客觀上來說不少城市的房價上漲過快。第二，2006年以后確確實實有一些人是投機投資性的購房。第三，我們有一些城市，我們一些房價上漲過快，咱們客觀上來說，是跟政府投入基礎設施的配套是有關系。咱們一般的商品用了以后都是折舊的，為什么咱們的房產(chǎn)，用了以后還是升值的。重要的它是一個級差地租原理，是政府加大了投入，而你的收益增加了，那么政府在你的收益里頭征20%，從情理上來說，從理論上來說，我覺得是可以的，關鍵是要對投機投資性的，以及自住性的，改善性的要區(qū)分開來，而且你要講清楚。我想如果政策講清楚了，道理講清楚了，在這個政策出臺以后，很快的講清楚了，我想社會上的議論可能要少一點。

　　所以作為本人來說，因為我現(xiàn)在到了協(xié)會，我也很關心這個事情，我也建議我們的政府有關部門，盡早的把20%的細則盡快出臺。我也知道政府有關部門在協(xié)調，但是我希望盡快出臺。在出臺的過程當中要考慮投機投資性的，自住性的，改善性的要有所區(qū)分，而且要跟過去的政策有所銜接，而且今后在制定這些事關公民切身利益政策的時候，一定要堅持科學化、民主化的決策，要廣泛聽取群眾的建議和意見，這樣才能使政策真正的落地。

　　第四個觀點，國六條提出的加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。這一條對我本人來說是特別特別期望的。因為客觀上來說，我們協(xié)會從2010年開始，咱們賈康所長也知道，我們曾經(jīng)組織了一個龐大的專家組，研究“十二五”時期的住房發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。配套性的措施，我們也提了一些措施。而我們提的那些措施也正好是與咱們國六條提出來的六個方面的制度是相吻合的。這六個方面就是完善住房供應體系；健全房地產(chǎn)市場運營和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架；推進房地產(chǎn)稅制改革；完善住房監(jiān)控體系；完善住房用地供應機制；推進住房產(chǎn)業(yè)化。我們覺得政府應該從高層，首先要做好頂層設計，然后在這六個方面咱們制定了完善的政策，咱們就能促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。好在國六條里提出了要加快研究制定，好在今年政府工作報告已經(jīng)明確要加快研究調控體系和長效機制，我想這一項工作關鍵是政府要抓落實。這是第四個觀點。

　　第五個觀點，把完善房價的工作責任制放在今年房地產(chǎn)調控政策的首位是必要的，但是要達到這個目標必須要各方面的努力，必須要與調控體系和長效機制結合起來。如何看待2010年以來的房地產(chǎn)調控，社會上眾說不一，普遍的覺得房價是越調越高，但是我自己覺得，咱們客觀分析，如果沒有調控，房價是不是會更高。譬如說2007年的，7、8月份的時候房價也是漲得很快，但是2009年9月出臺了二套房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以后咱們出臺了一些政策，不管怎么樣政策效應在2011年和2012年的6月以前是有效果的，它保持了房價的基本穩(wěn)定，甚至有好幾個月，它的房價環(huán)比是同比下降的。所以如果不出臺這個政策，我想可能后果更不堪設想。我想有兩個典型的案例是可以說的，一個是鄂爾多斯，這個地方大家現(xiàn)在普遍反應是有泡沫的。另外溫州，溫州是炒房很典型的，房價是越炒越高。現(xiàn)在70個大中城市里頭，唯獨溫州的房價環(huán)比還是下降的，為什么？就是因為它有泡沫。

　　所以有些人說，政府未來就是抓保障，市場歸市場，我覺得這句話是欠妥的。根據(jù)十八大報告，我們要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，是結合的，而不是完全分割的，你完全分割也不一定取得預期的效果。當然現(xiàn)在地方政府很難的一點，就是怎么樣來建立房價的調控穩(wěn)定目標。你決定跟什么掛鉤，這可能是比較難的一點。因為我們的房價客觀上漲價的因素很多，既有城鎮(zhèn)化推進過程當中的供求關系問題，又有土地，勞動力成本上漲的因素，還有流動性過剩的原因，還有居民存款數(shù)量龐大，而投資渠道狹窄的問題，這是現(xiàn)實的。另外兩個就是更深層次的問題，一個是對房地產(chǎn)的定位，咱們房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟，一頭連著民生。政府在經(jīng)濟暫緩下行的時候，尤其是地方政府總想利用房地產(chǎn)來支撐它的經(jīng)濟，但是房價高了以后又強調民生。這個定位的搖擺，往往給政策的制定帶來了難處。

　　另一個難的問題，咱們講地方政府是土地財政，但土地財政的背后是中央政府和地方政府事權和財權的匹配問題，怎么切好這個蛋糕問題，而這個問題也不是一時半會兒能夠解決的。所以我說要建立穩(wěn)定調控的房價目標，在當前確確實實非常必要，但確實難度也很大。但是我相信不管怎么樣，在地方政府的努力下，房價的穩(wěn)定總是大家期望的目標，總歸是有所前進的。

　　第六個問題，城鎮(zhèn)化既是我們國家現(xiàn)代化建設的歷史任務和擴大內需的最大潛力所在，也是我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇所在。這個道理用不著過多的闡述，關鍵是因為城鎮(zhèn)化不管從投資也好，從消費也好跟房地產(chǎn)都有關系。關鍵是我們對房地產(chǎn)的定位，可能不一定像過去那么強調是支柱產(chǎn)業(yè)了。至于房地產(chǎn)在里頭扮演什么角色，我自己想可能在住房問題上肯定是民生的角色，在跟其他產(chǎn)業(yè)相比，它是一個基礎性的，配套性的角色。我想如果這樣定位可能更準確一點，而且我們現(xiàn)在強調的城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，而不是像過去那樣，是人為造成的城鎮(zhèn)化，或者是過度依賴于房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化。我想只要我們定位準確，我們的潛力，我們的空間仍然是有的。這里頭不光是住宅地產(chǎn)還有很大的潛力，而且我們的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，包括今后的老年住區(qū)仍然有很大的發(fā)展空間。所以我們對這個遠景性的東西始終不要動搖。

　　第七個觀點，我們的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在確實處于轉型發(fā)展和加強管理的重要時期。房地產(chǎn)的轉型發(fā)展為什么轉型發(fā)展，我想由于時間關系我就不多講。

　　管理問題確確實實現(xiàn)在擺到了我們的面前。我們的企業(yè)必須要認識到，在房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范和競爭加劇的情況下，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是必然的趨勢。在政府完善房價穩(wěn)定機制和土地勞動力要素價格上漲，這兩個雙重壓力的情況下面，咱們房地產(chǎn)企業(yè)的利益收窄也是一個必然趨勢。在這兩個必然的趨勢下面，我們的企業(yè)必須要轉型，必須要加強管理。當然我們強調的轉型和加強管理就包括了要大力開發(fā)節(jié)能環(huán)保型的項目，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化，包括推進住宅產(chǎn)業(yè)新的認定，與國家倡導的綠色建筑標準靠攏，還包括盡量減少毛坯房，擴大全裝修房的比例，還包括咱們的企業(yè)與上下游企業(yè)要強強聯(lián)合，集中采購，提高質量。

　　另外在管理問題上面，我們要多做文章。要推行精細化的管理，品牌化的經(jīng)營，規(guī)范化的服務，使我們的行業(yè)轉型和企業(yè)管理上一個新的臺階，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　謝謝大家！