地王與豪宅總是相伴而生，這也是近幾年，方興地產(chǎn)在住宅市場(chǎng)上所遵循的發(fā)展路徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露   如果說(shuō)，中冶南京地王遭到國(guó)土部的公開調(diào)查，在土地市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲持續(xù)收緊的敏感時(shí)期，具有“拿央企開刀”的警示作用，那么同樣是央企出身的方興地產(chǎn)的再拿地王似乎亦有“危險(xiǎn)游戲”之嫌。

　　12月26日，上海的這場(chǎng)土地拍賣無(wú)疑令人印象深刻。方興地產(chǎn)通過控股50%的合營(yíng)公司競(jìng)得上海海門路55號(hào)商辦地塊，成交金額達(dá)56.8億，溢價(jià)21.11%，再一次刷新今年的全國(guó)總價(jià)地王。

　　地王推手

　　據(jù)了解，方興是次購(gòu)得的海門路地塊位于上海市北外灘中心區(qū)域，緊臨其在2004年與上港集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)得的匯山西地塊，即現(xiàn)已在售的上海港國(guó)際客運(yùn)中心。

　　據(jù)方興地產(chǎn)方面介紹，海門路55號(hào)地塊定位為高端精品大型綜合體項(xiàng)目，公司旗下的威旺置業(yè)將與上港集團(tuán)就該土地的開發(fā)成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司將由二者分別持有50%的權(quán)益，并將成為方興地產(chǎn)的非全資附屬公司。

　　而在項(xiàng)目公司的管理方面，將采取董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長(zhǎng)、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部經(jīng)理將由上港集團(tuán)委派，而威旺置業(yè)則將委派總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部副經(jīng)理。

　　無(wú)庸置疑，這家隸屬于國(guó)資委的香港上市房企對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)地王項(xiàng)目并無(wú)太多顧慮，反而在國(guó)土部的高壓下頻頻出手，多次參與競(jìng)買地王項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，就在三周之前，方興地產(chǎn)就已拿下另一個(gè)地王項(xiàng)目。

　　12月6日，蘇州一次性推出9宗土地，其中蘇地2012-G-98號(hào)地塊由方興地產(chǎn)旗下新輝置業(yè)競(jìng)得，總成交金額為23.2億元，折合樓面價(jià)8990元/平方米，蘇州新地王也由此誕生。

　　資料顯示，該地塊位于姑蘇區(qū)桐涇路西、金門路南，規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率1.0-3.0。根據(jù)方興地產(chǎn)的規(guī)劃，該地塊將被建成蘇州的金茂府，預(yù)計(jì)將于2014年面世。

　　截至目前，方興地產(chǎn)旗下金茂系列豪宅產(chǎn)品已有上海東灘金茂逸墅項(xiàng)目、北京廣渠金茂府項(xiàng)目、麗江金茂雪山語(yǔ)項(xiàng)目、麗江雪山金茂逸墅項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)行。

　　豪宅游戲

　　無(wú)疑，地王與豪宅總是相伴而生，這也是近幾年，方興地產(chǎn)在住宅市場(chǎng)上所遵循的發(fā)展路徑。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，相對(duì)而言，方興地產(chǎn)旗下的住宅產(chǎn)品比較單一，多為高端豪宅項(xiàng)目，而且集中度較高，地域多元化程度也相對(duì)有限，因此存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。

　　以北京為例，2011年3月，北京公開承諾房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，為了兌現(xiàn)這一承諾，從去年3月份到今年4月份，大概14個(gè)月左右的時(shí)間，北京暫停發(fā)放豪宅預(yù)售證。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉回憶稱，北京在今年4、5、6月份才突擊發(fā)放了一批。

　　不僅僅在預(yù)售證方面易受政策影響，北京對(duì)高端項(xiàng)目的定價(jià)也一直都有政策干預(yù)。

　　據(jù)了解，在企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，如果相關(guān)報(bào)價(jià)過高，那么就不會(huì)發(fā)放預(yù)售證，并有可能會(huì)約談開發(fā)商，還會(huì)在約談時(shí)提出指導(dǎo)建議。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo)定價(jià)就會(huì)一直約談直至接受才發(fā)預(yù)售證。

　　除此之外，在市場(chǎng)需求方面，豪宅市場(chǎng)的特殊性也決定了該類產(chǎn)品易受外界環(huán)境的影響。

　　早前，胡景暉在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就曾指出，高端豪宅產(chǎn)品的客源往往被喻為金字塔的塔尖，需求總量非常有限，而且一旦在短期內(nèi)釋放，很難形成二次購(gòu)買。

　　所以，這類產(chǎn)品的銷售易受政策、市場(chǎng)變化的影響，從而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金回籠速度慢。

　　模式風(fēng)險(xiǎn)

　　其實(shí)，今年以出售項(xiàng)目“重生”的綠城，此前就是受此種模式拖累。

　　調(diào)控之初，樓市步入寒冬之時(shí)，業(yè)界曾對(duì)重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式有過一番激烈的討論。由于資金鏈緊繃而備受煎熬的開發(fā)商，開始認(rèn)為“地王”+“高房?jī)r(jià)”是瘋狂的游戲，同時(shí)也開始考慮從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，其中的代表就是綠城。

　　縱觀當(dāng)時(shí)陷入困境的綠城，其項(xiàng)目定位為高端住宅，而高端住宅恰恰是政策嚴(yán)控的對(duì)象，因此高端物業(yè)一度處于交易停滯的狀態(tài)。

　　再加上綠城旗下項(xiàng)目集中度高，60%的土地主要集中在江浙地區(qū)，因而，一旦市場(chǎng)下滑便面臨較大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，一旦銷售不暢，資金回籠出現(xiàn)問題，就會(huì)導(dǎo)致債務(wù)急升，資金難以周轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)在回頭看看，方興似乎在正在沿著這條覆轍路徑再次一路向前。

　　據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，方興地產(chǎn)僅今年下半年就有50億的拿地指標(biāo)，而年初該公司管理層也言明，方興地產(chǎn)今年的拿地計(jì)劃龐大。由此也可對(duì)其愈加激進(jìn)的擴(kuò)張步伐以及“土地為王”的情結(jié)略窺一二。

　　與此同時(shí)，方興地產(chǎn)今年頻繁的融資動(dòng)作也令市場(chǎng)人士有所擔(dān)憂：“方興如此大的資金需求以及頻繁的融資動(dòng)作無(wú)疑將會(huì)大大增加其沉重的債務(wù)壓力。”

　　標(biāo)普分析師陸楓在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示，方興地產(chǎn)的負(fù)債水平相對(duì)來(lái)說(shuō)已經(jīng)處于比較高位，在目前這個(gè)水平上，該公司額外再增加債務(wù)的空間比較小。

　　而標(biāo)普在今年10月份發(fā)布的研究報(bào)告中亦指出，方興地產(chǎn)的個(gè)體信用狀況已不允許該公司增加額外債務(wù)，且物業(yè)銷售、物業(yè)交付和利潤(rùn)率能夠弱于標(biāo)普預(yù)期的空間也有限。