常態(tài)化、市場波動(dòng)的周期節(jié)奏，然后掌握好我們自己的開發(fā)節(jié)奏，我認(rèn)為非常重要，這是從房地產(chǎn)調(diào)控工具來看它的波動(dòng)特點(diǎn)。

　　巴曙松：謝謝主持人，我們參加博鰲論壇很多年，會(huì)議主辦方都非常照顧我，每次都安排我在陳淮教授后面講，以便一方面學(xué)習(xí)他的講話精神；另一方面作一點(diǎn)點(diǎn)評(píng)，我建議主持人不要把點(diǎn)評(píng)時(shí)間算在我的20分鐘里面。

　　第一個(gè)我想點(diǎn)評(píng)的是，我們的房地產(chǎn)調(diào)控主管部門不能總是把調(diào)控責(zé)任要么推給財(cái)政，要么推給金融，而自己不做好頂層設(shè)計(jì)，到底房地產(chǎn)市場、保障房的定位到底是什么？要不然一開始就上來講，這個(gè)是歸財(cái)政的，那個(gè)是歸金融的，這個(gè)容易導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的反復(fù)搖擺，行業(yè)付出很大的代價(jià)。

　　第二個(gè)，我不同意這個(gè)比喻，說為什么政府要調(diào)控房地產(chǎn)，就好像父母為什么要管孩子，誰是父母？誰是孩子？誰在創(chuàng)造財(cái)富來養(yǎng)活誰？不要鼓掌，我也不知道答案，我只是感到迷惘。

　　第三個(gè)，陳淮先生特定點(diǎn)明讓我回應(yīng)這一點(diǎn)，說現(xiàn)在我們市場經(jīng)濟(jì)做得比較糟糕的是要素的市場化，土地和資金，我非常贊成，做得非常的糟糕。但是，另一方面在他的政策建議里面，又對(duì)政策的干預(yù)寄予非常大的期望。剛才，我和旁邊的一個(gè)同事就說，陳主任說要在供不應(yīng)求的情況下用政府來保證分配給低端和更需要的人，這個(gè)建議是很討巧的，寫到微博上會(huì)有很多人贊成。所以，我就想，供不應(yīng)求是誰造成的？是不是你們?cè)斐傻?？如果是你們?cè)斐傻模銈兣e手。是不是老任造成的？你為什么弄得供不應(yīng)求？第一是誰造成的？第二是如果是供不應(yīng)求，要由政府區(qū)分性的進(jìn)行分配，如果不根據(jù)價(jià)格，根據(jù)什么呢？我肯定建議根據(jù)身高，是吧？身高分配，我肯定占便宜，二環(huán)以內(nèi)一共能住100萬人，我根據(jù)身高站在那兒，我肯定能夠住進(jìn)去，就是找其他的標(biāo)準(zhǔn)不太容易找，怎么識(shí)別？所以，我提出這三點(diǎn)迷惘，大家晚上可以接著討論，因?yàn)橥砩线€有一個(gè)小時(shí)的討論，陳所長和各位業(yè)界大佬都要參加。

　　那么，我想談點(diǎn)什么呢？今天往返在會(huì)場的路上，可以看到我們博鰲房地產(chǎn)論壇12年了，2001年到現(xiàn)在，我走過一年就在想這一年干了什么？后來，我發(fā)現(xiàn)絕大部分時(shí)間是在房地產(chǎn)調(diào)控，70%以上的時(shí)間是房地產(chǎn)調(diào)控。所以，一個(gè)經(jīng)常出現(xiàn)的事件已不能再去用一次性的心態(tài)理解它，你只能長期性的去總結(jié)它的規(guī)律，然后去應(yīng)對(duì)它。除此之外，你說你還是做什么呢？所以，我想嘗試著總結(jié)一下這么多年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)，形成的市場波動(dòng)規(guī)律，如果說有規(guī)律的話，嘗試總結(jié)一下。

　　第一，調(diào)控體系，無非是調(diào)控的工具：銀根、地根，這個(gè)說了好多次，這一次加上了限購來抑制投資性、投機(jī)性需求，這幾個(gè)方面應(yīng)該被視為是房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨成熟的一個(gè)標(biāo)志。

　　那么，這樣一個(gè)調(diào)控會(huì)給市場帶來什么樣的波動(dòng)規(guī)律呢？我想，這是從銀根、地根的調(diào)控來看。從控制投資性需求的調(diào)控來看，在短期內(nèi)是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情況下，有助于市場形成短期的一個(gè)平衡。

　　但是，這種調(diào)控有什么特點(diǎn)？有兩個(gè)很難糾正的缺點(diǎn)，一是這種調(diào)控到后期必然以傷害供給為重要特點(diǎn)，本來是抑制需求的，最后傷害到供給，供給減少了。為什么呢？因?yàn)?，你控制銀根、地根，你控制投機(jī)性需求很對(duì)，短期市場上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。

　　但是，整個(gè)行業(yè)，我們是做金融的，看金融的資金波動(dòng)，房地產(chǎn)商主要的資金來源，銷售回款，一控制、一限購、市場一觀望一打壓，銷售回款大幅回落，這個(gè)資金來源就減少，信貸減少，開發(fā)貸就減少、按揭貸去年批了還不給，上市不準(zhǔn)，借殼不允許等等。這樣的話，另外幾條渠道也資金來源大幅度縮減，形成了正反饋疊加，疊加下來就只能被動(dòng)的要么求生存，高息，弄點(diǎn)錢維持，或者是加快銷售回款。同時(shí)，本能地減少新土地的購置和開發(fā)。這種強(qiáng)烈的正反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開發(fā)周期，市場的調(diào)整后期必然都形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足，新開工不足。然后，一旦市場站穩(wěn)，就出現(xiàn)了供求關(guān)系的一個(gè)逆轉(zhuǎn)。

　　所以，我作出一個(gè)冒昧的判斷，可能在接下來的十年、二十年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，像剛才陳淮所長說的，我的房地產(chǎn)知識(shí)實(shí)際上都是從他那兒學(xué)的，我不懂就老問他。他說，房地產(chǎn)行業(yè)在未來有很大的發(fā)展空間。但是，我認(rèn)為未來這個(gè)發(fā)展空間是一個(gè)非常顛簸的發(fā)展空間，這種波幅會(huì)比過去十多年要大很多。而且，只要調(diào)控方式不變，我覺得變的可能性不大，還是用銀根、地根，還是用打壓這種短期措施，形成的疊加和正反饋，先抑制需求，結(jié)果傳達(dá)到供給不足，供給不足就是市場探底回暖，市場就是在顛簸中發(fā)展的。所以，這個(gè)特點(diǎn)未來會(huì)非常明顯。

　　上午，任總講的從土地角度觀察，我覺得是一個(gè)很重要的角度，因?yàn)槟阗I了地，接著形成房子，中間有開發(fā)周期。

　　我換另外一個(gè)角度，就是庫存消化的時(shí)間這個(gè)周期，我們把近七、八年房地產(chǎn)的庫存，這個(gè)去庫存化的時(shí)間劃一個(gè)波動(dòng)的話，從波動(dòng)周期來看，得出的結(jié)論和任總的結(jié)論實(shí)際上不是那么相同，但方向差不多。那就是，今年的2月份房地產(chǎn)的庫存銷售比達(dá)到歷史少有的高點(diǎn)，21個(gè)月左右。因?yàn)?，?dāng)月銷售少。到了6月份，大概是10.6個(gè)月，而且當(dāng)月的批售比回到了0.99，差不多1左右，就是當(dāng)月批準(zhǔn)銷售之后當(dāng)月就賣出去了。10.6個(gè)月，這是6月底的數(shù)據(jù)。所以，我覺得從歷史波動(dòng)規(guī)律來看，最低大概是5個(gè)月，庫存銷售比大概到了5個(gè)月的時(shí)候，市場預(yù)期可能會(huì)出現(xiàn)一定的變化。好，那我們就從6月底算起，加6個(gè)月或7個(gè)月，大概也是明年一季度，在這個(gè)下半年的決策周期里面，如果銷售沒有大幅回落維持平穩(wěn)的話，在這個(gè)時(shí)期怎么樣能夠讓房地產(chǎn)調(diào)控軟著陸？讓市場有一個(gè)逆周期，加大房地產(chǎn)投資和供給，避免在新的一輪市場復(fù)蘇里面出現(xiàn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，我覺得是政策的關(guān)鍵。但是，目前看來好象變化的可能性不大。

　　所以，未來房地產(chǎn)的金融化特點(diǎn)會(huì)更加明顯，以前主要表現(xiàn)在我們做的那個(gè)相關(guān)分析，說房價(jià)波動(dòng)和M2的關(guān)系很大，變成一個(gè)金融產(chǎn)品，未來可能從過去的單邊上揚(yáng)會(huì)變成起伏，很可能和上證指數(shù)的波動(dòng)關(guān)系更加相關(guān)性大，而且在這個(gè)時(shí)期我們?cè)趺疵鎸?duì)這樣一個(gè)調(diào)控工具？常態(tài)化、市場波動(dòng)的周期節(jié)奏，然后掌握好我們自己的開發(fā)節(jié)奏，我認(rèn)為非常重要，這是第一點(diǎn)，從房地產(chǎn)調(diào)控工具來看它的波動(dòng)特點(diǎn)。

　　第二，從調(diào)控的主體和主要對(duì)象。

　　我們仔細(xì)想一下，比較省事，如果我是管調(diào)控的，也是拿開發(fā)商開刀。因?yàn)槟阏f調(diào)控什么？地方政府？也不太好弄；調(diào)銀行？或者是調(diào)消費(fèi)者？消費(fèi)者你說怎么行？那么多分散的。所以，在房價(jià)上漲，調(diào)控效果不明顯的時(shí)候，我覺得罵開發(fā)商是各方都容易達(dá)成共識(shí)的一個(gè)交集。而且，如果調(diào)控方式和調(diào)控工具不作大的變化，還是這種以調(diào)控短期市場蕭條，供應(yīng)不足，又一輪上漲，一上漲啪打一下，然后再僵化一段時(shí)間，又供給不足，再漲一波。如果未來市場就是這樣一個(gè)走勢的話，轉(zhuǎn)移公眾壓力和調(diào)控效果不佳的，就是罵開發(fā)商。

　　所以，我在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇作一個(gè)預(yù)言：第一未來20年的城市化，按照陳所長，他講的所有言論我都贊成，空間很大、固定資產(chǎn)形成、財(cái)富積累、消費(fèi)升級(jí)等等。但是未來20年和過去10年比是非常顛簸的20年，而且開發(fā)商的名聲會(huì)繼續(xù)損壞，這是典型的韓國房地產(chǎn)調(diào)控模式。所以為什么現(xiàn)在在首爾他那個(gè)住房條件不是太好呢？他們的調(diào)控就是拿開發(fā)商在收拾，老百姓也能滿意，銀行也滿意，是交集比較多的。所以，第二個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)商在未來10-20年中始終會(huì)受到攻擊，要習(xí)慣這一點(diǎn)，如果大家認(rèn)可我這個(gè)分析，趕緊行動(dòng)起來，每個(gè)人都開微博，正面的解釋、正面的講自己的觀點(diǎn)，形成健康的行業(yè)判斷，不要是每個(gè)人都縮到后面不講話。

　　第三，從房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境來看，有些因素可能會(huì)變，有些因素可能不會(huì)有大的變化。

　　比如，從過去十年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控來看，非常缺乏頂層設(shè)計(jì)。就是說，這就給市場來回的試錯(cuò)和浪費(fèi)資源。我看到陳淮所長在看手表，是不是時(shí)間快到了？他對(duì)我的意見很大，所以給政府提點(diǎn)意見挺難的。那么，到底城市化的路徑怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？還是中部的中型城市道路？還是西部小縣城的道路？現(xiàn)在是模糊的，模糊的就讓開發(fā)商去試錯(cuò)，我覺得更符合市場規(guī)律和城市化效率的，可能還是要到環(huán)境能承載的發(fā)達(dá)地區(qū)，通過城市集群的形式，這樣能節(jié)省土地、保護(hù)環(huán)境。現(xiàn)在，基本上這種頂層設(shè)計(jì)是缺乏的。

　　保障房要建多少？城市要有多少人口？現(xiàn)在的房子多少套？不知道。之所以經(jīng)常冒出很多稀奇古怪的數(shù)字，說國家電網(wǎng)公司有9000萬套的房子讀數(shù)為零，我算了一下，你們十年來開發(fā)的房子也大概4000多萬套，如果說是9000萬套的讀數(shù)為零，也就是這10多年新開發(fā)的房子全部電表不走，然后原來的房子還騰出三、四千萬套，電表也不走，都干嘛呢你們把電表都弄壞了。

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)欠缺，再比如說保障房，我把這個(gè)有關(guān)部門分配的保障房建設(shè)的每個(gè)省的套數(shù)跟各個(gè)省的GDP、各個(gè)省的人口，作相關(guān)分析，都不沾邊，這很神奇啊，他是根據(jù)什么來分的呢。

　　排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流動(dòng)人口怎么會(huì)跑到那兒去？而我看到，現(xiàn)在中國整個(gè)流動(dòng)人口的方向，就業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的變化，就是在危機(jī)之后。最近幾年，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)人口總增長是負(fù)的，而主要流向中西部一些有輻射力的中大型城市，這些地方又不把保障房建設(shè)納入進(jìn)去，跑到吉林去建那么多的保障房。成都那么多農(nóng)民工，鄭州的郊區(qū)有40萬人專門富士康手機(jī)的，都不算在保障房里面。最需要建保障房租賃的房子住的，比如說昆山、蘇州、深圳、杭州等等，保障房只分給戶籍人口，當(dāng)?shù)厝硕加蟹孔恿?，建成了大家都不要，就在這樣一個(gè)缺乏頂層設(shè)計(jì)的環(huán)境里，讓大家去試錯(cuò)。我想，這一點(diǎn)會(huì)改變，但大家也別指望改變太多，這是一個(gè)我們調(diào)控的環(huán)境。

　　第二個(gè)，城市化快速推進(jìn)，這一點(diǎn)呢不會(huì)有很大的變化。未來還是一個(gè)快速推進(jìn)的時(shí)期，所以供應(yīng)不足還是一個(gè)主要的挑戰(zhàn)和矛盾，從2007、2008年，我們城市化率上升了差不多10個(gè)百分點(diǎn)，城市新增的家庭數(shù)量約5400萬戶，住房在這個(gè)時(shí)期增加了4200萬套，其中開發(fā)企業(yè)的市場化開發(fā)只有2800萬套，其他的都是自建、單位集資，搞這些東西的。所以，開發(fā)商市場化開發(fā)的，在城市化快速推進(jìn)10個(gè)百分點(diǎn)的時(shí)期內(nèi)，新增的家庭數(shù)量大于住房總存量增長，是1200萬套，這還不算投資性的需求。所以，這一點(diǎn)估計(jì)也不會(huì)有大的變化了，缺口還是很大。

　　第三，收入差距大的特點(diǎn)改變很難。

　　中國房地產(chǎn)銷售從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，有很多神奇現(xiàn)象，是通常難以解釋的，一是房價(jià)租金比持續(xù)背離，一年兩年可以，但持續(xù)十幾年，肯定有它經(jīng)濟(jì)的合理性。同時(shí)，大家說需求很大，但實(shí)際上首次置業(yè)在住房銷售里面的占比并不高。這說明什么？收入差距大，富人的購買力體現(xiàn)在房價(jià)上，中低收入的購買力體現(xiàn)在房租上，二者之間的差距在拉大。在目前的銷售里邊，實(shí)際上還是富裕人群買第二套、第三套，在過去十年的占比上升，首次置業(yè)占比并不高，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　所以，這幾個(gè)調(diào)控環(huán)境，有的可能會(huì)改進(jìn)，有的可能不會(huì)有大的變化，影響大家的產(chǎn)品決策，也影響整個(gè)市場的調(diào)控效果。

　　所以，我就簡要地匯報(bào)一下，我們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控過去十多年的一些特點(diǎn)，總結(jié)一下，對(duì)未來做一個(gè)簡要的展望，以便我們更好地去適應(yīng)它、面對(duì)它。