度假也好，旅游也好，都是想把自己從社會中脫離開，所謂社會就是關系，關系就是社會，今天的一切，無論是薪資還是財富，都是在這種關系中形成的，不能脫離這些關系。

　　張寶全：今天的主題是講金融，但我今天要講的主題可能不太一樣，講的是旅游度假，要講旅游度假地產(chǎn)的話，還得從紅樹林酒店講起，我們是在2004年開始進入旅游度假地產(chǎn)的，從亞龍灣開始。亞龍灣紅樹林于2004年4月份開工，到當年底12月份開業(yè)，從開工到開業(yè)歷經(jīng)8個月時間，可以說目前無論是在亞龍灣還是在中國，還是在世界去建一個五星級酒店，在建造時間上是一個奇跡。

　　上個月，國家旅游局對中國所有五星級酒店有12項經(jīng)濟指標的測評，這12項經(jīng)濟指標測評，亞龍灣紅樹林酒店在中國所有五星級酒店里面，包括商務和度假酒店排名全國第四，第一名我記得好象是上海香格里拉，第二名是北京東方廣場的一個酒店，第三名我忘了，第四名就是亞龍灣紅樹林。

　　上個月，國家旅游局對中國所有五星級酒店有12項經(jīng)濟指標的測評，這12項經(jīng)濟指標測評，亞龍灣紅樹林酒店在中國所有五星級酒店里面，包括商務和度假酒店排名全國第四，第一名我記得好象是上海香格里拉，第二名是北京東方廣場的一個酒店，第三名我忘了，第四名就是亞龍灣紅樹林。

　　其實，在這之前，我們也是做傳統(tǒng)地產(chǎn)的，應當說在是否轉(zhuǎn)型上面也遭遇了很多的焦慮。2007年的時候，其實那個時候當時我們在中國做地產(chǎn)，做得最有名的是今日藝術(shù)匯，還有北京的22元藝術(shù)街。那時候，國內(nèi)外的畫廊都在議論，22元街與北京的798和松崗是不同的，北京的798和松崗是中國藝術(shù)家以生活和創(chuàng)作形態(tài)存在的，當然它的文化意義很大，它是城市的一道風景，也是城市人文、藝術(shù)發(fā)展的一道亮麗的風景線。那么，22元街當時以藝術(shù)展示和交易為主，包括今日美術(shù)館，今日美術(shù)館是中國第一個加入國際美術(shù)館聯(lián)盟的，也是全世界藝術(shù)類出版最大的館，一家就占了50%；當代藝術(shù)的出版我們一家就占了中國的85%。國外研究中國當代藝術(shù)的資料，基本上50%是我們出版的。北京的地圖里面，像秀水街，已經(jīng)在中國消失，但是像今日美術(shù)館、22元街，已經(jīng)開始越來越多。

　　盡管如此，2007年的時候，我們在全國很多城市拿了這樣以文化為特色的傳統(tǒng)地產(chǎn)土地。但是，在那個時候總感覺拿地不對。后來，在2007年的時候，如果繼續(xù)往下做的話，就面臨一個上市的問題。我們是在2006年底-2007年初成立了上市辦，也準備上市，因為地產(chǎn)離不開金融，越來越成為一個資金密集型的行業(yè)，如果沒有金融平臺的支持很難做大做強。但是，在2007年，我們還是把上市辦解散了。然后，把精力都放在中國最大的度假五星級酒店——亞龍灣紅樹林上，從拿地到運營8個月時間。到目前為止，我們在運營、建設、設計的紅樹林已有10座，總的客房量加起來達到了25000間，相當于傳統(tǒng)的60座五星級酒店。

　　今天，我想講的體會是什么？表面看起來是對一種業(yè)態(tài)的選擇，或者說是對一種形式的選擇。其實，根本的是什么？我要講的第一點是，旅游度假的本質(zhì)是什么？我個人認為，旅游度假的本質(zhì)就是對現(xiàn)實的逃離，對生命的一次發(fā)現(xiàn)。上個月，我的幾個好朋友跟我講要參加一個禪修班，是西藏的活佛，以前邀請我，我都沒有參加，但是這一次為什么我參加了？因為，邀請我的人不同，有一些藝術(shù)家，有寫小說的，有畫畫的。我參加這個班以后發(fā)現(xiàn)和我的想象是很相似的，這個西藏的活佛很年輕，并不是年紀很大，最重要的是他不僅是西藏的一個活佛，他也是一個北大哲學系畢業(yè)的畢業(yè)生。所以，他站在哲學的角度來講佛教。本來，佛教就是哲學。但是，佛教在世俗化的過程中已經(jīng)完全變成了如何磕頭，如何燒香，把在禮佛或拜佛過程中的一種行為模式作為了我們佛教的本身，而這僅僅只是佛教的文化，而不是佛教的本質(zhì)。那么，佛教作為哲學就是如何超越自己，如何回歸自信，如何在這個過程中感受到快樂。在這個過程中，我們做了很多的交流，也做了其他方面的一些探索。但是，我想說的是，現(xiàn)在禮佛的多，修行的也比較多，像打座、瑜珈、禪修，這本身不是佛教，通過一種行的方式來進行修行的手段。那么，這和度假旅游有什么關系呢？個人認為，度假和旅游也是一次休閑，我們每次選擇度假和旅，就是想選擇一次超越，選擇一次脫離，選擇一次發(fā)現(xiàn)。我明白，這個意思是非常重要的。我們拿了一塊地，或者做一個產(chǎn)品，你究竟做什么？是做現(xiàn)實？還是做超越？我想講的是，我們現(xiàn)在很多的旅游度假產(chǎn)品，可能還是一種現(xiàn)實。

　　記得在前兩年的時候，我有兩個朋友還在飛機上，一個住在亞龍灣紅樹林酒店，另一個住在亞龍灣一家高檔別墅里面。他們在飛機上碰到面的時候，我的朋友問他住紅樹灣酒店方便不方便？這個朋友說別墅很好，很高檔，我也想去看一看。我的朋友就把鑰匙給他了，當他打開紅樹灣酒店以后，他就跟我的朋友打電話說，你趕緊跟寶全說說，我住到他的酒店來吧。為什么？因為，當他打開門的時候，一群老鼠就從面前跑過去了，再看桌子等其他家具，他的度假要從重新打掃衛(wèi)生開始。

　　實際上，這就違背了度假的本質(zhì)，每一次我們?nèi)ザ燃俚臅r候是想發(fā)現(xiàn)，或者說想脫離實際，甚至于想有一次美麗的偶遇，或者說有一次艷遇。但是，如果我們的產(chǎn)品依然和我們的城市沒有什么區(qū)別，或者依然以居住為主體的話，可能我們又回到了另外一個現(xiàn)實。所以，我認為這是中國在度假旅游區(qū)以房地產(chǎn)的方式，以居住為主體的方式來做，這樣做是否合適，值得反思。因為我個人認為這可能是對資源的浪費，而最終違背了度假本質(zhì)的時候，在未來它的價值也很難體現(xiàn)，包括所有的投資者在不經(jīng)意的情況下，這樣度假產(chǎn)品購買完了以后，隨著中國房價市場的穩(wěn)定，如果投機將來被結(jié)束的時候，今天1萬，明天1.2萬不存在的時候，他所花費的度假成本并沒有優(yōu)勢，這是我們在產(chǎn)品上所要做的一種考慮。其實，當我們的產(chǎn)品從功能向體驗轉(zhuǎn)型的時候，現(xiàn)在有很多產(chǎn)業(yè)，電影產(chǎn)業(yè)也好，探險產(chǎn)業(yè)也好，藝術(shù)產(chǎn)業(yè)也好，度假產(chǎn)業(yè)也好，實際上都是將我們從現(xiàn)實中脫離開，或者說逃離開。因為，所謂的社會就是關系，關系組成了這個社會，我們今天的一切，無論薪資還是其他的財富，都是在這個關系中形成的，我們不能脫離這些關系，如果脫離了這些關系，我們這一切就都不存在了，但今天社會的基礎物質(zhì)文明是我們生存必不可少的，也是不可能少的，這就決定了我們盡管你想脫離也是做不到的，你只能在某一個時刻，或者說在某一個精神層面來做這樣一種選擇。

　　比如，電影。電影之所以在現(xiàn)在越來越好，它也就是在一個特定的空間里面，用1-2小時的時間里面讓你去體驗一下，讓你去過一下別人的生活，讓你去用這樣一種間接的體驗來體驗另類的存在。

　　那么，探險也是一樣。探險就是當你到達那樣一種極其艱難與艱苦境地的時候，或者說當你站在接近頂峰、山頂?shù)臅r候，或者說當你竭盡了你自身所有能量的時候，你向四面望去，讓你不知道你是在唐朝，還是在宋朝？當然，不用說，你遠離了你的關系，你的沖突、競爭、利益等等。

　　所以，我想這就是在今天，我認為中國的很多地產(chǎn)商從傳統(tǒng)地產(chǎn)向度假旅游或者商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，我想這樣一種內(nèi)在本質(zhì)的營造，可能是我們應當要了解的，或者說當你了解了以后，我們的選擇可能就會對，最終它才能真正地創(chuàng)造一種財富，或者說給我們的未來留下一個美好。那么，這就是我要說的旅游度假的本質(zhì)是什么？就是對現(xiàn)實的一次逃離和對生命的一次發(fā)現(xiàn)。

　　目前，中國正在全面地從觀光休閑向度假休閑轉(zhuǎn)型，這一點也是我今天要和大家共同討論、分享的。現(xiàn)在，很多房企在轉(zhuǎn)入旅游度假地產(chǎn)以后，大面積地圈地，也大面積的投資。那么，我就在想，我們究竟是在做什么？或者說做什么產(chǎn)品？是做觀光休閑？還是做度假休閑？我認為，這個主題也非常重要。因為，觀光休閑的核心資源是人文資源，以門票經(jīng)濟為主體，以人頭到達為主要效力體現(xiàn)。比如，兵馬俑、杭州月廟，到達多少人，就賣多少票，這是一種主體。但是，現(xiàn)在大面積圈的土地是做兵馬俑嗎？實際上，去年的大片土地都在度假旅游區(qū)。那么，度假休閑區(qū)的核心資源是什么？度假休閑的核心資源不是人文資源，是自然資源。也就是說，現(xiàn)在大量的房企在度假區(qū)里面圈的地是以自然資源為主體的，如果我們依然按照五年前、十年前以觀光休閑為主體，好象到時間了。那么，我想提示的是，也是國家旅游局統(tǒng)計的，一個度假休閑人群的消費是20個觀光休閑人群的消費。如果我們拿到土地以后，對這一點不清楚的話，可能做出來的項目和我們最后的經(jīng)濟測算是會出現(xiàn)問題的，或者說是不能平衡的。

　　那么，度假休閑是什么？實際上是一種生活方式?；蛘哒f，度假休閑最大的人群是誰？今天看起來好象是個人的度假，其實不是，拉斯維加斯8成是會議會展，澳門威汀斯城7.5成是會議會展，實際上在度假區(qū)，最大的獨度假休閑人群是會議會展，請您來開會，請您來吃，請您來玩。比如，今天的博鰲會議，如果不是在博鰲，而是在另外一個中型城市的話，可能也許今天我在這兒演講，下面的人群可能只有今天的一半。就像國外的電影節(jié)為什么在度假旅游區(qū)？就是和明星、導演們有一個契約，免費度假+走紅地毯捧場，有很多國際電影節(jié)，包括上海電影節(jié)，會出現(xiàn)一種現(xiàn)象，把最佳影片、最佳導演頒發(fā)給國外的一個片子，最后領獎的時候制片人沒有來，演員沒有來，導演也沒有來，來的是一個小小的工作人員，三個獎都是他一個人上去領，領到最后他自己都不好意思了。為什么？會議會展也是一種生活方式，也是在這樣一種基礎上才能形成，并不是蓋了一個會展中心、會議中心就會有會議和展覽了，而要看供應和需求，是你把需求的人群營造過來，供應才會有效產(chǎn)生。度假目的地，如果把吃喝玩樂做好成為度假目的地，它的條件是什么？就是當下的時尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂的頂級資源，一定是頂級資源。因為，只有達到這個條件的時候，人們才會選擇在你這兒下了飛機三天五天不去其他地方，或者說偶爾去一下其他地方。如果你達不到這些條件，盡管有這么多的房間和這么多的建筑，供需也是不存在的。

　　時間快到了，最后我要講的是，當你把這些都做對了，就會有好的運營。運營，我認為和兩個方面最相關，即：資源和團隊。今天，中國的旅游地產(chǎn)在運營過程中，我認為本質(zhì)的選擇、產(chǎn)品和規(guī)劃是否正確？我覺得，這可能在不久地將來要慢慢顯現(xiàn)，可能還會有很多負面作用。當然，我們需要時間和代價來讓我們凈化。但是，并不是說你蓋一個酒店，蓋一個商務中心，它就是一個酒店，它的就一個商務中心，如果沒有準確定位的時候，它的風險比住宅更大。住宅做不好的時候，1萬元可以降到8000元，它依然有價值。商業(yè)資產(chǎn)如果不能被運營，它就是垃圾，因為它只要被運營，就會產(chǎn)生高額的運營費用，如果沒有人來的時候，它就是一堆房子，它不是酒店，也不是購物中心，甚至于你拿它做倉庫可能都覺得不太方便。

　　那么，做度假旅游，做商業(yè)地產(chǎn)，在定位、資源和運營方式上，如果這些問題不能解決的話，我覺得諸位還是要小心，謝謝。