去年對于國金中心酒店公寓的補貼是1.29億。我們預(yù)計今年國金中心營收可以達到兩位數(shù)增長。

　　觀點網(wǎng) 張媛娜 梁嘉欣 去年，越秀地產(chǎn)和越秀房托之間的一筆“驚天交易”攪動了地產(chǎn)和金融兩界。

　　3月13日，越秀房地產(chǎn)信托基金2012年全年業(yè)績發(fā)布會在香港舉行。而廣州IFC注入房托之后的情況無疑成為全場關(guān)注的熱點。

　　越秀房托行政總裁劉永杰出介紹，目前國金中心的整體出租率達75.63%，其中寫字樓出租率為70.18%。

　　“廣州IFC寫字樓的租戶進展很理想，出租率持續(xù)提升。”劉永杰稱，國金中心的租金大概保持在廣州甲級寫字樓的最高水平，達到了215元/平米，“而215元/平米就是高過了廣州珠江新城甲級寫字樓單價的30%。”

　　劉永杰表示，目前國金中心的營收為1.71億，占比24%。越秀房托從10月8日正是接管后，開業(yè)還不到三個月，所以它的營收占比還是比較低。

　　“國金中心的整體營收中寫字樓為8000萬元，酒店服務(wù)是公寓6900萬元，零售商場2200萬元”，劉永杰稱，越秀房托的六個物業(yè)總產(chǎn)權(quán)面積為68萬平方米，可出租面積44萬平方米，出租率86.54%。

　　“特別是白馬大廈，出租率100%。從2006年到2012年，營收都在持續(xù)增長，在2012年達到了3.16億，是越秀房托業(yè)績增長的重要引擎。”

　　綜合表現(xiàn)方面，越秀房托管理層表示，去年收購了廣州IFC，使得基金物業(yè)資產(chǎn)由五個增加到六個，資產(chǎn)總值由74億元增加到249億元，增加了237%，而基金面積也從22萬平方米增加到68萬平方米。“基金的物業(yè)組合、經(jīng)營業(yè)態(tài)和收入更加多元化。”

　　從分派來看，越秀房托的分派額是4.03億，同比增長34.3%。每個單位分派0.2151元，增長了0.1%。

　　2012年越秀房托營收7.12以，增加了36.4%，物業(yè)收入凈額5.07億，增加23.6%，投資物業(yè)公允值的損益是3.9億，下降62%。

　　越秀房托管理層表示，越秀房托總資產(chǎn)是248.74億，比原來增加了237.3%，總負債增加了438%，其中銀行借貸增加了322%，凈資產(chǎn)達到了125億，借貸比是33.6%，總負債達到了49%。每個基金單位持有人應(yīng)占的資產(chǎn)凈值是4.57元，比原來跌了4.4%，發(fā)行基金單位達到27.4億股。

　　與此同時，越秀房托管理層還特別提到，今年會繼續(xù)在國內(nèi)一線城市尋找收購機會，更重要的是會持續(xù)研究越秀地產(chǎn)持有的商業(yè)地產(chǎn)專案，來實現(xiàn)全體資金單位的持有量利益的不斷提升。

　　以下為越秀房托2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：目前廣州IFC尚未成熟，去年你們拿了越秀地產(chǎn)的多少資金補貼？今年預(yù)計需要多少的資金補貼？今年廣州IFC出租率目標為多少？

　　管理層：去年由于收購了國金中心，所以分派主要來自于大概1.3億的補貼，還有收購費用、折扣、基金管理人股票，總額大概4億多。

　　因為酒店和公寓還是不成熟的，所以今年的補貼肯定還是有的。之前越秀地產(chǎn)承諾最高補貼額不會超過2.68億，國金中心收入不夠這個金額，越秀地產(chǎn)就會補齊這個金額。去年對于國金中心酒店公寓的補貼是1.29億。我們預(yù)計今年國金中心營收可以達到兩位數(shù)增長。

　　關(guān)于今年國金中心出租率目標的問題，我們暫時不能對外披露。不過，大家可以看到，越秀房托里面原來的五個項目都是保持穩(wěn)定增長的，而國金中心由于剛剛注入，還提供不了什么收入。國金中心在注入之前，大家都有一點擔(dān)心，但其實實際情況比我們預(yù)想的要好。

　　當初在收購國金中心的時候，投行以及我們有對交易完成后融資成本做過一些預(yù)測，對于國金中心的寫字樓、酒店以及公寓，當2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)出來的時候，這三部分的運營狀況都比預(yù)期好。從分派來看，每個單位分派0.2151元，比我們最終融資架構(gòu)出來之后是高的，證明這個項目成為了一個新的增長點。

　　同時，我們經(jīng)營的團隊十幾年都根植于廣州的商業(yè)地產(chǎn)，比較專業(yè)。團隊經(jīng)營能力，對于市場的判斷、了解都比較清楚。所以我們有比較強的能力可以做好國金中心的經(jīng)營。而且國金中心還引進了世界頂尖的四季酒店和雅詩閣公寓，委托經(jīng)營，強強合作進一步提升了盈利水平。

　　現(xiàn)場提問：之前有消息稱越秀地產(chǎn)可能會將財富新天地注入進房托，這個項目最快什么時候會注入到房托？另外，除了這個項目外，你們今年還有沒有其他注入計劃？

　　管理層：財富新天地目前是越秀地產(chǎn)持有，最近才正式開業(yè)。雖然目前收入很強勁，但它的出租比例還沒到成熟的階段。不過我們對于這個項目是很有興趣的，因為我們對于白馬大廈這類批發(fā)市場有很長時間的經(jīng)營，而財富新天地也屬于批發(fā)市場，對于我們的管理會帶來很好的長遠利益。

　　但是，財富新天地目前還沒有成熟，近兩年內(nèi)注入到房托的機會很小，我們相信兩年后也許會有機會。

　　現(xiàn)場提問：如果分派減少，你們今年會怎么考慮和安排特別分派？

　　管理層：去年因為分的股比較多，分派沖淡得比較嚴重，所以有特別分派，今年應(yīng)該沒有特別分派。

　　而且剛剛提到的0.2151元不包括特別分派，在這種情況下，相對2011年沒什么變化。去年如果加上特別分派的話，每個股東是收到了0.3429港元的。

　　去年我們對于小股東有特別分派是為了收購國金中心，保證小股東比較好的回報而給出的，作為大股東以及關(guān)聯(lián)機構(gòu)，是沒有享受特別分派的。

　　現(xiàn)場提問：你們?nèi)绾慰创?ldquo;新國五條”？

　　管理層：最近“新國五條”確實令整個房地產(chǎn)市場比較熱鬧。我認為“新國五條”主要是針對住宅市場，尤其對二手住宅市場沖擊比較大，國家是為了抑制投機行為。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)影響不大，特別是對于我們以防御型為特性的越秀房托基金。但是“新國五條”可以使投資者和發(fā)展商更加理性。

　　我們可以清楚看到，中國的房地產(chǎn)市場需求還是很大的，我們還是看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。從長遠來講，政府的調(diào)控使房地產(chǎn)市場更加健康。

　　現(xiàn)場提問：人民幣貸款方面，預(yù)計今年房托打算償還多少本金？下半年會不會再融資？融資成本會不會進一步提高？

　　管理層：去年我們已經(jīng)償還了2.5億，今年起碼要償還3億以上。融資方面，如果有更低的成本的融資，我們都會考慮?，F(xiàn)在我們?nèi)嗣駧刨J款的利息為7.1%，低過這個水平我們就會考慮。我們的融資成本，香港部分比較低，國內(nèi)的貸款偏高，所以我們?nèi)谫Y方面的主要目標就是通過其他方式努力降低人民幣貸款。

　　提問：房托會不會增加國金中心和另外五個項目的租金？

　　管理層：國金中心的租戶到期的話，一般都會加租，因為國金中心以高級客戶為主。其他五個項目到期我們也會適當加租。