“對于我們來說，只會去一二線城市，現(xiàn)在我們?nèi)サ倪@七八個城市也都差不多了，吃飽了。”

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 2013年1月最后一天，恒隆地產(chǎn)披露2012年全年業(yè)績。公告顯示，截至2012年12月31日，恒隆地產(chǎn)營業(yè)額及股東應(yīng)占基本純利為73.72億港元及61.78億港元，分別增長29%和98%，集團應(yīng)占純利增長72%至83.95億港元。

　　對于純利的大漲，恒隆地產(chǎn)表示，集團之所以能夠取得出色的業(yè)績表現(xiàn)，主要是由于物業(yè)租賃收入持續(xù)增長，加上銷售住宅單位及出售部分非核心投資物業(yè)。

　　租賃業(yè)務(wù)方面，2012年恒隆地產(chǎn)租金收入及溢利分別增長10%及11%，至60.98億港元和48.96億港元。若不計入已出售的非核心投資物業(yè)的影響，恒隆地產(chǎn)的總體租金增長14%。其中來自香港投資物業(yè)的租金收入及溢利分別增長3%及4%，至30.16億港元及25.25億港元；中國內(nèi)地業(yè)務(wù)的租金收入及溢利分別上升18%，至30.82億港元及23.71億港元。

　　業(yè)績的大漲與其在內(nèi)地業(yè)務(wù)的拓展不無關(guān)系。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2012年全年業(yè)績會上透露，旗下無錫恒隆廣場將于2013年開業(yè)，而沈陽市府恒隆廣場的超高層寫字樓部分，預(yù)計延時至2014年底甚至2015年初開業(yè)。

　　而就城鎮(zhèn)化問題，陳啟宗稱，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場發(fā)展有利好，特別是二三線城市綜合體在當前趨勢下發(fā)展加快，給許多房地產(chǎn)開發(fā)商提供了機會。

　　不過，恒隆不會涉足三四線城市。陳啟宗這樣解釋：“現(xiàn)在去的這七八個城市也都差不多了，吃飽了，再想吃也吃不下。”其續(xù)稱，目前恒隆已在內(nèi)地落子七個城市，這些城市都是一二線城市，恒隆只會繼續(xù)在一二線城市發(fā)展。

　　以下是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2012年全年業(yè)績會上的問答實錄：

　　媒體提問：內(nèi)地有新規(guī)定說嚴禁三公消費，基于此，我們留意到公司在內(nèi)地有很多高檔的商業(yè)，那么這方面對于公司的營業(yè)額有沒有影響？

　　陳啟宗：我真的不知道有多少人是用公款來買東西，而又有多少人是用私人款來買東西，所以很難回答這個問題。

　　雖然沒辦法回答嚴禁三公消費對恒隆商場的影響，不過有一個現(xiàn)象可以體現(xiàn)：即使去年中國的零售消費都在下降，但是在下半年恒隆所有商場的營業(yè)額都比上半年高。在整體消費市場放緩之時，雖然上半年只有2%的增長，但是下半年有相當好的業(yè)績，從而保證全年有4%的增長，總體上來說增幅下半年比上半年好。

　　媒體提問：去年昆明的恒隆廣場開業(yè)了，2013年恒隆在內(nèi)地的布局計劃是什么？另外，恒隆在內(nèi)地的項目很多，有一些也分布于二、三線城市，就城鎮(zhèn)化而言，您認為對于二、三線城市商業(yè)發(fā)展會帶來什么呢？這種城市綜合體在二、三線城市的空間和發(fā)展機會有多少？

　　陳啟宗：城鎮(zhèn)化，無可否認對于別墅的銷售應(yīng)該是非常好的事情。歷史證明，在農(nóng)村里面的人有錢就會買東西，這對于零售業(yè)務(wù)的發(fā)展是一件好事情。恒隆除了在香港之外，目前在中國內(nèi)地布局了7個城市，其中上海是一線城市，其他6個城市都屬于二線城市。

　　我們也沒有機會跑到三線城市去了，因為這7個城市項目的投入已經(jīng)用了700個億的資金，所以在中國的大市場相對之下，任何公司都頂不住，因為市場是太大了。對于我們來說，只會去一二線城市，現(xiàn)在我們?nèi)サ倪@七八個城市也都差不多了，吃飽了，再想吃也吃不下。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化，就中國全局來看，中國的城市數(shù)不勝數(shù)，這是一個龐大的市場，對于中國很多做商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司來說，是發(fā)展公司規(guī)模的一件好事。

　　至于2013年的計劃，無錫的恒隆廣場商場部分會開業(yè)，這個項目整體是一個很大的項目，商場部分大概投資了13個億。無錫也是一個二線城市，現(xiàn)在人口已超過700萬，在這樣的城市里發(fā)展商業(yè)，就要找到最好的地塊，蓋最好的商城，這就是一個很好的發(fā)展機會，要抓住這樣的機會。

　　另外還有就是沈陽項目的寫字樓部分盡量爭取能快點開業(yè)，本來是打算今年開業(yè)，但由于目前在內(nèi)地超高型的寫字樓的落成，技術(shù)上有一定的挑戰(zhàn)，所以只能分階段完成，可能會分兩次，最早會在2014年年末或2015年年初入市。

　　媒體提問：沈陽跟上海的收益率的比較是怎么樣呢？

　　陳啟宗：沈陽最大的項目開業(yè)到現(xiàn)在，時間還是比較短的，至今開業(yè)還不到兩三年。這一類型業(yè)務(wù)，投資周期比較長，所以整體在國內(nèi)的租金收入是占18%左右。

　　媒體提問：去年恒隆突然有一些高層離開，幾年來看有幾個高層走了，大家都有一些揣測，公司高層的接班是怎么樣呢？

　　陳啟宗：相對來說，我們的高層同事都是比較講情的，除非有特別的原因。

　　“只選好的，只做對的”，這是恒隆一貫秉承的營運理念，我們怎么樣去理解這句話的含義？只做對的比只做好的更重要。很多事情，要只做對的就是要改革，有時候一些事情是需要做的，這個事情是對的我們就要堅持，而不是我們個人能夠決定這件事的對與錯，就我個人而言，比較強調(diào)對錯原則，所以有一些事情是對的就去做，就去堅持它。

　　媒體提問：香港的房屋政策大家都覺得沒有什么變化，而樓價還是升得很厲害，現(xiàn)在很多分析師和市場高級管理人員都在討論，有什么方法可以達到房價下降？

　　陳啟宗：關(guān)于樓價漲價，事實上不是香港獨有的一個現(xiàn)象，全世界有很多地方的房價都在上漲，原因未必一定知道，但是結(jié)果都是無法控制。

　　大家不要忘記，為什么香港今天的樓價升得這么厲害，特別是以往三兩年，香港的樓市是極端地在上漲。

　　基本上可以說，2010年前的十年香港沒有賣過地，說實話，頭幾年是可以理解，因為金融危機的影響，整個市場處于很不好的狀態(tài)，不過差市之后有一段時候慢慢恢復(fù)。但是無論如何，任何一個城市，任何一個經(jīng)濟體，十年不賣地，這種情況讓當時的房地產(chǎn)市場歪曲到什么樣子？因此，今天的樓市房價如此高漲，身處在這樣的一個房地產(chǎn)市場環(huán)境，是難得一見的“奇跡”。

　　市場極度被歪曲，要扭過來是需要時間的，但政府也沒有做過任何事情。當時香港幾家大的房地產(chǎn)公司一直都建議政府買地，十年的問題要什么時候可以解決？這不是一個簡單的問題，政府出的報告的方法沒一招是正確的。

　　十年做錯的事情在幾個月之內(nèi)可以抹干凈？這是不可能的。所以就要開始賣樓，并且政府開始需要土地的儲備，當然這兩樣?xùn)|西都不是馬上可以做到的。因為以往十年八年年政府沒有一個土地政策是儲地的，所以今天想要樓價能夠短期內(nèi)下降是不可能的事情。

　　因此，大家要明白一件事情，今天香港人要共同承擔(dān)以往十年犯的錯誤，這個痛苦是今天大家要共同承擔(dān)的，如果太過于追究誰對誰錯，意義并不大。

　　媒體提問：近期內(nèi)地地產(chǎn)商來香港買地打破香港地產(chǎn)商的壟斷市場情況，買地的金額也高于預(yù)期，您是怎么看待這種想象？

　　陳啟宗：從香港的整體角度來看，歡迎任何人來香港發(fā)展，只要是正正經(jīng)經(jīng)的人，應(yīng)該歡迎，香港沒有理由不歡迎任何一個地方來香港發(fā)展，包括外地的。

　　根本的問題就是要等市場慢慢回到正常的環(huán)境，有了政府的支持后就會有動力，有很多地產(chǎn)商都會希望給多一點地，可能就會有更多的回報。

　　但是香港因為十年的錯誤，所以我們的環(huán)境還沒有走上正軌，現(xiàn)任的政府也是知道不是一下子就能夠全部推出的。今天，全世界的錢很多，不止是內(nèi)地，全世界各地都有。大家都知道，這么多錢在市場上，也有一些人擔(dān)心長遠的前景。所以這些東西是需要去根治，怎么樣進行根治？需要政府賣地以及補充市場。

　　媒體提問：之前您提到在沈陽的辦公樓會如期開業(yè)，不過現(xiàn)在延遲，聽說之前兩位離職高層都是管理內(nèi)地的項目，有傳聞?wù)f他們離職的原因是涉及項目建設(shè)的問題？

　　陳啟宗：沈陽項目商場的部分已經(jīng)開業(yè)，而寫字樓還沒有開業(yè)的原因是在內(nèi)地還沒有試過超高層的寫字樓是可以分段完成的案例，這個要做的話涉及到很多技術(shù)性的問題，包括建筑以及安全上的問題。因為內(nèi)地沒有做過這方面的事情，所以公司很多同事都要去跟進。

　　對于這個項目的寫字樓，由于各方面原因，加上預(yù)計開頭的租金不會太多，財政方面不會有太多的影響，所以就安全起見，等全部建完之后再開業(yè)。

　　媒體提問：業(yè)績報告當中提到增長88%，那今年有沒有個比較完善的計劃來推貨？內(nèi)地租金增長是怎么樣？今年公司的主要增長率在哪里？會不會繼續(xù)保持這么好的成績？

　　陳啟宗：我們會繼續(xù)出售一些非核心物業(yè)，但就算有也不會太多。

　　年初，預(yù)計如果市場情況好的話，準備賣三、四百個單位，誰知道特區(qū)政府出臺樓市政策，打亂了我們的部署。如果不是去年5月份不幸運遭到歐洲的金融危機，當時就賣出三百個，說不定還不止。

　　今年有沒有機會呢？有，但也不一定，主要是看市場的承受能力，比如說去年2月份，我們估計整個市場可以承受400個單位左右，當時也有400多人入市，這個結(jié)果我很開心。所以，怎樣去預(yù)計？我們一路就這樣走下去，這樣賣。