價格的調整也需要根據市場變化作出，我們預計下半年房企之間的價格競爭會更加激烈。

　　觀點網 梁嘉欣 因預售證原因延遲至今年入市的廈門世茂海峽大廈，上半年的銷售表現亮眼，截至6月底已累計實現銷售額超過15億元以上。

　　而該項目亦成為世茂股份上半年的銷售亮點之一。

　　世茂股份透露，上半年公司累積合同簽約銷售額超過40億元。依此計算，單世茂海峽大廈一個項目就貢獻了近四成。

　　半年業(yè)績

　　不得不提，上半年已完成40億銷售額的世茂股份，至今已完成全年銷售指標70億元六成以上，這確是一個不錯的成績。

　　“今年以來，我們加快了項目工程建設速度，很多項目提前拿到預售證，項目開盤的數目也較往年更多。此外，公司每月的推盤節(jié)奏、開盤數量也比較均衡。”世茂股份董秘羅瑞華日前在接受觀點新媒體專訪時，透露了上半年銷售創(chuàng)佳的原因。

　　他更透露，上半年銷售貢獻較大的項目除了廈門世茂海峽大廈，還有南京及常熟項目。截至6月底，南京項目錄得銷售額約9億元，常熟廈門也銷售近8億。

　　羅瑞華預計，今年將有望大幅度超額完成全年目標。

　　盡管上半年年度目標完成情況不錯，但世茂股份并不會就此放慢節(jié)奏。羅瑞華表示，接下來公司仍以完成年度開盤的時間節(jié)點為主要目標，根據工程時間節(jié)點和開盤時間節(jié)點往前趕，“賣得越多越好，不會有所保留。”

　　按計劃，下半年世茂股份將陸續(xù)推出青島、濟南、蘇州、上海等項目，其中濟南項目、上海新體驗和青島諾沙灣為新開盤項目。

　　羅瑞華指出，下半年需要更多考慮“經濟”面和“價格”兩個因素，如果經濟下滑速度過快，可能對整個房地產行業(yè)也會產生較大影響。而價格的調整也需要根據市場變化作出，“我們預計下半年房企之間的價格競爭會更加激烈。”

　　基于上半年良好的業(yè)績表現，世茂股份亦決定下半年公司會在融資方面會合理規(guī)劃，進一步減少利息支出。

　　至于私募基金方面，羅瑞華透露，目前公司還在積極地籌劃當中，正與信托、基金保持溝通，共同推動世茂股份私募基金的發(fā)展。

　　商業(yè)發(fā)展

　　與此同時，世茂股份投資性房地產收入亦錄得不錯的增長。據介紹，世茂股份2011年投資性房地產收入占總收入的7%左右，預計今年將提升到10%左右。

　　而當中，影院票房的收入，為世茂股份收入的提升起了較大的推動作用。

　　根據早前發(fā)布的3月電影行業(yè)數據，世茂影院票房同比增長幅度達366%。而世茂影投公司的票房排名亦由47位升至32位。

　　據了解，今年世茂股份影院收入目標是1.2億，上半年收入已經接近五千萬，遠超去年全年約四千萬的水平。

　　這無疑給了世茂股份更大的信心。因此，世茂股份也有了進軍院線的打算。

　　據羅瑞華介紹，截至今年年初，世茂股份已經開了10家影院，共84塊銀幕，達到申請院線的相關條件。目前正積極向有關方面申請，或進行意向性合作，預計今年年底前會有初步結果。

　　截至目前，世茂股份擁有經營性物業(yè)面積約66萬平方米，羅瑞華透露，隨著9月下旬昆山世茂廣場二期開業(yè)，經營性面積將會增加8萬平左右，因此，今年世茂股份總經營性物業(yè)面積將達到74萬平左右。

　　羅瑞華稱，下半年世茂股份會根據公司情況拿出一些現金資源，在適當時候為未來增加一些土地儲備。

　　以下為觀點新媒體對世茂股份董事會秘書羅瑞華先生專訪實錄：

　　觀點新媒體：世茂股份上半年累積合同簽約銷售額超過40億元，已完成全年銷售指標70億元的六成以上，公司是否有考慮上調年度銷售目標？上半年貢獻比較大的項目有哪些？

　　羅瑞華：上半年公司的整體銷售情況非常不錯，目前錄得合同簽約銷售額已超過40億，這主要有多方面的原因。

　　今年以來，我們加快了項目工程建設速度，很多項目提前拿到預售證，項目開盤的數目也較往年更多。此外，我們每月的推盤節(jié)奏、開盤數量也比較均衡。

　　今年上半年，貢獻較大的項目是廈門、南京及常熟三個項目。

　　其中，廈門項目原計劃于去年年底推出，但因項目工程建設等原因沒有及時推售，也導致2011年銷售目標未能達成。今年3月，廈門項目正式開盤，截至6月底，已累計實現銷售額超過15億元以上，成為世茂股份上半年的一個銷售亮點。

　　至于南京項目，去年我們定下的銷售目標是20億，結果只完成3億元左右的銷售額。今年我們也加大了銷售力度，對價格做了適度調整，單單上半年就銷售了9個億。

　　此外，常熟項目作為世茂股份重點樓盤，每年銷售表現都相當穩(wěn)定，今年上半年也銷售了將近8億元左右。

　　單就該三個項目，加起來就銷售了30多億元，為上半年實現超過40億銷售額奠定了基礎?？梢钥隙ǖ氖?，公司今年業(yè)績將會較大幅度超額完成年度目標，按照以往經驗，下半年銷售將會比上半年更好些。

　　觀點新媒體：世茂股份上半年已經完成年度目標六成多，下半年是否會考慮稍微放緩推盤節(jié)奏？

　　羅瑞華：不會。公司目前主要目標就是完成年度開盤的時間節(jié)點，根據工程時間節(jié)點和開盤時間節(jié)點往前趕，賣得越多越好，不會有所保留。

　　觀點新媒體：下半年主要推售的項目有哪些？總推貨量會達到多少？

　　羅瑞華：按照每季度約30億的推貨量計算，下半年總推貨量大概達60多億。下半年將主要推出濟南、天津、蘇州、上海、青島等項目，濟南項目、上海新體驗和青島諾沙灣都是新開盤。

　　其中，青島諾沙灣項目會于近期推出，八月初會推出濟南項目，九月中旬可能會對蘇州項目南區(qū)商鋪進行推售，而上海新體驗項目則計劃在10月左右推出。

　　觀點新媒體：世茂股份對于下半年房地產市場預判如何？公司在物業(yè)銷售策略方面將采取哪些措施以進一步提高銷售？

　　羅瑞華：五六月份以后市場略有回暖，尤其在剛需介入的情況下，我們預計七八月份會是政策真空期，如果剛需還能夠持續(xù)，改善型需求也會繼續(xù)釋放，回暖勢頭可能將會延續(xù)。根據目前市場情況來看，以價換量的策略不一定會持續(xù)。

　　今年下半年，則需要更多考慮“經濟”面和“價格”兩個因素，如果經濟下滑速度過快，可能對整個房地產行業(yè)也會產生較大影響。而價格的調整也需要根據市場變化作出，我們預計下半年房企之間的價格競爭會更加激烈。

　　對世茂股份而言，下半年仍將會保持上半年的銷售策略，加快工程建設，提早拿到預售證、盡早推盤，配合積極的銷售策略，從而實現較高的去化率。

　　觀點新媒體：銷售費用在總簽約銷售額中的占比有多少？是否擔心銷售費用增加會影響利潤下滑？

　　羅瑞華：銷售費用占總簽約銷售額，我們一般控制在1-1.5%。

　　總體來說，世茂股份凈利潤率還不錯，因為項目地價比較便宜，而且我們內部對成本控制比較嚴格，另外，提高品牌推廣力度，加大促銷手段，雖會增加銷售費用，但我們對這部分費用的支出是有預期的。

　　觀點新媒體：租金收入占比方面，2011年租金收入占總收入的7%左右，公司預計今年將提升到10%左右，公司希望未來租金收入的增長幅度每年可達到怎樣的水平？

　　羅瑞華：更準確地來說，應該是2011年投資性房地產收入占總收入7%左右，投資性房地產收入包括租金收入、百貨收入、影院收入等收入。

　　我們認為，投資性房地產收入占總收入的比重將提升到10%左右，因為持有的物業(yè)租金每年都會隨著商業(yè)的紅火而增長。

　　單看租金收入方面，以紹興世茂廣場為例，項目于2010年5月正式開業(yè)，今年上半年，紹興世茂廣場的租金收入同比增加9%，說明租金收入的增長幅度還是比較大。

　　從目前世茂股份已開業(yè)的幾個廣場來看，經營情況都不錯，對公司未來現金流都會帶來較大的提升，我們也預計，在未來五至八年內，租金收入會上一個臺階。

　　觀點新媒體：預計到何時投資性房地產收入與住宅開發(fā)部分收入平分秋色？

　　羅瑞華：目前世茂股份還是保持“三七模式”，30%出租，70%出售?？梢哉f，商業(yè)地產與城市化進程關系緊密。

　　如果城市化率達到一定水平，房開銷售部分可能就會逐步減少，而租金收入占比會逐步增加。

　　觀點新媒體：截至目前，公司的經營性物業(yè)面積達到多少？按照年初定下的計劃，公司今年將新增經營性物業(yè)8萬平方米，完成情況如何？

　　羅瑞華：公司目前擁有經營性物業(yè)面積約66萬平方米，隨著9月下旬昆山世茂廣場二期開業(yè)，經營性面積將會增加8萬平左右，因此，今年公司總經營性物業(yè)面積將達到74萬平左右。

　　觀點新媒體：世茂股份年內考慮進入院線行業(yè)，以提升該領域收益。那么，公司目前在院線行業(yè)方面拓展有何考慮？

　　羅瑞華：自2010年5月第一家紹興國際影院開業(yè)以來，截至今年年初，公司已經開了10家影院，共84塊銀幕，已達到申請院線的相關條件。

　　現在我們積極向有關方面申請，或進行意向性合作。預計今年年底前我們在院線拓展方面會有初步結果，我們也很期待。

　　觀點新媒體：能否透露世茂股份旗下十家影院目前整體收入情況？占整個投資性房產收入比例有多大？

　　羅瑞華：今年影院收入目標是1.2億，上半年收入已經接近五千萬，遠超去年全年約四千萬的水平。相信下半年收入會隨節(jié)日大片增多而預期更好。

　　如果2011年影院收入按照4000萬計算，它占公司總投資性房產收入約4億元的比例為近10%，預計今年這個數字還將有大幅度提升。

　　觀點新媒體：公司接下來是否有拿地計劃？

　　羅瑞華：上半年基于對市場情況謹慎判斷，并沒有拿地。但根據上半年銷售情況理想，我們也會考慮于下半年為明后年發(fā)展補充一定土地儲備。

　　目前我們對旗下房開項目劃分為五大區(qū)域，會根據各區(qū)域歷史業(yè)績及團隊經營情況，向經營好的區(qū)域和團隊進行傾斜，把有限的土地資源交給更好的團隊來經營，使其去化率更高，效益最大化。

　　觀點新媒體：你們覺得下半年會是拿地好時機嗎？

　　羅瑞華：目前土地市場表現比年初好，之前有一段時間內少有成交，但近期有所回暖。目前土地市場還沒有完全反轉，只能說是略有回暖，但這還要根據剛需和改善型需求等銷售情況來定。

　　不過，我們感覺目前整體土地市場還是供大于求，下半年還是一個比較好的拿地時機，我們也會根據公司情況拿出一些現金資源，在適當時候為未來增加一些土地儲備。

　　世茂股份的戰(zhàn)略是以商業(yè)地產為主的發(fā)展模式。我們會根據公司發(fā)展情況，順應項目經營和政府規(guī)劃，以商業(yè)用地為主，同時也會引進其他多元業(yè)態(tài)。

　　觀點新媒體：一直以來，世茂股份都采取股權質押方式進行融資，為什么主要選擇該方式獲取更多資金？該種融資方式有何利弊？

　　羅瑞華：利用大股東股權為上市公司融資，有利于上市公司經營和發(fā)展。

　　股權質押方式，最主要好處就是融資快捷，成本適中。我們有這些資源，可以比較快速地通過銀行、信托獲得成本適中的資金，有利于現金流快速補充。另外，因為成本較低，所以在一定程度上也有利于減少利息支出。

　　觀點新媒體：如果股東股權全部質押以后，世茂股份將采取哪些方式補充更多的發(fā)展資金？

　　羅瑞華：我們會根據市場情況來定策略。今年年初我們對市場的判斷比較謹慎，但隨著市場剛需和改善型需求釋放，整個市場逐步開始回暖，很多項目的銷售也超出原來目標，這對資金的緩解有很大幫助。

　　從目前來看，下半年公司在融資方面會合理規(guī)劃，目的是進一步減少利息支出。

　　觀點新媒體：公司早前曾表示，希望嘗試和接觸發(fā)行股權基金來支撐未來的可持續(xù)發(fā)展，目前是否已有相關實質性進展？

　　羅瑞華：自從去年8月份以來，我們一直對私募基金進行探索與研究，也做了很多嘗試。但由于去年下半年房地產市場不佳，銷售停滯，市場對房地產市場前景比較悲觀，很多LP在投資方面也變得更為謹慎，原本有些想投資股權基金的LP后來也遲疑了。

　　目前我們還在積極地籌劃當中，正與信托、基金保持溝通，共同推動世茂股份私募基金的發(fā)展。

（審校：劉滿桃）