這將是萬通繼北京萬通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 9月25日，來自對外經(jīng)貿(mào)信托的消息稱，目前，萬通地產(chǎn)與外貿(mào)信托合作一個名為“外貿(mào)信托·富祥13號投資基金集合資金信托計劃”，該基金發(fā)行規(guī)模為4.158億元，投向天津萬通中心項目。

　　這將是萬通繼北京萬通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為。

　　股權(quán)融資

　　據(jù)該基金產(chǎn)品說明書描述，該信托的資金運作方式為，外貿(mào)信托與萬通地產(chǎn)共同發(fā)起成立一個天津萬通中心項目房地產(chǎn)投資基金(有限合伙)，投資基金收購天津萬通中心項目公司——天津和信公司48.96%的股權(quán)，萬通地產(chǎn)持有項目公司51%的股權(quán)。

　　信托計劃的發(fā)行時間為2012年9月28日至2012年10月18日。信托期限為3+2年，即3年項目運營期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購權(quán)，從而提前終止信托計劃。

　　該信托資金退出方式有兩種：萬通地產(chǎn)回購信托資金所持股權(quán)，實現(xiàn)信托計劃的退出；萬通地產(chǎn)未能回購信托資金持有的股權(quán)，外貿(mào)信托通過處置信托資金所持有天津和信的48.96%股權(quán)的方式，實現(xiàn)信托計劃的退出。

　　此時，“萬通地產(chǎn)須跟隨對外處置其所持有的天津和信51%股權(quán)，并約定，處置款優(yōu)先滿足信托投資本金和收益分配。”該產(chǎn)品說明書如是稱。

　　不過，該信托計劃的投資回報率也頗為豐厚。如果萬通地產(chǎn)按時支付行權(quán)費，那么投資者可以獲得的回報為在12.5%左右；如若萬通未能支付行權(quán)費，則項目進(jìn)入處置期，彼時，投資者可獲得的收益最低為15%。

　　據(jù)了解，該信托計劃的投入對象為天津萬通中心項目，項目地塊是萬通地產(chǎn)于2010年9月收購天津和信發(fā)展有限公司100%股權(quán)間接獲得的。

　　天津萬通中心項目為原天津信達(dá)廣場二期項目，位于天津市商務(wù)中心區(qū)——和平區(qū)小白樓地區(qū)，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，占地面積為9231平方米，地上建設(shè)面積6.46萬平方米，容積率為7，定位為國際5A甲級寫字樓和高端商業(yè)。

　　不過值得注意的是，自從2010年收購該地塊以來，天津萬通中心并沒有開工，一直在準(zhǔn)備前期工作。據(jù)項目相關(guān)人士透露，天津萬通中心將在9月28日舉行開工慶典。這一天，也是該信托計劃的發(fā)行之日。

　　優(yōu)劣之辯

　　對于12.5%的投資回報率，業(yè)內(nèi)人士直呼過高，但在聽聞該信托計劃期限長達(dá)五年，且屬于股權(quán)投資時，則表示合理。“今年房地產(chǎn)基金普遍的回報率為10%，而去年這一數(shù)據(jù)則為11%—12%。”

　　上述人士表示，非債務(wù)型的投資型信托產(chǎn)品，需要按照具體的投資回報來分成，這就需要等待項目的建設(shè)及銷售回籠資金，需要的時間比較久。如果項目出現(xiàn)其他問題，耗時更久，所以，這一類產(chǎn)品的回報率相較而言比較高。

　　具體到一只信托產(chǎn)品，關(guān)系到其未來投資回報率，還要看其他具體的細(xì)節(jié)，譬如在股權(quán)投入后，項目的運作決定權(quán)在哪方，基金如何退出，分紅是按照固定利率還是投資收益等。

　　“PE產(chǎn)品是在退出時分紅，融資性產(chǎn)品是每年分一次紅。”資料顯示，萬通該信托產(chǎn)品在信托后需要每滿一生效年分一次信托收益，且分紅是按照投資收益來計，因此這款信托產(chǎn)品是偏向投資的，其目的還是為了融資。

　　“如果不是因為缺乏資金，沒人會去做這樣一個項目。”該人士嘆稱。

　　萬通地產(chǎn)2012年中報顯示，今年上半年，萬通地產(chǎn)共實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入為5.48億元，同比下降18.34%；物業(yè)出租收入6391.9萬元，同比增長24.02%。而去年全年，萬通地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售收入46.78億元，物業(yè)出租的營業(yè)收入1.06億元。

　　截至6月30日，萬通地產(chǎn)的貨幣資金為11.39億元，應(yīng)收賬款僅295萬元，存貨為55.17億元，而總的流動負(fù)債為56.07億元，其中，短期借款為3.6億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為5.02億元。

　　對此，有分析師指出，雖然目前萬通在不斷加大用物業(yè)的開發(fā)力度，且計劃2012年啟動3-5個輕資產(chǎn)項目。但隨著商業(yè)地產(chǎn)比例大幅提高，預(yù)期在未來兩年內(nèi)公司總體毛利率將進(jìn)入下降通道。

　　融資不停

　　或許正是因為這些因素，萬通近兩年不斷在尋找融資渠道。

　　去年9月23日，萬通宣布與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金的議案，基金規(guī)模為3.726億元。其中，萬通地產(chǎn)出資1860萬元，作為有限合伙人加入基金；華潤信托發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。

　　在設(shè)立該基金不到一個月后的10月14日，萬通地產(chǎn)以2.834億元的交易對價將其全資子公司北京萬通時尚置業(yè)有限公司的49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，同時轉(zhuǎn)讓的還有萬通時尚8860萬元的債權(quán)。

　　彼時，萬通時尚正在經(jīng)營北京萬通中心D座項目。項目為位于北京朝陽區(qū)朝外大街的甲級寫字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬平方米。

　　萬通地產(chǎn)認(rèn)為，交易將使公司獲得資金3.72億元，這將有利于推進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。

　　同時，今年6月7日，萬通地產(chǎn)董事長許立稱，萬通地產(chǎn)正在準(zhǔn)備籌建自己的基金管理公司，管理資產(chǎn)主要以萬通現(xiàn)有的六個商用項目為主。

　　這六大商用物業(yè)分別為北京萬通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬通中心、天津泰達(dá)城、杭州萬通中心、上海萬通新地中心，規(guī)劃建筑面積超過100萬平方米。

　　目前，萬通已經(jīng)為北京萬通中心D座、天津萬通中心發(fā)起地產(chǎn)基金計劃，未來也不排除對另外4個項目發(fā)起基金信托計劃。

　　事實上，在此次萬通為天津萬通中心發(fā)起信托計劃中，曾提及信托資金用于受讓萬通地產(chǎn)所持北京盈石正奇投資管理有限公司100%的股權(quán)并增資，其中的北京盈石正奇投資管理有限公司或許就和萬通的基金管理相關(guān)。

　　資料顯示，北京盈石正奇投資管理有限公司成立于2010年11月12日，注冊資本為1億元。

　　注冊地為北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)龍山新新家園竹樓107，而這正是北京萬通時尚置業(yè)有限公司的注冊地，法人代表為云大俊，其正是萬通地產(chǎn)原財務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)任總經(jīng)理。