“我們的規(guī)模還不能在全國七、八個城市同時發(fā)展，首先把精力集中在大本營廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 張媛娜 2012年已過半，房地產(chǎn)調(diào)控在各種猜測及聲音中依舊未見松動，眾房企亦在此等情況下各展生存之術(shù)，轉(zhuǎn)型商業(yè)無疑成了選擇之一。

　　而2011年正式宣布回歸廣州市場的本土房企力迅，也準備開始踏上商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　“這兩年我們已經(jīng)刻意在非住宅層面去加強拓展力度，包括寫字樓，商場、城市綜合體，現(xiàn)在都在尋求這類的項目開發(fā)?！绷ρ傅禺a(chǎn)副總裁張學(xué)民如此表示。

　　張學(xué)民稱，下一階段，力迅會提高一些大城市非住宅類物業(yè)的關(guān)注度或市場占有率。但其強調(diào)，住宅仍是力迅未來發(fā)展的主流產(chǎn)品類型。

　　作為前期投入大、回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)，對于任何房企而言都是比較大的考驗。

　　對此，張學(xué)民表示，力迅在一些地方談的項目都是成熟區(qū)域里的項目，一拿下來建好馬上就可以看到回報。

　　“因為剛進入商業(yè)領(lǐng)域，有合適的項目就行。比如說一年做兩三個項目，如果沒有找到合適的，有一個項目也可以?！?/p>

　　或許，這就是力訊長久以來堅持的經(jīng)營策略，體現(xiàn)在產(chǎn)品上就是以住宅作為主流，嘗試發(fā)展商業(yè)，不追求冒險和大體量的項目，量力而行，穩(wěn)健經(jīng)營。

　　正如張學(xué)民所言：“我們的規(guī)模還不能在全國七、八個城市同時發(fā)展，首先把精力集中在大本營廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展?！?/p>

　　以下為觀點新媒體對廣州力迅投資有限公司副總裁張學(xué)民先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年以來，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，同時溫總理提到宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長。當時溫總理提出要穩(wěn)增長的時候，市場上出現(xiàn)了很多聲音，比如宏觀調(diào)控要放松等。對于房地產(chǎn)行業(yè)，您認為會產(chǎn)生什么樣的影響？

　　張學(xué)民：從去年2月份到現(xiàn)在，調(diào)控持續(xù)了約一年半。在政府層面上，我們接收到的信息一直是調(diào)控不會變，也不會放松。這一年多對開發(fā)商、房地產(chǎn)市場最直接的影響就是資金的問題，因為銷售速度放慢了，銀行融資以及其他融資渠道收緊了。

　　而且，調(diào)控導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)量和銷售量減少，有部分發(fā)展商出現(xiàn)資金鏈緊張的問題，這是最直接、最表面的影響。

　　當然，在這個過程中肯定會出現(xiàn)不同的聲音，有觀點認為政策會放松，或者一些地方政府會采取不同的刺激樓市的措施。

　　但現(xiàn)在中央政府在調(diào)控的措施和力度上也會思考。第一，從數(shù)據(jù)上來看，調(diào)控確實取得了一些成果，很多地方房價降下來了，這在某種程度上達到了中央調(diào)控的目的。

　　第二，中央政府和地方政府的博弈也產(chǎn)生了一些效果。中央的出發(fā)點是整個經(jīng)濟環(huán)境，而地方政府更加關(guān)注的是地方經(jīng)濟，包括地方財政收入。如果調(diào)控過嚴，這對地方財政收入是一個很重要的影響。

　　以廣州為例，土地出讓金一直占廣州政府財政收入的很大一部分，如果發(fā)展商都不看好樓市，資金又緊張，那么政府的財政收入會減少。

　　其實，這個現(xiàn)象去年就已經(jīng)很明顯。政府推出很多土地，發(fā)展商的反應(yīng)卻很冷淡。而且，發(fā)展商開發(fā)量減少，銷售所產(chǎn)生的稅費也減少了。

　　最近有一些政策上的微調(diào)，我覺得對房地產(chǎn)后市有一些參考意義?，F(xiàn)在普遍的觀點認為這一屆政府任期內(nèi)調(diào)控政策不會變。

　　觀點新媒體：您認為調(diào)控放松的可能性很小？

　　張學(xué)民：還是要看調(diào)控的效果。如果樓價、成交量數(shù)據(jù)都基本達到中央的預(yù)期，或者最起碼表面上達到預(yù)期效果，我覺得會有逐步放松的理由和臺階。

　　觀點新媒體：您剛才提到地方政府在適當?shù)姆潘烧?，這其實是跟中央政府博弈的過程，對后市有一定的參考意義，具體的參考意義指的是什么？

　　張學(xué)民：對于大家評判后市到底是看好還是看淡，民間有很多聲音，還有很多專家也一直在說房價遠遠沒有到底，還有跌的可能。但是，我覺得發(fā)展商不應(yīng)該太悲觀。

　　調(diào)控一年多，最起碼在廣州或者周邊地區(qū)效果都不明顯，房價還是比較理性。與很多同行交流時發(fā)現(xiàn)，大家對后市還是謹慎樂觀，目前來說也沒有頂不住了或資金鏈要斷了的感覺。

　　可能在江浙和北京等房價比較高的地方，調(diào)控較嚴厲，有一些過度擴張的企業(yè)會有資金鏈緊張的情況，但是不代表全局都這樣。

　　觀點新媒體：中央一直不放松調(diào)控，市場也有很多聲音。有觀點認為房價還沒有到底，大家都扛得住，房價還有下調(diào)的空間，您是否也比較認同這個觀點？

　　張學(xué)民：業(yè)內(nèi)對后市沒有這么悲觀?，F(xiàn)在說房價要大跌的，更多的是一些站在購房者角度來看問題的所謂的專家。

　　從開發(fā)商的角度來講，有很多東西是可以算賬的，比如勞動力成本、材料成本等，包括土地成本都是一直在往上漲，所以房價往上漲的空間還很大。

　　十年前大家都說房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，現(xiàn)在利潤率則到了合理水平，可能只比一些生產(chǎn)制造業(yè)好一點。但是，房地產(chǎn)行業(yè)風險度、資金占用量、持續(xù)周期比生產(chǎn)型企業(yè)也有明顯不同，我覺得這很難對比。

　　如果政府想要讓一些開發(fā)商退出市場，那么房價還可以往下壓。

　　政府調(diào)控是因為房價過快增長，有泡沫，另外，越來越多的中低收入的人買不起房，可能會引起社會不穩(wěn)定，所以才出臺調(diào)控政策。政府這一兩年一直在加快保障房的建設(shè)，實際上是想解決中低收入階層不穩(wěn)定因素。

　　現(xiàn)在大家都有一個共識，中低收入階層關(guān)心的不是幾萬元每平方米的房子，而是有沒有基本的居住地方。這個居住的地方可以是經(jīng)濟適用房，也可以是廉租房，只要解決了這個問題，高端物業(yè)完全可以讓市場來調(diào)節(jié)。

　　觀點新媒體：從去年到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場環(huán)境也處于一個下行的過程，當然這期間會有一些小的變動。在這種情況下，力迅有沒有遇到什么挑戰(zhàn)和困難，在這種情況下是如何面對的？

　　張學(xué)民：在2007年到2009年房價漲得最快的時候，我們沒有往外擴張，因為力迅的策略相對比較穩(wěn)健。所以，現(xiàn)在很多發(fā)展商覺得日子沒以前好過的時候，我們卻在不停地找地。

　　力迅一直都是做城市精品住宅的開發(fā)商，注重的不是速度，而是質(zhì)量和品牌。

　　這也是力迅13年來的追求，現(xiàn)在市場的變化反而給力迅帶來了一些機會。我們不擅長跟別人拼規(guī)模、拼速度，但是比產(chǎn)品、設(shè)計、質(zhì)量、口碑、社區(qū)文化等一些內(nèi)在精神層面的東西，我們很有信心。

　　這一兩年我們把重點集中在廣東地區(qū)，正在很積極尋求一些新的開發(fā)項目，目前也有幾個地塊已經(jīng)進入最后的談判階段。

　　觀點新媒體：力迅現(xiàn)在也有一些新的開發(fā)項目，指的是不同類型的開發(fā)項目嗎？

　　張學(xué)民：力迅會一直追求建筑城市精品住宅，但下一階段，我們會提高一些大城市非住宅類物業(yè)的關(guān)注度或市場占有率。

　　這兩年我們已經(jīng)刻意在非住宅層面去加強拓展力度，包括寫字樓、商場、城市綜合體，現(xiàn)在都在尋求這類的項目開發(fā)。

　　觀點新媒體：力迅也想做商業(yè)地產(chǎn)？如果力迅要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，會先從哪些城市著手？

　　張學(xué)民：以前商業(yè)基本上沒有考慮，這幾年會相對放多一點精力尋求這方面的發(fā)展，但住宅還是主流。

　　近期來說，廣州還是我們最關(guān)注的區(qū)域，但也要看具體項目的獲取。也會考慮其他大中城市的非住宅項目，目前在其他城市就又有一些項目正在洽談。

　　觀點新媒體：在這樣的市場環(huán)境下，我們看到，很多開發(fā)商都是非常謹慎很少拿地，但是力迅好像是反其道而行之。

　　張學(xué)民：今年很多發(fā)展商拿地的意愿明顯比去年高，去年政府公開拍賣的土地絕大部分是流拍，后來有幾塊地也是底價成交。

　　今年成交率高了，有溢價產(chǎn)生，包括恒大以13.22億元競得的廣州珠江新城D4-B2地塊，溢價率高達169.7%。那塊地的競拍情況在某種程度上也反映了開發(fā)商對后市的態(tài)度，聽說有幾十家企業(yè)報名，真正參與舉牌的有18家。

　　觀點新媒體：這塊地拍出來之后，很多人對廣州的土地市場比較看好，您怎么看下半年廣州土地市場的情況？像前幾天土拍會珠江新城那塊地那么熱的情況還會不會發(fā)生？

　　張學(xué)民：我的判斷是不會，珠江新城那塊地是非常特殊的一個例子。首先，國土局說了這可能是珠江新城最后一塊公開拍賣的土地，所以這個唯一性會引起大家的關(guān)注。

　　還有一個重要原因是土地的總價低。地塊總建筑面積是4萬平方米，報價才4.9億，如果競爭不激烈，幾個億拿珠江新城最后的絕版地對很多開發(fā)商來說都是有很大的吸引力。

　　觀點新媒體：目前來看，很多房企都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　張學(xué)民：這是正常的。隨著經(jīng)濟發(fā)展，住宅利潤空間和可挖掘的潛力已經(jīng)不大，住宅已經(jīng)形成相對比較穩(wěn)定的模式。

　　商業(yè)如果做得好，利潤空間還是很大的。很多大開發(fā)商已經(jīng)在幾年前轉(zhuǎn)型往商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展。力迅發(fā)展到現(xiàn)在也要豐富產(chǎn)品線，去積極拓展市場，還是會尋找適合的項目做。

　　觀點新媒體：一般商業(yè)項目有培育期和成熟期，培育期基本上在三到五年，三到五年之后項目才會有正常的收益，這種情況對于一直以來都做住宅的房企，包括力迅，會不會有一些資金壓力或者挑戰(zhàn)？

　　張學(xué)民：商用物業(yè)對資金的需求肯定比住宅項目高，決定往商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展肯定事先要有準備。

　　另外，需要三五年培育期的更多是商場、城市綜合體、購物中心。而力迅在一些地方談的項目都是成熟區(qū)域里的項目，一拿下來建好馬上就可以看到回報，像力迅在荔灣區(qū)的項目，一年之內(nèi)基本上可以實現(xiàn)盈利。

　　觀點新媒體：力迅目前拿地方面的考慮是什么？重點是在什么區(qū)域？

　　張學(xué)民：我們希望每年能夠拿到兩三個新的項目。因為剛進入商業(yè)領(lǐng)域，有合適的項目就行。比如說一年做兩三個項目，如果沒有找到合適的，有一個項目也可以。

　　廣州一直是力迅的根據(jù)地，只不過在2005、2006年往外拓展。這兩年重新調(diào)整策略，把優(yōu)勢資源集中在廣州地區(qū)。

　　所以，未來幾年之內(nèi)根據(jù)地首選是廣州，外圍也要看條件，如果條件合適就會做，條件不是特別合適也不強求。

　　觀點新媒體：重新調(diào)整策略，把重心放回廣州，是不是在外圍的項目做起來遇到的困難會比在廣州本土多一些？

　　張學(xué)民：沒有，外圍項目的利潤還可以。

　　2007年到2009年，力迅在廣州發(fā)展速度比較慢，知名度也低一點。因為把精力放到外圍去了，外圍是悶聲賺錢，對公司的品牌沒有很大貢獻。

　　這兩年我們調(diào)整了策略，既然是一個本土企業(yè)，就應(yīng)該把本土知名度和美譽度建立起來，然后再往外擴張。

　　而且，我們的規(guī)模還不能在全國七、八個城市同時發(fā)展，首先把精力集中在大本營廣州，把基礎(chǔ)打好再去拓展。

　　觀點新媒體：從去年到現(xiàn)在，力迅在面對市場形勢時，銷售價格和營銷策略有沒有做調(diào)整？

　　張學(xué)民：當然會有調(diào)整，我們不可能違背市場規(guī)律。

　　力迅只能說比同類產(chǎn)品做得好一點，有資格將價格定得稍微高一點。但是，如果整個市場都拼命往下跌，誰都不能幸免，現(xiàn)在廣州市中心區(qū)域的房價還是能夠站得穩(wěn)。

　　觀點新媒體：您認為，未來半年降價還會不會持續(xù)？

　　張學(xué)民：從數(shù)據(jù)上反應(yīng)來看，應(yīng)該還會有適當下調(diào)的空間，但是更多是結(jié)構(gòu)性的下調(diào)。

　　從城市中心地段，或者從真正的成交價來看，我覺得下調(diào)空間很小?，F(xiàn)在中央想把房價控制住，只要數(shù)據(jù)控制住就行，至于數(shù)據(jù)為什么降下來無所謂，專家也不關(guān)心這個事情。

　　觀點新媒體：不少分析認為，下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時刻，流動性、負債率與融資能力等將成為影響企業(yè)發(fā)展甚至存亡的關(guān)鍵，您如何看待？

　　張學(xué)民：我不太認同這個觀點。在這幾個月，存款準備金率已經(jīng)兩次調(diào)低，五、六月的房價明顯看到回暖；土地有很多企業(yè)在搶，也沒有感覺到開發(fā)商資金緊張，為什么會出現(xiàn)未來幾個月日子很難過的說法？

　　觀點新媒體：您認為下半年房地產(chǎn)市場會很樂觀？

　　張學(xué)民：也不是說很樂觀，是謹慎樂觀。但不會很惡劣，不會出現(xiàn)很多人熬不住的情況。

　　觀點新媒體：下半年對于中小房企而言，是不是會比較難過一點？會不會有很大的資金壓力？

　　張學(xué)民：其實也不難過。只是大家的戰(zhàn)略定位不同，大房企關(guān)注的是規(guī)模，所以對價格的敏感度更高一點。中小企業(yè)可能項目較少，不至于銷售不好資金鏈馬上就會斷。銷售不好了可以先放一放，不會出現(xiàn)承受不住的狀況。

　　而資金壓力，我相信絕大部分開發(fā)商是可以承受的，只要把利潤擠壓一點，或者把內(nèi)部的成本控制得好一點。

　　中央調(diào)控的原因是因為廣大市民有太多的不滿和不穩(wěn)定因素才提出的，但是中央絕對不會想讓房地產(chǎn)企業(yè)有很大規(guī)模的兼并、破產(chǎn)和退出。如果真的想讓開發(fā)商日子這么難過、讓一大批開發(fā)商倒閉或被兼并，那么社會不穩(wěn)定因素可能更大。

　　所以，如果局面失控了，相信中央政府也會出手調(diào)整，不至于要救市，只要把調(diào)控政策稍微放松一點就可以。