2012年的地產(chǎn)行業(yè)并沒有步入春天，而是繼續(xù)蹣跚在秋天，這個(gè)秋天可能會(huì)更漫長(zhǎng)，它預(yù)示著后土地紅利時(shí)代地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) (2012年10月19日) 10月18日，由觀點(diǎn)新媒體、成都商報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合主辦，萊蒙國(guó)際協(xié)辦，山東文登市人民政府、云南俊發(fā)地產(chǎn)的通力協(xié)作之下，“2012城市觀點(diǎn)論壇成都行”順利落下帷幕。

　　本屆成都行論壇邀請(qǐng)到住建部政策研究中心主任秦虹，著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕，萊蒙國(guó)際成都總經(jīng)理羅小華，俊發(fā)房地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理羅毅，北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹，德信資本董事長(zhǎng)陳義楓、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波等重要嘉賓，就“翻轉(zhuǎn)的周期房地產(chǎn)下半年”這一主題，奉獻(xiàn)了熱烈的演講和討論。

　　熱議“分化”

　　住建部政策研究中心主任秦虹在主題演講中指出，受益于資金流和人員流動(dòng)的推動(dòng)，房地產(chǎn)在過去十年得到飛速的發(fā)展，目前最重要的是要研究市場(chǎng)需求，“脫離了人的需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是有風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)”。

　　在行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，整個(gè)行業(yè)也出現(xiàn)一些大的趨勢(shì)，“分化”成為主要的特征。

　　秦虹指出，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)投資性的企業(yè)，有兩個(gè)很關(guān)鍵的判斷：一個(gè)是前期趨勢(shì)判斷，一個(gè)是后期風(fēng)險(xiǎn)判斷，而最重要的是第一個(gè)判斷。

　　她預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速的減緩，分化將會(huì)加劇，這一分化包括城市和市場(chǎng)兩個(gè)方面。

　　從企業(yè)角度來看，未來十年，政府會(huì)持續(xù)打擊炒房的投機(jī)性需求，市場(chǎng)的主體是自住性需求，只有專業(yè)能力過硬的企業(yè)才有發(fā)展機(jī)會(huì)，其他企業(yè)勢(shì)必會(huì)淘汰出局。

　　這一“分化”論斷在其他嘉賓那里也得到了不同程度的體現(xiàn)。

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓發(fā)現(xiàn)，在融資環(huán)境長(zhǎng)期偏緊、資金壓力與日俱增的情況下，金融資源向發(fā)達(dá)的地區(qū)、向優(yōu)勢(shì)的企業(yè)集中，房地產(chǎn)行業(yè)冷暖不均、兩極分化情況比較嚴(yán)重。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹，從處于周期變化中房地產(chǎn)利潤(rùn)模式的變化揭示出，雖然今年一二線城市銷售出現(xiàn)了復(fù)蘇，但從整體來看，地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)并沒有因此減輕。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年地產(chǎn)上市公司平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比2009年的銷售高峰期下降了42%，行業(yè)平均投資回收周期從高峰時(shí)的兩年延長(zhǎng)到四年左右。截至6月底，上市公司實(shí)際凈負(fù)債率達(dá)到68%，無論是短期還是長(zhǎng)期都面臨至少6%的資金缺口。

　　因此，2012年的地產(chǎn)行業(yè)并沒有步入春天，而是繼續(xù)蹣跚在秋天，這個(gè)秋天可能會(huì)更漫長(zhǎng)，它預(yù)示著后土地紅利時(shí)代地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康則指出，房地產(chǎn)調(diào)控勢(shì)必會(huì)長(zhǎng)期化，房產(chǎn)稅也會(huì)逐步擴(kuò)大試點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房、公租房等歷史遺留問題無法阻擋這一改革的腳步。

　　成都潛力

　　在宏觀政策之外，會(huì)議嘉賓也將目光注意到了成都這個(gè)城市的發(fā)展。

　　星河灣集團(tuán)副總裁梁上燕援引數(shù)據(jù)稱，上半年中國(guó)的GDP平均增長(zhǎng)7-8%，成都上半年的GDP增長(zhǎng)是13%，在全部的省會(huì)城市里面排第一，平均下來，西部今年已經(jīng)完完全全超過東部。

　　成都俊發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理羅毅也表示：“成都的市場(chǎng)化程度在西部是最高的，全國(guó)90%的房企都進(jìn)駐了成都，所以我們?nèi)珖?guó)化戰(zhàn)略的第一站選擇成都。在這樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，可以檢驗(yàn)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)、管理方面的能力。”

　　俊發(fā)地產(chǎn)成都第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)光俊發(fā)，在8月25日開盤面世后，去化率達(dá)到88%，高于行業(yè)平均55%的水平。“截止到10月17日，我們項(xiàng)目開盤一個(gè)半月銷售了近500套。”羅毅表示：“今年我們還考慮在成都新增一兩個(gè)項(xiàng)目。”

　　多數(shù)參會(huì)嘉賓也一致認(rèn)為，受政策、規(guī)劃等各個(gè)方面因素影響，未來成都市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力要高于重慶，而俊發(fā)地產(chǎn)也將借助成都高速發(fā)展的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)其全國(guó)化擴(kuò)張的夢(mèng)想。

　　俊發(fā)擁有擴(kuò)張的夢(mèng)想，而星河灣和雅居樂則希望借助雙方的合作，將鉑雅苑打造為成都的一個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品。