對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，整個(gè)市場(chǎng)的前景是利好的。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，越來越多的開發(fā)商將大量的資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，熱度依舊不減。

　　深圳京基地產(chǎn)在成功運(yùn)營(yíng)深圳第一高樓的京基100之后，摩天大樓的夢(mèng)想似乎從未停歇，又準(zhǔn)備將深圳第一高樓高度刷新到666米。

　　據(jù)悉，京基地產(chǎn)正計(jì)劃在深圳羅湖蔡屋圍舊改片區(qū)建設(shè)一座高度達(dá)到666米的新摩天大樓，該項(xiàng)目還沒有確定名稱，仍在最后的審批過程中。

　　京基地產(chǎn)的摩天大樓夢(mèng)想并不滿足于本土深圳。5月9日，在南京浦口新城建設(shè)推介會(huì)暨重大項(xiàng)目簽約儀式上，京基地產(chǎn)與當(dāng)?shù)卣炏驴偼顿Y50億元綜合體項(xiàng)目框架協(xié)議，該項(xiàng)目集商務(wù)辦公，高檔寫字樓、星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心為一體，計(jì)劃建設(shè)主體建筑高度為400至500米的摩天大樓，總建筑面積將達(dá)到83萬平方米，比深圳京基100項(xiàng)目還大三分之一。

　　京基地產(chǎn)也表示，這是京基布局長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重大舉措，也是建成京基100后的又一摩天大樓夢(mèng)想。

　　而京基地產(chǎn)在深圳福田區(qū)下沙的另一個(gè)城市舊改綜合體項(xiàng)目正在建設(shè)之中，預(yù)計(jì)2014年竣工，其主體建筑高度接近300米，共68層。

　　截至目前，京基地產(chǎn)已建成和擬建的摩天大樓超過了3個(gè)。

　　對(duì)于地標(biāo)建筑的熱衷，京基地產(chǎn)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，京基并沒有刻意要去做地標(biāo)建筑，而是做每一個(gè)項(xiàng)目都同時(shí)結(jié)合該區(qū)域的特點(diǎn)來打造出最好的產(chǎn)品。而作為深圳地標(biāo)的京基100城市綜合體項(xiàng)目的成功開發(fā)，是京基地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的一筆。

　　京基地產(chǎn)還明確表示，將會(huì)繼續(xù)增加商業(yè)地產(chǎn)持有量，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)尋找平衡點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來10年發(fā)展的重要展場(chǎng)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，那么房地產(chǎn)行業(yè)在其中會(huì)受到哪些影響？京基地產(chǎn)在此形勢(shì)下又將如何應(yīng)對(duì)？

　　京基地產(chǎn)：通過目前國(guó)家的調(diào)控政策，促進(jìn)住宅市場(chǎng)回歸居住屬性，推動(dòng)了房?jī)r(jià)合理回歸，漲幅回落，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康發(fā)展軌道，地產(chǎn)行業(yè)仍然具有廣闊的發(fā)展空間。

　　面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，我們也有自己的舉措，第一，把產(chǎn)品本身做好，提高自身產(chǎn)品質(zhì)量和水平，以應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)情況。第二，增加商業(yè)地產(chǎn)持有量，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)尋找平衡點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來１０年發(fā)展的重要展場(chǎng)。

　　目前，京基旗下的商業(yè)體量超過40萬平米，同時(shí)今年6月京基與位于深圳沙井的中熙商業(yè)大廈項(xiàng)目已達(dá)成協(xié)議，并順利簽署《中熙廣場(chǎng)租賃合同》，這是商業(yè)公司對(duì)外拓展由管理自有商場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的商業(yè)管理公司走出的第一步，也是極其重要的一步，將為商業(yè)公司未來五年規(guī)劃的順利實(shí)施打下良好基礎(chǔ)。

　　目前京基旗下有KKMALL(百納空間)、京基百納廣場(chǎng)、京基御景華城商業(yè)廣場(chǎng)、京基銅鑼灣通訊數(shù)碼廣場(chǎng)四家自有商業(yè)，由自己的專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一企劃管理。

　　觀點(diǎn)新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，而京基地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面建樹頗多，請(qǐng)問京基地產(chǎn)是如何看待目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來商業(yè)地產(chǎn)的方向又是怎樣的？

　　京基地產(chǎn)：住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控促使大量資本趨之若鶩轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)正在以前所未有的速度發(fā)展，國(guó)內(nèi)排名靠前的大型住宅開發(fā)商均開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。從數(shù)據(jù)上看，2011年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體十分活躍，相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)無論是辦公樓還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，無論是開發(fā)投資還是新開工面積、施工面積、銷售面積、銷售額和銷售均價(jià)增幅全部領(lǐng)先于住宅。

　　不過，近年來各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高，導(dǎo)致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降，開發(fā)商整體招商中的議價(jià)能力在下降。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，整個(gè)市場(chǎng)的前景是利好的。因?yàn)榭傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)向好發(fā)展的重要背景，我國(guó)的城市化進(jìn)程將產(chǎn)生大量的新增城市居民，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，他們的消費(fèi)方式、消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣都會(huì)產(chǎn)生新的商業(yè)需求；同時(shí)，原有城市人口的消費(fèi)升級(jí)，也帶動(dòng)了體驗(yàn)式消費(fèi)需求的出現(xiàn)，從而推動(dòng)了整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，對(duì)于經(jīng)營(yíng)商業(yè)的要求也越來越高，經(jīng)管商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)是投資大、周期長(zhǎng)，因此對(duì)開發(fā)商的資金鏈、對(duì)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)預(yù)判能力都提出了高要求。事實(shí)上，近些年來，在總體商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展中已出現(xiàn)了好的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式和品牌效應(yīng)，如華潤(rùn)集團(tuán)的萬象城，以及京基旗下的百納廣場(chǎng)和KKMALL都在業(yè)內(nèi)具有一定的口碑。

　　觀點(diǎn)新媒體：京基地產(chǎn)都是以地標(biāo)的形象出現(xiàn)于城市中，無論在是深圳，還是南京，這種做城市地標(biāo)的決心與堅(jiān)持原因是什么？

　　京基地產(chǎn)：其實(shí)，京基并沒有刻意要去做地標(biāo)建筑，而是做每一個(gè)項(xiàng)目都同時(shí)結(jié)合該區(qū)域的特點(diǎn)來打造出最好的產(chǎn)品。

　　而作為深圳地標(biāo)的京基100城市綜合體項(xiàng)目的成功開發(fā)，是京基地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的一筆。作為目前深圳乃至全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)最高的寫字樓，京基100無論在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、硬件、配套、還是裝修標(biāo)準(zhǔn)上都達(dá)到了深圳企業(yè)投資項(xiàng)目中前所未有的高度。

　　以京基100為代表，從規(guī)劃開發(fā)到運(yùn)營(yíng)服務(wù)都追求開拓創(chuàng)新的高端商務(wù)綜合體，正成為深圳綜合體開發(fā)營(yíng)運(yùn)的優(yōu)秀藍(lán)本，對(duì)深圳綜合體開發(fā)有著更深層次的借鑒意義，同時(shí)也更為城中村改造和城市功能的提升探索出了一條新的路徑。對(duì)于全國(guó)來說，京基100是城市更新的標(biāo)桿案例，其將作為一個(gè)成功模式向全國(guó)推廣。

　　對(duì)于我們自己來說，通過對(duì)京基100的成功開發(fā)，我們?cè)谂f城改造方面也積累了更豐富的經(jīng)驗(yàn)，目前，深圳另幾個(gè)城市更新項(xiàng)目正在建設(shè)中，如下沙項(xiàng)目，其高度為300多米，共有68層，該項(xiàng)目位于濱河大道南側(cè)下沙村，目前正在開展地下室施工，預(yù)計(jì)2013年落成。另外京基地產(chǎn)擬定進(jìn)一步布局長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，在南京投資50億建造城市地標(biāo)建筑，主體建筑高度400至500米。

　　觀點(diǎn)新媒體：近年來，京基地產(chǎn)也逐步向全國(guó)擴(kuò)張，目前公司的發(fā)展戰(zhàn)略如何？是否有新的調(diào)整？京基在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是否有考慮計(jì)劃上市？

　　京基地產(chǎn)：京基地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略一直穩(wěn)步前進(jìn)，在第一個(gè)十年里，京基主要集中在深圳發(fā)展；現(xiàn)在是京基正在天津、北京、南京、廣州等一線進(jìn)行拓展，并初現(xiàn)成效，實(shí)現(xiàn)了邁出深圳，異地拓展，走向全國(guó)戰(zhàn)略，同時(shí)，短短幾年，京基的產(chǎn)品線已經(jīng)迅速的由單純的住宅項(xiàng)目發(fā)展到集寫字樓、酒店、高爾夫、物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等極為豐富的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。

　　未來三年，京基也將積極尋求國(guó)內(nèi)一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)年均土地儲(chǔ)備量過百萬平方米。

　　而關(guān)于公司未來五年的發(fā)展規(guī)劃，京基百納商業(yè)公司穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)"走出去"的戰(zhàn)略，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)未來五年管理面積超過150萬平米，同時(shí)要通過企業(yè)的不斷規(guī)范和壯大，創(chuàng)造領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)模式，在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市融資，成為國(guó)內(nèi)的商業(yè)標(biāo)桿企業(yè)。京基旗下的物業(yè)公司也將通過培養(yǎng)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，朝著住宅、寫字樓等不同行業(yè)多向發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？京基如何做到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　京基地產(chǎn)：行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展有兩個(gè)前提條件，一是要順勢(shì)而為，即順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)，順應(yīng)國(guó)家政策的導(dǎo)向，順應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)升級(jí)和區(qū)域發(fā)展的大勢(shì)；二是要實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的共贏。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)趨于健康發(fā)展的今天，身為開發(fā)商的京基，要想長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，在各種領(lǐng)域的合作會(huì)不斷的加深、加強(qiáng)，同時(shí)也會(huì)加強(qiáng)在資本市場(chǎng)、在金融機(jī)構(gòu)，以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，以及上下游供應(yīng)商的合作。

　　而這種合作也是一種發(fā)展的趨勢(shì)，會(huì)越來越緊密、越來越上一個(gè)更高的平臺(tái)。于此，這種合作也需要幾個(gè)很重要的要素，一是企業(yè)要非常的誠(chéng)信；二是企業(yè)的管理要非常規(guī)范、透明。這樣，這樣彼此企業(yè)才能更好地合作，更好地發(fā)展。