嘉里建設(shè)今年的銷售目標(biāo)是110億港元。其中，香港60億港元，內(nèi)地50億港元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 梁嘉欣 時(shí)下，香港、內(nèi)地樓市雙雙調(diào)控，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍及海港兩岸的嘉里建設(shè)來說似乎并不是什么好消息。

　　“我們會(huì)看著市場(chǎng)的變化來調(diào)整”，3月14日，嘉里建設(shè)在香港召開業(yè)2012年績發(fā)布會(huì)，期間該公司管理層表示，對(duì)于嘉里建設(shè)來說，香港銀行按息的增加目前暫時(shí)沒有構(gòu)成一個(gè)趨勢(shì)，而內(nèi)地“新國五條”和其相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，以及對(duì)于土地所得稅的理解目前仍未明確。因此對(duì)于后市不會(huì)感到悲觀。

　　于業(yè)績會(huì)同日，嘉里建設(shè)公布其2012年全年業(yè)績，截至去年年底，該公司錄得純利按年增30%至69.6億港幣，若撇除物業(yè)重估收益，純利則為46.95億港幣，較上年增長28.4%；每股盈利4.84元，全年共派息0.95元。

　　數(shù)據(jù)另披露，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額按年增67%至345.13億港幣，其中香港物業(yè)部錄得營業(yè)額122.74億港幣，按年增長364%；內(nèi)地物業(yè)部錄得營業(yè)額為27.85億元，同比上升52%。

　　對(duì)此，嘉里建設(shè)首席財(cái)務(wù)主管王志剛在公司表示，去年?duì)I收主要是來自于香港物業(yè)銷售的增加以及物流業(yè)務(wù)收入的增長。

　　“其中，以香港為例，高端銷售來自于縉庭山、縉城峰、紀(jì)云峰以及觀崇山等項(xiàng)目，集團(tuán)的基礎(chǔ)盈利是46.95億港元，增加了28%。與此同時(shí)，公司在投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)高額增加，扣除相關(guān)稅以后是22.65億港元”，王志剛?cè)缡钦f。

　　對(duì)于今年的銷售，王志剛表示，嘉里建設(shè)今年的銷售目標(biāo)是110億港元。其中，香港60億港元，內(nèi)地50億港元。他透露，今年，嘉里建設(shè)將在杭州、唐山都有可售貨源。

　　另外，嘉里建設(shè)總裁兼首席執(zhí)行官王小抗補(bǔ)充稱，今年，嘉里建設(shè)將奉行積極地拿地政策。

　　“無論是內(nèi)地還是香港，公司在拿地問題上會(huì)保持積極態(tài)度。對(duì)于好的地塊，都會(huì)關(guān)注，但是也要'看菜吃飯'，有能力才去拿地。”王小抗如此表示。

　　對(duì)于內(nèi)地“新國五條”，他認(rèn)為，這是繼續(xù)執(zhí)行以往的調(diào)控措施，其中以“二手房征收20%個(gè)稅”最為明顯，市場(chǎng)影響力也比較大。

　　不過，目前各地具體執(zhí)行細(xì)則、個(gè)人所得稅等都沒有相關(guān)配套措施出臺(tái)，現(xiàn)在評(píng)價(jià)為時(shí)尚早。不過，這一細(xì)則對(duì)內(nèi)地樓市還是產(chǎn)生了一定的影響。

　　以下為嘉里建設(shè)2012業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：香港政府近來在樓市方面實(shí)施不少調(diào)控政策，從多方面壓抑需求，對(duì)此您怎么看？公司會(huì)否擔(dān)心樓市增加急跌的風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)于后市會(huì)否感到悲觀？

　　管理層：我覺得香港政府實(shí)施的一些行政措施出于比較樂觀的角度，暫時(shí)將樓市擺在一個(gè)比較合理，并且可預(yù)見到的趨勢(shì)水平。推出額外印花稅(SSD)之后到今天，總的需求量之于供應(yīng)來說，暫時(shí)還不能馬上追上。

　　詳細(xì)來講，SSD產(chǎn)生后至2013年3月，從政府公布的數(shù)字來看，在這27個(gè)月里面，一手市場(chǎng)的吸納量大概是1000個(gè)單位/月，二手市場(chǎng)的吸納量約為6500個(gè)單位/月。

　　就從一手市場(chǎng)來看，產(chǎn)出的量能否追得上所謂的1000個(gè)單位呢？根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，就算把所有的地下鐵路以及46個(gè)已經(jīng)宣布了在未來財(cái)政年度可以拿出來拍的地統(tǒng)統(tǒng)算上，都追不上1000個(gè)單位的吸納量。所以很難說，只能說這樣有一點(diǎn)點(diǎn)的誤導(dǎo)性，因?yàn)檫€有很多外圍的因素，例如息率、政策變化、市場(chǎng)環(huán)境等等。這些我們不能去斷定，但是作為發(fā)展商，我們會(huì)一直觀察。

　　而從嘉里建設(shè)的公司角度來看，銀行按息的增加目前暫時(shí)沒有構(gòu)成一個(gè)趨勢(shì)。我們自己會(huì)看著市場(chǎng)的變化來調(diào)整。政府會(huì)提出會(huì)不會(huì)將樓宇設(shè)計(jì)得比較小一點(diǎn)呢？這個(gè)都是有可能的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年，嘉里建設(shè)在香港以及大陸有哪些項(xiàng)目？從報(bào)表來看，內(nèi)地的項(xiàng)目之中，上海、成都、沈陽、唐山等城市去年的盈利比較好，今年能否延續(xù)這一趨勢(shì)？

　　管理層：今年，我們的合同銷售目標(biāo)是110億，香港和國內(nèi)分別50億。

　　香港方面，我們今年會(huì)推售“廣島香港”項(xiàng)目，同時(shí)在黃大仙等地還有一些剩下的單位。國內(nèi)方面，除了去年成都的項(xiàng)目，今年還會(huì)加推杭州的海景，盡管該項(xiàng)目早在一兩年前就已開始銷售了；此外，嘉里建設(shè)在唐山也會(huì)有新的發(fā)展。

　　至于盈利方面，如果能夠完成110億銷售目標(biāo)，在價(jià)格上稍作調(diào)整，盈利應(yīng)該是可以維持的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)階段不少開發(fā)商對(duì)于樓市會(huì)比較謹(jǐn)慎，那么嘉里建設(shè)今年110億的銷售目標(biāo)是如何訂立的？會(huì)否也經(jīng)過了一些調(diào)整？公司有沒有研究一些銷售計(jì)劃呢？

　　管理層：嘉里建設(shè)擁有投資物業(yè)，也有銷售物業(yè)。銷售物業(yè)的現(xiàn)金流可以用來幫助公司投資物業(yè)的建設(shè)。所以，我們銷售目標(biāo)的訂立跟公司的資產(chǎn)相掛鉤。

　　我們的資產(chǎn)支出一般在60、70億，所以今年定的110億銷售目標(biāo)是一個(gè)合理的水平，公司希望將負(fù)債率維持在適中的水平。

　　另外，110億銷售目標(biāo)中，香港、內(nèi)地的分配要從當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況、影響因素、公司的具體完成情況以及利潤方面進(jìn)行考慮，特別是政策對(duì)于市場(chǎng)的影響。但是，嘉里建設(shè)整體的策略以及訂立銷售目標(biāo)的策略與之前一模一樣。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于內(nèi)地市場(chǎng)，“新國五條”的出臺(tái)對(duì)于你們今年的銷售會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？公司今年會(huì)否繼續(xù)在國內(nèi)拿地？會(huì)主要考慮哪些城市？

　　嘉里建設(shè)：國內(nèi)現(xiàn)在“新國五條”的出臺(tái)主要是為了繼續(xù)支持和執(zhí)行延續(xù)政府這幾年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施。其中，對(duì)出售二手房將計(jì)征“20%個(gè)稅”的規(guī)定比較引人注目，而且對(duì)市場(chǎng)有直接影響。不過，“新國五條”和其相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則以及對(duì)于土地所得稅的理解目前仍未明確，所以現(xiàn)在評(píng)價(jià)新政對(duì)市場(chǎng)的影響還為時(shí)過早，但是在內(nèi)地的確已經(jīng)產(chǎn)生了影響。

　　關(guān)于買地的策略，我們未來在大陸、香港都會(huì)采取積極的態(tài)度，而且會(huì)有節(jié)奏的買地，我們會(huì)挑選優(yōu)質(zhì)、合適的土地進(jìn)行擴(kuò)張。當(dāng)然了，這要“看菜吃飯”，要考慮到自己的能力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：嘉里建設(shè)在財(cái)務(wù)安排方面對(duì)于負(fù)債比率有怎樣的控制？政策環(huán)境收緊會(huì)否對(duì)公司的回報(bào)率產(chǎn)生影響？

　　管理層：做房地產(chǎn)有三個(gè)階段：買地、建筑、營運(yùn)和銷售。公司策略就是不介意買地的價(jià)錢高一點(diǎn)，但希望能在兩、三年內(nèi)將地價(jià)拉上去。嘉里建設(shè)的營運(yùn)策略是投資物業(yè)以及銷售物業(yè)并行發(fā)展。銷售物業(yè)的周期，在國內(nèi)第二年就可以預(yù)售了，因此兩、三年內(nèi)完全可以套現(xiàn)。

　　剛才提到，嘉里建設(shè)的銷售目標(biāo)是跟公司資產(chǎn)掛鉤的，我們最近幾年的銷售目標(biāo)是100億以上。暫且以3年為例，3年就是300億，我們每年的資產(chǎn)支出都是60、70億，還剩下30、40億，3年下來就有一百多億。這個(gè)空間就可以幫我們解決投資物業(yè)所需的資金，當(dāng)然還有一些租金收入、物流收入還沒有算進(jìn)去。