國(guó)開金融希望通過本次收購(gòu)，以中國(guó)新城鎮(zhèn)公司為城鎮(zhèn)化發(fā)展平臺(tái)，依托國(guó)開行將中國(guó)新城鎮(zhèn)打造為大型城市綜合運(yùn)營(yíng)商。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 中國(guó)新城鎮(zhèn)或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)新未來(lái)。

　　3月18日，中國(guó)新城鎮(zhèn)與控股股東上置控股及國(guó)開行旗下國(guó)開國(guó)際訂立購(gòu)買公司股份備忘錄，國(guó)開國(guó)際有意認(rèn)購(gòu)中國(guó)新城鎮(zhèn)30億股股份，相當(dāng)于擴(kuò)大后股本約40.01%。當(dāng)日晚間中國(guó)新城鎮(zhèn)便發(fā)布公告，披露上述內(nèi)容。

　　公告指，該次認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.246港元，較該股18日收市價(jià)0.79港元折讓68.9%，而交易涉及的金額約7.38億港元。

　　完成交易后，國(guó)開國(guó)際將成為中國(guó)新城鎮(zhèn)最大股東，而上置控股持有中國(guó)新城鎮(zhèn)股權(quán)將由原本的32.64%，攤薄至19.58%。

　　窮爸爸上置集團(tuán)

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)在2012年8月之前，并非“自由身”，而是上置控股在多次收購(gòu)股份和增持后納入旗下的子公司。其董事會(huì)主席施建也同時(shí)任上置集團(tuán)董事會(huì)主席。

　　中國(guó)新城鎮(zhèn)主要從事土地一級(jí)開發(fā)，業(yè)務(wù)范圍集中在上海及周邊地區(qū)。目前主要擁有的3個(gè)大型項(xiàng)目為：上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無(wú)錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目和沈陽(yáng)李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目，占地總面積約為36萬(wàn)平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年，中國(guó)新城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)收入14.8億元，同比上升36%；毛利9.1億元，同比上升40%；純利2.5億元，同比上升48.1%。在2010年出售的上海項(xiàng)目地塊，創(chuàng)下每平方米21289元的歷史新高，比2009年上升133%。

　　其在一級(jí)土地開發(fā)方面獲取的高毛利一度成是上置控股眼中的優(yōu)勢(shì)。

　　但隨后兩年，受房地產(chǎn)調(diào)控和土地市場(chǎng)波動(dòng)影響，中國(guó)新城鎮(zhèn)業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重，所開發(fā)地塊甚至陷入賣不出去的窘境。

　　2011年底，中國(guó)新城鎮(zhèn)計(jì)劃掛牌出讓羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊和羅店新鎮(zhèn)F1-3兩塊住宅用地，兩塊土地出讓底價(jià)超過10億元。

　　兩幅地塊即便幾次推延交易時(shí)間，卻依然無(wú)人問津。最終，中國(guó)新城鎮(zhèn)不得不取消了土地出讓。

　　2011年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)新城鎮(zhèn)全年收入為6.4億元，同比減少57%；毛利3.4%億元，同比減少63%；凈虧損2億元。另有數(shù)據(jù)顯示，到2012年中，中國(guó)新城鎮(zhèn)收入僅為1.24億元，毛利0.32億元，此外還有共計(jì)82.38億元的負(fù)債。

　　在中國(guó)新城鎮(zhèn)業(yè)績(jī)下滑財(cái)務(wù)堪憂的同時(shí)，其股東上置集團(tuán)也不好過。

　　2011年上半年，上置集團(tuán)業(yè)績(jī)僅達(dá)全年目標(biāo)三分之一。2011年全年上置集團(tuán)的簽約銷售額為22億元，較2010年下降46%，僅達(dá)到其全年銷售目標(biāo)的56%。

　　而上置集團(tuán)2012年中期報(bào)告則顯示，截至2012年6月末，銷售不足7.5億元。值得注意的是，上置集團(tuán)當(dāng)年到期的計(jì)息銀行及其他借款多達(dá)62.73億港元。

　　自顧不暇之下，上置集團(tuán)最終選擇與中國(guó)新城鎮(zhèn)分手，避免其高額債務(wù)影響母公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，也避免給股東增加額外的投資成本。

　　2012年8月31日上置集團(tuán)公告，將所持有的中國(guó)新城鎮(zhèn)股份以分帕特別股息的方式發(fā)放給上置股東，每持有3股上置股份即可獲分派1.408075股，所派股份總計(jì)26.59億股。

　　派息完成后，中國(guó)新城鎮(zhèn)不再是上置集團(tuán)的附屬公司。上置集團(tuán)與中國(guó)新城鎮(zhèn)將成為兩家獨(dú)立的上市公司。

　　不管甘愿還是無(wú)奈，上置集團(tuán)僅在公告中提到，“中國(guó)新城鎮(zhèn)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)較為波動(dòng)，分派完成后，有關(guān)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不再合并計(jì)入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表?！?/p>

　　富爸爸國(guó)開金融

　　此次同中國(guó)新城鎮(zhèn)訂立購(gòu)買公司股份備忘錄的國(guó)開國(guó)際，實(shí)為國(guó)開金融全資擁有的投資控股公司，是國(guó)開金融旗下海外投資平臺(tái)。

　　而國(guó)開金融母公司為國(guó)家開發(fā)銀行，數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，國(guó)開行資產(chǎn)總額7.37萬(wàn)億元，不良貸款率0.3%，連續(xù)31個(gè)季度控制在1%以內(nèi)。外匯貸款余額達(dá)2482億美元，資產(chǎn)質(zhì)量保持優(yōu)良。

　　據(jù)公告披露，收購(gòu)中國(guó)新城鎮(zhèn)40.01%股權(quán)后，國(guó)開國(guó)際將成為中國(guó)新城鎮(zhèn)最大股東，而原最大股東上置集團(tuán)控股權(quán)則由原本的32.64%，攤薄至19.58%。

　　在公告中，中國(guó)新城鎮(zhèn)提到，“鑒于國(guó)開金融就全國(guó)的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目擁有廣泛網(wǎng)絡(luò)及投資，而其母公司國(guó)開行于過去十年來(lái)一直積極支持中國(guó)的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，國(guó)開國(guó)際控股與集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)?！?/p>

　　同時(shí)中國(guó)新城鎮(zhèn)預(yù)期，國(guó)開國(guó)際控股的戰(zhàn)略參與能提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力及信貸評(píng)級(jí)。而認(rèn)購(gòu)股份的資金將進(jìn)一步充實(shí)公司的股本結(jié)構(gòu)及提升流動(dòng)資金。

　　然而此次國(guó)開國(guó)際收購(gòu)中國(guó)新城鎮(zhèn)股份，卻仍然有著更深層次的考慮。據(jù)國(guó)開金融一個(gè)高管透露，計(jì)劃把中國(guó)新城鎮(zhèn)作為國(guó)開金融推動(dòng)新城鎮(zhèn)化的平臺(tái)。

　　上述人士稱，“對(duì)于新城鎮(zhèn)建設(shè)，國(guó)開金融未來(lái)不僅是投、融、資，而且要進(jìn)入運(yùn)營(yíng)層面，要收購(gòu)一些國(guó)內(nèi)做得腳踏實(shí)地的城鎮(zhèn)開發(fā)公司，即使其公司實(shí)力弱一些，也要把其團(tuán)隊(duì)接過來(lái)，使其深入的推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)”。

　　顯然，中國(guó)新城鎮(zhèn)現(xiàn)有的營(yíng)收能力并不是吸引國(guó)開金融的地方。國(guó)開金融一位高管就稱，“中國(guó)新城鎮(zhèn)打造新型城鎮(zhèn)的能力，這才是國(guó)開金融看中它的地方?！?/p>

　　同時(shí)，國(guó)開金融也表明希望通過本次收購(gòu)，以中國(guó)新城鎮(zhèn)公司為城鎮(zhèn)化發(fā)展平臺(tái)，依托國(guó)開行將中國(guó)新城鎮(zhèn)打造為大型城市綜合運(yùn)營(yíng)商。

　　資料顯示，中國(guó)新城鎮(zhèn)創(chuàng)立于2002年，是國(guó)內(nèi)最早參與土地一級(jí)開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)之一。在土地一級(jí)開發(fā)及打造新城鎮(zhèn)方面累積了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　另外，國(guó)開金融如此熱衷于推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，通過收購(gòu)中國(guó)新城鎮(zhèn)切入土地一級(jí)開發(fā)，自然離不開其帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)。據(jù)了解，在大量的前期投入之下，新城鎮(zhèn)的土地在項(xiàng)目成熟之后一般能達(dá)到較優(yōu)的毛利率。

　　事實(shí)上，從中國(guó)新城鎮(zhèn)披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)中的土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)數(shù)據(jù)中，亦就能窺見一二。據(jù)中國(guó)新城鎮(zhèn)最新公布的2012年年報(bào)，其毛利率高達(dá)39%。

　　不過參與土地一級(jí)開發(fā)門檻極高，動(dòng)輒上十億元的成本讓大多數(shù)開發(fā)商望而卻步，但資金方面對(duì)于國(guó)開金融來(lái)卻說(shuō)不是問題。

　　至于國(guó)開金融是否要像星浩資本一樣，以PE身份介入新城鎮(zhèn)開發(fā)，目前還不得而知。不過國(guó)開金融的高管仍然補(bǔ)充，“后續(xù)國(guó)開金融可能還會(huì)收購(gòu)一些做新農(nóng)村建設(shè)和實(shí)體商業(yè)公司，形成一個(gè)聯(lián)合體?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）