隨著購物中心的不斷增加，各項目的品牌重疊度將進(jìn)一步上升，各大購物中心的同質(zhì)化競爭或?qū)@現(xiàn)。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 如今的深圳，各類購物中心遍地開花，商業(yè)地產(chǎn)的競爭早已進(jìn)入白熱化階段，下半年以來也將會有大量的商業(yè)項目入市。

　　與此同時，自5月底就傳出“商業(yè)交易將按評估價過戶”的風(fēng)聲也最終塵埃落定。這對于剛剛開業(yè)的星河COCO PARK來說，無疑都是所要面對的競爭與挑戰(zhàn)。

　　9月1日，深圳星河集團(tuán)的首個品牌復(fù)制項目--龍崗星河COCOPark在龍崗中心區(qū)大運新城正式開業(yè)。

　　該項目總投資10億元，建筑面積達(dá)8.2萬平方米，以地上四層、地下四層的建筑空間作為商業(yè)的載體，集購物、休閑、娛樂、餐飲、運動、商務(wù)、教育、親子為一體的綜合商業(yè)中心。

　　COCOPark模式

　　據(jù)觀點新媒體現(xiàn)場走訪，事實上，這個COCO PARK的地理位置并不是很好，距離地鐵還有一段相當(dāng)長的距離，周邊環(huán)境也較為偏僻，居民住宅并不是很多。

　　而購物商場本身，總體上大部分商家基本已進(jìn)駐，有山姆會員店、博納國際影城、H&M、UNIQLO等眾多品牌。不過，主要以中低端業(yè)態(tài)為主，其中的山姆會員店要屬其中最高端的業(yè)態(tài)。

　　對此，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)華南區(qū)董事黃偉倫也認(rèn)為，此次開業(yè)的龍崗COCO PARK主要定位為中低端，不過，該項目結(jié)合具體區(qū)域，符合自身定位，畢竟龍崗的人群的消費能力還是有限。

　　特別提到一點，星河引進(jìn)山姆會員店，其實主要是為了借助其帶動人氣，吸引周邊更多消費能力較高的人群，從而提高整個購物中心的人流量。

　　黃偉倫續(xù)稱，縱觀星河在深圳的商業(yè)項目，面向的客戶群都偏向大眾，物業(yè)經(jīng)營形態(tài)均以中端為主，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如果未來想要往高端方面走的話，星河在這方面會有一些風(fēng)險，缺乏一定的經(jīng)驗積累。

　　在深圳起家的星河，似乎十分依賴在本土的發(fā)展，放眼望去，星河商業(yè)地產(chǎn)的絕大部分項目都集中于深圳本地。

　　不過，近年來，星河也在逐漸走出深圳，據(jù)介紹，星河商業(yè)項目之一的COCO PARK將會向江蘇常州、廣東惠州等地拓展，逐步實現(xiàn)其全國布局，并計劃五年內(nèi)運營管理的商業(yè)項目達(dá)到90萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)曾表示擔(dān)憂，雖然星河在本地商業(yè)發(fā)展得還算不錯，但這種本土化的商業(yè)模式能否在其他城市成功復(fù)制還有待觀察。

　　一味的復(fù)制和定位，恐怕對于商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展是不利的。深圳業(yè)內(nèi)人士王海斌曾表示，星河在商業(yè)部分的優(yōu)勢不算非常突出，因為隨著越來越多的房企都涌進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)，市場的壓力也比較大，同質(zhì)化的產(chǎn)品會過多。

　　其續(xù)稱，比如像中糧的大悅城、華潤的萬象城，這些都有非常明確的盈利模式，算是比較有特色的。

　　同質(zhì)化競爭加劇

　　商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，越來越多的開發(fā)商將大量的資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資快速增加的同時，商業(yè)市場也進(jìn)入競爭殘酷的紅海時代，深圳更是如此。

　　有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)存深圳的集中式商業(yè)面積577萬平方米，未來5年將會達(dá)到1081萬平方米，這就意味著，未來5年的增量幾乎等于深圳過去30年的總和。

　　不僅是在南山、福田和羅湖，寶安和龍崗在未來5年的商業(yè)地產(chǎn)增量更加突出。以龍崗中心城為例，大型商業(yè)現(xiàn)存量是75萬平方米，5年以后，該數(shù)字是195萬平方米，增幅160%。

　　據(jù)悉，目前深圳萬象城、益田假日廣場、KKMall、金光華、海岸城五大購物中心的品牌重疊度已經(jīng)介于18%~30%之間。

　　隨著購物中心的不斷增加，各項目的品牌重疊度將進(jìn)一步上升，各大購物中心的同質(zhì)化競爭或?qū)@現(xiàn)，而最先面臨這種競爭挑戰(zhàn)的或許是龍崗星河COCO PARK了。

　　雖然現(xiàn)在的COCO PARK是目前龍崗已建成的最大的商業(yè)綜合體，不過，到了2013年，這一名頭恐怕要讓位于萬科天譽項目。

　　據(jù)了解，將于2013年9月正式營業(yè)的萬科天譽占地約23萬平米、總建筑面積超過100萬平米、也是集住宅、商務(wù)、購物、娛樂、休閑等于一體的商業(yè)建筑群，規(guī)模相比星河更大，包括了面積約15萬平方米的萬科廣場，高度約160米的萬科大廈寫字樓以及萬科天譽住宅，建成后萬科廣場和萬科大廈都將分別成為龍崗區(qū)面積最大的購物中心和高度最高的甲級寫字樓。

　　面對如此競爭，星河商業(yè)地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理杜志文曾表示，龍崗的大型商業(yè)綜合體星河第一家，消費者會有先入為主的觀念，有很多品牌的第一家店落戶龍崗，都選擇了COCO PARK，在這點上占有先機(jī)。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士卻不這么認(rèn)為，其表示，從星河經(jīng)營中心城COCO PARK的經(jīng)歷來看，先發(fā)優(yōu)勢以及主打年輕人群的經(jīng)營策略能否讓星河COCO PARK在激烈的市場競爭中贏得一席之地還有待觀察，“畢竟龍崗中心城這一帶商業(yè)體扎堆，而龍崗的商業(yè)市場其實又不是特別的成熟。”

　　深圳征稅調(diào)控商業(yè)

　　在深圳遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)，泡沫將會越來愈多，這難免會引起市場的擔(dān)憂。而恰巧在這個點上，深圳推出新政，被業(yè)內(nèi)普遍解讀為調(diào)控加碼，從住宅轉(zhuǎn)向到商業(yè)地產(chǎn)。

　　8月29日，深圳市地稅局、規(guī)劃和國土資源委員會便發(fā)布通告稱，10月1日起，對深圳范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實行按計稅參考價格規(guī)定計征各項稅款。該政策有效期為5年。

　　新政的出臺，對于正處于火熱的商業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是潑了一盆冷水。

　　“住宅調(diào)控以來，大部分開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，大量的購物中心、商業(yè)綜合體等項目涌入市場，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫逐漸凸顯，會造成過剩的現(xiàn)象。”世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部分析師曹曲如是說。

　　對于政策推出的目的，他認(rèn)為，之前樓市調(diào)控政策只針對住宅領(lǐng)域，并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，這次出臺的新政很有可能是對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)控和規(guī)范。

　　對此，王海斌的觀點也不謀而合。他認(rèn)為，新的稅收政策增加了交易稅費，讓投資者無利可圖，將使商業(yè)地產(chǎn)投資受到一定限制，這是政府進(jìn)一步調(diào)控收緊、維持調(diào)控成果的信號。

　　“如今，商業(yè)地產(chǎn)也被調(diào)控了，如果調(diào)控的力度還在不斷加強的話，那么對于商業(yè)地產(chǎn)的打擊也會逐漸增大，那開發(fā)商又得開始尋找另謀出路的辦法了。”另一市場分析人士如此坦言。

　　不過，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智卻沒有這么消極，他表示，新政將會加大交易成本，對商業(yè)房地產(chǎn)成交量會造成一定影響，但影響有多大還是取決于政府評估系統(tǒng)計價政策。