房企介入土地一級開發(fā)，一方面是因為在二級市去拿地有一定的優(yōu)勢，另一方面參與一級開發(fā)的收益也相對保險。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳業(yè) 一級土地開發(fā)似乎已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的新蛋糕，不少企業(yè)開始紛紛搶食，新湖中寶也不例外。

　　新湖中寶近日發(fā)布公告稱，控股子公司平陽利得公司擬與浙江溫州平陽縣人民政府簽訂《平陽西灣海涂圍墾項目開發(fā)建設(shè)協(xié)議書》，雙方就平陽西灣海涂圍墾項目的建設(shè)及后續(xù)開發(fā)等事宜達(dá)成了協(xié)議條款。

　　平陽圍墾

　　新湖中寶子公司平陽利得公司已取得西灣圍墾項目的海域使用權(quán)，圍墾區(qū)域位于平陽縣東海岸鰲江與飛云江之間，用海面積共計803.4公頃，平陽利得公司已向平陽政府全額繳納相應(yīng)海域使用金。

　　根據(jù)該項目的規(guī)劃初稿顯示，圍墾項目分南、北兩個片區(qū)共兩期工程實施，其中，南片區(qū)初步確定的圍墾土地面積為5211畝，而北片區(qū)的圍墾土地面積為7390畝。

　　同時，在整個圍墾土地面積中，用于居住、商業(yè)用途的土地出讓面積為5400畝，其中，南片區(qū)約2500畝，北片區(qū)約2900畝，建筑面積暫定在820萬平方米內(nèi)。

　　截至目前，南片區(qū)圍墾工程已完工，北片區(qū)圍墾工程也已于2010年12月開工，目前正在建設(shè)中。

　　據(jù)公告披露，新湖中寶需力爭在二年內(nèi)完成項目北片區(qū)域建設(shè)用海規(guī)劃報批手續(xù)，同時，按相關(guān)約定要求完成南片圍墾工程及北片二期圍墾工程的進(jìn)度，同時按平陽政府批準(zhǔn)的建設(shè)方案及時投入資金、開展西灣項目后期開發(fā)建設(shè)。

　　據(jù)悉，該項目是浙江平陽縣迄今為止最大的招商引資項目，也是單體規(guī)模最大的民間投資項目，項目主要包括海涂造地、區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施和項目外的市政配套建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，項目總投資為750億元。

　　新湖中寶稱，西灣項目是公司近年來最重大的綜合類開發(fā)項目之一，項目總開發(fā)面積近800萬方，計劃開發(fā)周期13年。項目將建設(shè)成集人居、商務(wù)、休閑、生態(tài)于一體的現(xiàn)代化濱海新城，打造“世界溫州人家園”。

　　一級開發(fā)

　　新湖中寶早在三年前就開始介入一級土地開發(fā)當(dāng)中。

　　據(jù)了解，除平陽西灣海涂圍墾項目外，新湖中寶于2009年至2012年間，還曾介入過3個土地一級開發(fā)項目，包括浙江啟東圓陀角項目、天津靜海項目、大連金州項目，涉及范圍包括華東及華北區(qū)域，總占地面積約2300萬平米。

　　不過四個項目當(dāng)中，真正落定的僅有溫州平陽西灣海涂圍墾項目及啟東圓陀角項目。

　　新湖中寶相關(guān)人士透露，天津項目由于涉及政府規(guī)劃變動，所以公司沒有拿到一級開發(fā)地塊。至于大連金州項目，新湖中寶至今也只是僅與政府簽署前期意向協(xié)議，仍未到投入資金開發(fā)的階段。

　　新湖中寶方面表示，未來公司若遇到合適的項目，也會考慮介入更多土地一級開發(fā)項目。

　　新湖中寶認(rèn)為，參與一級土地開發(fā)，有助于公司大幅度地獲取潛在優(yōu)質(zhì)土地，進(jìn)一步擴(kuò)展地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模，增強公司收入來源和發(fā)展后勁。

　　相關(guān)分析師亦指出，在宏觀調(diào)控大背景下，房企介入土地一級開發(fā)，一方面是因為在二級市去拿地有一定的優(yōu)勢，另一方面參與一級開發(fā)的收益也相對保險。

　　不過相關(guān)分析人士同時也表示，雖然企業(yè)做一級開發(fā)在拿地時擁有一定優(yōu)勢，但需要跟政府有較好的關(guān)系。此外，一級開發(fā)周期不確定，市場不好時，地塊出讓的價格規(guī)模都具有不確定性，因此有一定的收益風(fēng)險。

　　收益待考

　　從目前來看，一級土地開發(fā)除了令新湖中寶的土儲量大增以外，至今仍未給創(chuàng)造更多的收益。

　　僅以啟東圓陀角項目為例，新湖中寶于2010年開始介入該項目土地一級開發(fā)，該項目占地面積為400萬平方米，預(yù)估建筑面積為480萬平方米，項目計劃建一個集旅游、商務(wù)、休閑、娛樂、運動及高檔住宅于一體的大型綜合度假社區(qū)。

　　相關(guān)分析指出，啟東項目的總投資不低于15億，預(yù)計將有不低于3000畝土地出讓，按50萬/畝的填海“七通一平”成本，加上財務(wù)等成本預(yù)計在60萬/畝。

　　另據(jù)悉，恒大啟東海上威尼斯項目于2010年時的估價就達(dá)到350萬/畝。若以此來看，新湖中寶啟東項目的收益相當(dāng)可觀。

　　按原計劃，圓陀角項目包含200萬平方米的商住用地，其中，2011年出讓80萬平方米、2013年出讓其余120萬平方米。

　　但據(jù)了解，截止目前，該項目2011年并未實現(xiàn)出讓，而預(yù)計出讓的時間為2012年的4季度，出讓的面積大約在500畝左右。

　　關(guān)于延遲出讓的原因，新湖中寶方面表示，前期開發(fā)量已可滿足“招拍掛”的需要，但由于涉及土地出讓指標(biāo)問題才沒有入市。

　　一位熟悉新湖中寶土地一級開發(fā)運作的分析師則表示，土地延遲入市一方面是政府出于土地能否賣一個好價錢的考慮，另一方面啟東目前已有恒大海上威尼斯項目在售，供給量較為充足，因此當(dāng)?shù)匦枨竽芊窀献≌_發(fā)的速度也是值得考慮的問題。

　　瑞銀更透露出對啟東房地產(chǎn)市場難以承受如此大規(guī)模的土地儲備的擔(dān)憂，因此也將2013-14年的出讓規(guī)模預(yù)測值下調(diào)至70及30萬/平方米。