最新消息稱，廣州不少樓盤紛紛遭受“限售”，其中包括不少知名房企的重要項目。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 隨著2012年樓市進入最后的沖刺階段，各地樓市的表現(xiàn)也成為關(guān)注的熱點。

　　然而，廣州國土局方面在國慶節(jié)前的一番表態(tài)，卻使得廣州的高端盤陷入了一場限售的“迷霧”之中。據(jù)最新消息稱，目前廣州不少樓盤紛紛遭遇“限售”，其中包括不少知名房企的重要項目。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士在微博上透露的消息顯示，被限售的樓盤已包括保利天悅、新世界凱粵灣、可逸雋軒、中信西關(guān)海、羅馬家園、鴻益華府住宅綜合樓、海怡半島花園二期2#/3#、中?；ǔ菫矨5~A7棟、尚東君御雅苑、路勁雋瀧園等。

　　撲朔迷離的“名單”

　　在廣州限售樓盤名單流出之后，觀點網(wǎng)也致電在列的項目及開發(fā)商進行了核實。

　　羅馬家園的開發(fā)商珠江地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，項目剛在9月21日開盤，最近也沒有計劃推出新組團，因此根本不需要申請新的預(yù)售證，也不存在“限售”。

　　實際上，位于廣州海珠區(qū)瀝滘附近的羅馬家園“威尼斯庭2期”在節(jié)前的9月21日就已連夜開盤迎戰(zhàn)金九。

　　當日，該項目A6、A7兩棟首推僅100套103-188的三至五房單位，折后均價大概在2.1-2.2萬/平左右，當晚就吸引了兩百臺以上的購房者前往選購。據(jù)不完全估計，70分鐘內(nèi)近百套房源銷售八成以上。

　　但是截至目前，陽光家緣卻顯示十月份以來羅馬家園僅成交了13套，總面1623平方米，價格在21864元/平米。

　　海逸半島項目人士則表示，目前還未聽聞有收到限售通知。

　　中信西關(guān)海售樓部稱，項目處于正常銷售狀態(tài)，并未遭到限售。

　　同時，中海工作人員也表示還沒聽說收到相關(guān)要求。

　　雖然不少項目及開發(fā)商方面都表示未接獲相關(guān)文件，但從陽光家緣上查詢，卻可發(fā)現(xiàn)包括中信西關(guān)海、可逸雋軒等項目在政府部門表態(tài)之后的銷售業(yè)績確實不如以往。

　　而一家被傳有項目遭遇限售的房企內(nèi)部人士倒是坦陳，表示項目確實遭到“限售”，而且還透露“微博上的名單都是真的”。

　　此外，廣州中原總經(jīng)理黃韜亦向觀點新媒體表示，名單應(yīng)該是可信的。其表示，以其中的鴻益華府來說，就的確遭到了“限售”。

　　其透露，按照此前的計劃，鴻益華府本欲推出100多套新單位入市，但最終獲得了預(yù)售證的只有約30多套。

　　不過，有媒體在10月10日報道稱，廣州市房管局相關(guān)負責人對此已做出正式回應(yīng)，稱目前房管局并無明確的限領(lǐng)預(yù)售證標準，將根據(jù)市場情況靈活處理。

　　調(diào)控壓力下“限售”

　　從9月底廣州國土局人士公開表態(tài)至今，限售波及的范圍似乎已越來越大。

　　9月24日晚上9點，廣州市國土房管局就于其官方微博表示，對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的。

　　廣州市國土房管局稱，近期中心區(qū)域高價項目成交增多，導(dǎo)致總成交量占比提高，造成廣州全市均價結(jié)構(gòu)性上漲。同時，最近珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，且給經(jīng)過前期的儲客，開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導(dǎo)市場預(yù)期。

　　廣州市房管局表示，為使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和市民準確判斷市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售，及時對珠江新城等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施，是必要的，也是必須的。

　　市場人士認為，廣州國土局的表態(tài)，和下半年廣州房價的變化有著直接的關(guān)系。

　　合富輝煌首席分析師黎文江稱，這是因為廣州政府要控制均價結(jié)構(gòu)性上升。

　　其稱，在上半年主要以剛性需求為銷售之后，下半年改善型產(chǎn)品入市將有明顯提升，因此此類型產(chǎn)品的成交會比上半年多，廣州政府也預(yù)計下半年高價盤推出較多，為防止均價大幅拉升，所以才出此下策。

　　另外，從這輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，大部分城市的調(diào)控目標均為控制每年的房價上升幅度不高于該年該市的GDP漲幅，廣州也不例外。因此，中央政府再次重申調(diào)控問責制之后，各地政府也越發(fā)重視全年調(diào)控目標的順利執(zhí)行。

　　不過，廣州市國土局相關(guān)負責人之前接受媒體采訪時仍然表示：“目前房管局并沒有明確的'高價房'標準，只是根據(jù)市場情況靈活處理，而且對于高價盤也非一限了之，也許今天被限制，明天又不被限了，具體要看市場狀況。”

　　據(jù)了解，除了限制高價盤領(lǐng)取預(yù)售證，廣州相關(guān)部門還對已經(jīng)銷售的高價房源簽約進行了一定限制。負責人稱，“例如有些樓盤賣三四萬一平方米，一開盤銷售了幾十套，如果來集中簽約，我們就會對開發(fā)商進行'勸阻'，要他們將這些房源分散簽約，例如每天網(wǎng)簽一兩套，以避免集中在同一時段簽約，導(dǎo)致樓價異常偏高?！?/p>

　　限售作用有待觀察

　　然而，廣州的限售措施到底能有多大作用還有待觀察。

　　據(jù)觀點新媒體致電此次名列限售名單的廣州鴻益華府售樓部了解到，其目前在售部分的最低價都在2.5萬元/平米，且沒有太多優(yōu)惠。

　　廣州中原總經(jīng)理黃韜就表示，由于限售原因，鴻益華府取得的預(yù)售證少了，推出的房源變少了，其推出時的單價也就上升了。

　　其稱，在開盤之前，開發(fā)商本欲擬定的單價為2.2萬元/平米，但最終開盤時價格就變更為2.5萬元/平米。

　　黃韜認為，這就是因為開發(fā)商認為既然已被限售，每次能推出的貨量變少，那么物以稀為貴，漲價也是很理所應(yīng)當?shù)氖虑椤?/p>

　　其透露，經(jīng)過前幾個月的熱銷，現(xiàn)在開發(fā)商大部分也不是很缺錢，所以即使遭受限購，開發(fā)商也不急著降價銷售，反而想漲價快銷?！　?/p>

　　不過，廣州另一位資深業(yè)內(nèi)人士黎文江就表示相反的意見。他認為，這些改善型的樓盤由于貨量減少了，人氣也下降了，所以不太可能出現(xiàn)漲價銷售的情況。

　　黎文江稱，從9月的銷售來看，中心城區(qū)的簽約比例確實在減少。其表示，此前中心六區(qū)與郊區(qū)的成交比例約為5:5，9月已經(jīng)達到3:7的情況。

　　上述人士表示，由于推貨減少，可選擇范圍變小，愿意前來購買的人士自然也變少了。

　　黎文江續(xù)指，這是因為這些高價項目的購買人群主要是改善型需求的人士，他們與剛需人群的購買心理大有不同。其認為，這些人士對買房的迫切程度相對較低，對價格的敏感度也不高，而他們更看重的是環(huán)境與戶型等的舒適及喜愛程度。

　　因此，黎文江認為，在執(zhí)行限售政策之后的廣州，最后一季度的均價將與前幾個月持平，并不會出現(xiàn)太大變化。

　　并稱，之前的價格上漲為結(jié)構(gòu)性因素，在限售之后已經(jīng)失去上漲的條件，同時開發(fā)商資金充裕，也沒有太大降價壓力。

　　同時，黎文江預(yù)期，限售只會在今年年內(nèi)有效，一旦邁進2013年應(yīng)該不會繼續(xù)執(zhí)行。