2012年公司營業(yè)額和凈利潤的增長主要是因為銀河SOHO完工交付，結算建筑面積大幅提高所致。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 或許是因為去年銷售下降得厲害，加上自下半年以來SOHO中國風波不斷，在2012年業(yè)績公布之際，以往高調的SOHO中國出乎意料地取消了新聞發(fā)布會，替代的是董事長潘石屹一段6分25秒的視頻業(yè)績報告。不過，寥寥幾句的業(yè)績說明讓這個視頻報告更像一份推廣廣告。

　　出彩的業(yè)績？

　　3月6日中午，SOHO中國發(fā)布2012年業(yè)績報告。2012年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額153億元，在去年同期56.8億元的基礎上了漲了169%。毛利也由2011年的27.3億元增長至90.06億元，增幅達229%。

　　在營業(yè)額快速增長的同時，SOHO中國2012年的凈利潤也實現(xiàn)同比172%的增長至106億元，其中，核心凈利潤約33.4億元，同比增長約135%，核心凈利潤率約22%。

　　公告指出，2012年，公司權益股東所占純利約105.85億元，在2011年的基礎上增加了約66.93億元。這主要是由于本期間銷售物業(yè)確認面積大幅增加以及投資物業(yè)增多導致物業(yè)評估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評估增值，核心純利為人民幣33.35億元。

　　對于這些翻倍的增長，SOHO中國稱，2012年公司營業(yè)額和凈利潤的增長主要是因為銀河SOHO完工交付，結算建筑面積大幅提高所致。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年SOHO中國的結算建筑面積約23.6848萬平米(不含車位面積)，較2011年結算的10.0315萬平米上升了136%。2012年，SOHO中國結算的可售面積(不含車位面積)平均售價約6.6639萬元/平米，較2011年的5.667萬元/平米有所增長，增長幅度約18%。

　　不過，2012年業(yè)績最關鍵的銀河SOHO項目具體結算面積究竟是多少，這份業(yè)績公告并沒有給出具體的數(shù)據(jù)。

　　此外，雖然SOHO中國已經(jīng)宣布由“散售”轉型“持有”，但宣布之期已是2012年中期，對于2012年的具體的銷售情況，SOHO中國并未直接言明。

　　該份報告零星指出，“2012年度確認的營業(yè)額主要來自銀峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山廣場等項目。這兩個項目的合同銷售金額共計約94.68億元，均價約5.0531萬元/平米。”

　　數(shù)據(jù)披露，截至2012年底，銀峰SOHO已售出的面積在可售面積的占比約83%，SOHO中山廣場項目的銷售面積達57%。

　　“94.68億元”，這正是SOHO中國今年1月發(fā)布的《瑞銀大中華區(qū)會議演示文稿》中提到的2012年合約銷售總額。

　　實際上，在SOHO中國2012年中期宣布轉型之際，也將其銷售目標由此前的230億元下調至120億元，但就目前而言，2012年SOHO中國完成其目標的78.9%。

　　轉型的艱難

　　除了營業(yè)額及利潤的高增長，SOHO中國2012年年報也盡可能地展示了其另外一個財務優(yōu)勢——低負債。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，SOHO中國擁有現(xiàn)金約222億元，凈資產(chǎn)負債率為2.6%。這一數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)里并不多見。

　　SOHO中國稱，2012年10月成功發(fā)行的10年期10億美元債券，讓公司的進一步發(fā)展有了扎實基礎。這也是迄今為止非國有開發(fā)商成功發(fā)行年期最長、規(guī)模最大的美元債券之一。

　　“強勁的業(yè)績收入使得公司的財務狀況足夠健康，確保在將來即使經(jīng)濟形勢有所變動，公司依然可以在轉售為租的戰(zhàn)略轉型發(fā)展道路上穩(wěn)步前進，同時也使SOHO中國有充足的資金在其兩大主要市場-北京和上海繼續(xù)尋購”，SOHO中國如此認為。

　　根據(jù)SOHO中國新聞稿內容顯示，2012年，其銷售物業(yè)占比約25%，自持投資物業(yè)占比約75%。之后將不斷提高自持物業(yè)的比例，直到2015年，SOHO中國持有物業(yè)比例將達到100%。

　　另據(jù)公告顯示，目前，SOHO中國在北京和上海的繁華地段持有最有價值的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)超過170萬平米。SOHO中國宣稱，“公司將成為北京和上海最大的甲級寫字樓開發(fā)商，且分別是上海外灘最大的業(yè)主及北京前門大街的主要業(yè)主。”

　　即便擁有較大規(guī)模的商業(yè)體量，但這并不意味著SOHO中國轉型“持有”之路一帆風順。

　　資料顯示，雖然公司持有物業(yè)比例在增加，且北京上海兩地的商業(yè)辦公物業(yè)的租金收入不斷上漲，而SOHO中國2012年投資物業(yè)的租金收入并不如意。

　　年報指出，2012年SOHO中國投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎上有所增長。

　　與此同時，作為SOHO中國首個自持項目——前門大街的經(jīng)營模式，SOHO中國仍在探索中，關于SOHO中國在招商、商業(yè)運營等方面的想法及計劃等，潘石屹在6分25秒的視頻公告中并未提及。

　　SOHO中國董事長潘石屹在視頻公告中指出，“SOHO中國2012年的業(yè)績證明SOHO中國的定位及轉型戰(zhàn)略這條路是走對了。”

　　但就目前情況而言，或許只有當2015年，持有物業(yè)成為SOHO中國主要業(yè)績來源時，老潘的論斷成立與否才能知曉。