　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 商業(yè)地產(chǎn)的熱度依然未減，且一直不斷在升溫。自2010年房地產(chǎn)調(diào)控伊始，住宅受限，大量的資金紛紛轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。至今，調(diào)控未盡，商業(yè)地產(chǎn)向上的趨勢依然在持續(xù)，大量商業(yè)地產(chǎn)項目不斷崛起。

　　相較于住宅地產(chǎn)，大家對商業(yè)地產(chǎn)投資的未來明顯更為看好。

　　“2011年，隨著調(diào)控政策的深入，住宅市場比較疲乏，零售物業(yè)開始較為活躍，因為政策敏感度較低，頗受投資者青睞。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2011年住宅銷售增幅約10%，而辦公樓和零售物業(yè)卻分別增加了26%和13%?！币壮侵袊偛米艚赵诮邮苡^點新媒體專訪時指出。

　　而城市綜合體明顯是此輪商業(yè)地產(chǎn)投資的熱點。祝惇若稱，預(yù)計未來三到五年，城市綜合體會大量出現(xiàn)在市場上。但其亦提醒，城市綜合體出現(xiàn)井噴狀態(tài)的現(xiàn)象值得警惕。“商業(yè)地產(chǎn)沒有大家說的這么樂觀?！?/p>

　　面對迅速熱起來的商業(yè)地產(chǎn)，祝惇若的擔(dān)心并非杞人憂天。包括萬達(dá)董事長王健林日前亦指出，對目前中國商業(yè)地產(chǎn)的前景比較擔(dān)憂，因其并非在一個合理的速度之下發(fā)展起來，而是住宅調(diào)控以后造成了一擁而上。

　　正是一哄而上，讓眼下蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)前路暗藏更多的挑戰(zhàn)。在此情況下，祝惇若指出，為了搶占市場先機，開發(fā)商的戰(zhàn)略變得尤為重要。

　　“我覺得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展下去，未來一定要細(xì)分化，產(chǎn)品定位明確，產(chǎn)品類型多元化。哪個開發(fā)商在細(xì)分市場占得先機，就可以在未來的市場中占據(jù)有利地位?！弊舴Q。

　　與此同時，在接受觀點新媒體的專訪過程中，祝惇若亦詳細(xì)地介紹了目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況及其看法。

　　以下為觀點新媒體對易城中國總裁祝惇若先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：能否簡單介紹一下全國四大城市商用地產(chǎn)交易情況的現(xiàn)狀？主要呈現(xiàn)哪幾大特征？

　　祝惇若：從定義上來分類，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、零售商業(yè)、工業(yè)，酒店、倉儲等。就寫字樓而言，2011年中國寫字樓市場創(chuàng)造了新高。北京最搶眼，租金增長約35%-40%，超過上海、廣州和深圳。上海2011年增長了15%-18%，深圳寫字樓租金增長與上海相似，廣州比較平穩(wěn)?，F(xiàn)在北京、上海、深圳三個城市空置率較低，大約在5%-7%左右。

　　根據(jù)易城中國今年的一季度報告分析，北京、上海、廣州三個城市甲級寫字樓的租金環(huán)比漲幅達(dá)5%，同比增長10%。北京的平均租金達(dá)273元，而上海、廣州、深圳平均租金分別為297元、178元、128元。

　　2011年，隨著調(diào)控政策的深入，住宅市場比較疲乏，零售物業(yè)開始較為活躍，因為政策敏感度較低，頗受投資者青睞。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，2011年住宅銷售增幅約10%，而辦公樓和零售物業(yè)卻分別增加了26%和13%。

　　四大城市的寫字樓目前供應(yīng)偏緊，租金呈現(xiàn)上漲趨勢，預(yù)計一線城市的寫字樓在到2013年底前不會出現(xiàn)供應(yīng)過量的情況。零售物業(yè)勢頭繼續(xù)看好，無論是銷售金額還是銷售面積，仍將會繼續(xù)保持上升勢頭。此外，商業(yè)地產(chǎn)目前的回報率確實高于住宅投資。

　　觀點新媒體：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？

　　祝惇若：現(xiàn)在調(diào)控越來越緊，住宅市場一冷再冷，我們看到一些發(fā)展商從住宅市場投資轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，包括辦公樓、零售物業(yè)等?，F(xiàn)在大家都在談商業(yè)地產(chǎn)，有點一哄而上的趨勢，而主要的投資熱點就是城市綜合體。預(yù)計未來三到五年，城市綜合體會大量出現(xiàn)在市場上。

　　我們做過相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計2011年到2013年，綜合體新增供應(yīng)量約6184萬平方米，加上3000多萬平方米的配套，到2013年底，主要大中型城市的城市綜合體供應(yīng)量達(dá)到1.1億平方米，年復(fù)合增長率31%。

　　在這里我們對城市綜合體的定義是，至少由三種不同業(yè)態(tài)組合一起，包括酒店、寫字樓，商場、酒店式公寓等，單體面積在10萬平方米以上。

　　城市綜合體出現(xiàn)井噴狀態(tài)的現(xiàn)象值得警惕。商業(yè)地產(chǎn)沒有大家說的這么樂觀，有一些開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到問題所在，開始做一些布局的調(diào)整。

　　例如萬達(dá)以前所做的萬達(dá)廣場，起步期就是銷售，以銷售來平衡資金。經(jīng)過一段時期的發(fā)展，開始就采取組合店模式，布局開始多樣化。到目前進入成熟期，其模式就是城市綜合體，創(chuàng)造城市新中心，但它同時也在做一些調(diào)整。

　　而華潤則是品牌差異化，在一線城市做萬象城，中端消費城市則是五彩城，社區(qū)商業(yè)則叫歡樂頌。這些大的發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識到市場的供應(yīng)量變化，并在做戰(zhàn)略的布局與調(diào)整。

　　有人說商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年到了，我不這樣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大的挑戰(zhàn)，因此開發(fā)商的戰(zhàn)略非常重要。我覺得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展下去，未來一定要細(xì)分化，產(chǎn)品定位明確，產(chǎn)品類型多元化。哪個開發(fā)商在細(xì)分市場占得先機，就可以在未來的市場中占據(jù)有利地位。

　　觀點新媒體：雖說商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的控制，但是商業(yè)地產(chǎn)也或多或少受到一些影響，尤其是信貸緊縮，在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控依然不放松的情況下，您認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)的這種困境是否會改觀？

　　祝惇若：首先要明確，今天商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境并不是由緊縮或調(diào)控造成的，而是它的資產(chǎn)屬性造成的。

　　商業(yè)地產(chǎn)是一種沉淀型的資產(chǎn)物業(yè)，不僅前期投資巨大，后期還要投入運營資本去支持，以及個性化、專業(yè)化的管理模式。這樣到若干年以后，才可能有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而后通過專業(yè)運營團隊的運營增加品牌價值和使用價值。這樣前期投入的資本在后期退出的時候，才能實現(xiàn)土地和資產(chǎn)的雙重增值，這也是一個成功的商業(yè)地產(chǎn)的成長規(guī)律。

　　在當(dāng)前信貸緊縮的大環(huán)境下，很多開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型投資商業(yè)地產(chǎn)，但有很多人還沒看清楚商業(yè)地產(chǎn)的成長規(guī)律，根據(jù)其規(guī)律制定相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃再進入，而不是說住宅地產(chǎn)走不通了就走商業(yè)地產(chǎn)，這肯定會碰壁。

　　觀點新媒體：目前不少開發(fā)商為了發(fā)展旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，紛紛選擇海外融資或私募基金融資等方式，您對此有何看法？如何看待目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資前景？

　　祝惇若：在發(fā)達(dá)國家市場，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)金融市場。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)持有者不是開發(fā)商，而是金融資本。我國因為房地產(chǎn)金融起步得比較晚，產(chǎn)品也不夠豐富，現(xiàn)在主要以房地產(chǎn)信托為主，且相關(guān)法律也剛起步，投資項目也不廣，風(fēng)險的分散性較差。

　　國際上對持有商業(yè)通行的做法是REITs，但我們的REITs相關(guān)法律還是空白。從這個角度來看，國內(nèi)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，首先要改變環(huán)境，否則開發(fā)商缺乏資金支持的困局還會繼續(xù)存在。

　　私募基金從兩個層面來考慮，第一個是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)調(diào)控帶來大的變動，住宅開發(fā)受限，大家紛紛走向商業(yè)地產(chǎn)，這些都只是商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的外因，只是表面現(xiàn)象。

　　城市化才是推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原動力?，F(xiàn)在城市化的潛力為越來越多的人所認(rèn)識，從表面上看開發(fā)商由于政策調(diào)控，從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其實真正的原因是開發(fā)商迎合城市化發(fā)展的趨勢。所以，企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是必然的。

　　沒有調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)也會發(fā)展，但現(xiàn)在因為政策調(diào)控，更推動開發(fā)商加速向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，所以，從這個方面來講，商業(yè)地產(chǎn)是值得期待的。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)的特點是投資大，收益時間長，同時資金壓力也很大。所以，開發(fā)商必須尋找更廣泛、更適合的資金來源。目前來看，開發(fā)商的資金狀況日趨趨緊，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2010年底，滬深上市公司的負(fù)債率均值為63.43%。在香港上市的內(nèi)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.43%，這都是非常高的水平。

　　現(xiàn)在國內(nèi)取得合適的開發(fā)資金還是比較困難，考慮到國內(nèi)對信托的限制，房地產(chǎn)銀根還收得比較緊，REITs又不成形，所以選擇私募基金是現(xiàn)在很多企業(yè)度過難關(guān)的一個方式。

　　商業(yè)地產(chǎn)有自身的特性，項目的好壞會極大影響整個項目的收益水平，不像住宅，快速處理賣掉就結(jié)束了。從商業(yè)地產(chǎn)融資前景來看，主要城市的優(yōu)質(zhì)地段好項目且有著良好的商業(yè)運營能力，它的融資前景一定比普通的項目要好。

　　觀點新媒體：最近看到一些觀點，對開發(fā)商利用私募基金或信托來做商業(yè)地產(chǎn)不是很看好，覺得未來走的路會很艱難。包括恒隆主席陳啟宗也曾經(jīng)表示，不管怎么困難都不喜歡用信托的方式，因為會綁手綁腳。您對此是怎么看的？

　　祝惇若：恒隆不能作為國內(nèi)開發(fā)商的代表，它走的是香港融資環(huán)境，渠道和法律環(huán)境完全不一樣?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)唱主角的還是國內(nèi)的開發(fā)商，但由于整個法律環(huán)境沒有完善，融資基礎(chǔ)沒有建立，融資環(huán)境還是比較苛刻。

　　銀行不借錢，又不能在國內(nèi)發(fā)REITs，所以資金很有問題，企業(yè)沒有選擇，只能走私募基金這條路。

　　如果選擇私募基金的方式，在商業(yè)地產(chǎn)中一定要看準(zhǔn)項目，在一線城市主要地段，有好的品牌，有優(yōu)良的管理團隊在做，一點都不用擔(dān)心。但大多數(shù)開發(fā)商不具備這四點，就沒那么容易了。

　　觀點新媒體：近期不少國內(nèi)專注于二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司紛紛表示，要逐步加大往一線城市發(fā)展，減少在二三線城市的投資。這種投資方面的轉(zhuǎn)變背后意味著什么？此時轉(zhuǎn)攻一線城市，市場的容納量是否足夠大？

　　祝惇若：其實目前中國的產(chǎn)業(yè)格局還是以大城市為中心的組團式格局，。一線城市如上海，北京、天津，廣州、深圳等中心，然后是三大經(jīng)濟發(fā)展圈，還有成渝圈等。各類資源、高能級的產(chǎn)業(yè)還是往這些城市傾斜，尤其是一線城市。

　　二、三線城市無論從產(chǎn)業(yè)能級，消費能級、需求前景各方面來看，商業(yè)地產(chǎn)容量肯定不能和一線城市比。

　　從目前非常集中的城市綜合體開發(fā)來看，二、三線城市中心城區(qū)以外的新城區(qū)產(chǎn)業(yè)能級非常有限，商業(yè)主體基本上是大型國企及一些中小型企業(yè)，但這些企業(yè)對整個商業(yè)配套的需求相當(dāng)有限，支撐不了大型的城市綜合體。

　　在這種情況下，如果在這些地方建幾個大型的城市綜合體，結(jié)果就是供過于求。因為高端辦公樓、五星級酒店、大體量購物中心是城市綜合體的主要組成部分，但在這些區(qū)域?qū)Υ瞬糠值男枨髤s很弱，租戶同樣也會面臨經(jīng)營困難。有些開發(fā)商意識到這種局限性之后，會轉(zhuǎn)向一線城市。但是一線城市的競爭更加激烈，一線城市的新興城區(qū)可能還有機會。

　　不管怎么樣，選址是決定項目成敗很重要的一個因素，但這也不是最重要的，更重要的是產(chǎn)品品質(zhì)、個性化和產(chǎn)品的升級。如果在模式上沒有創(chuàng)新，產(chǎn)品組合上又沒有亮點，設(shè)計上還有缺陷，最后就死路一條。做得好的產(chǎn)品，無論是在一線城市還是二線城市都是有前途，具有競爭優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：僅就近期觀察發(fā)現(xiàn)，尤其在上海，經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的大宗交易買賣，且購買方多數(shù)為海外基金公司，這是什么原因？海外資金的不斷涌入，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將產(chǎn)生哪些變化？

　　祝惇若：2010年以來，國內(nèi)資本在大宗交易市場上的表現(xiàn)越來越重要，到去年年底，國內(nèi)資金占到全國地產(chǎn)大宗交易市場的一半。但近期，外資在大宗交易市場又開始活躍，尤其是在商業(yè)物業(yè)方面。

　　從區(qū)域來看，歐美投資者從2009年以來相對比較平靜，亞太地區(qū)的投資表現(xiàn)較為活躍，且以新加坡為代表，這可能是因為本國的經(jīng)濟狀況受到限制。截至2012年5月底，歐美資金在上海沒有收購交易，而亞太地區(qū)的資金在上海就有三宗交易成交。

　　其實，從這些信息來看，外資對中國整體經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場未來還是持正面態(tài)度，而這種購買在某種程度上也可以緩解國內(nèi)部分開發(fā)商的資金壓力，一個項目被買走后，開發(fā)商就會有充足的資金去開發(fā)新項目。

　　然而，對國內(nèi)開發(fā)商而言，更為重要的是能夠完善商業(yè)地產(chǎn)運營的理念。外資買入以后可以增加國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運營能力，因為它的購買模式比較成熟，包括資本運用模式、發(fā)展戰(zhàn)略都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)和借鑒。外資的參與，可以帶來一些對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理的新興觀念。

　　觀點新媒體：在您的眼中，未來商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？商業(yè)地產(chǎn)運營商應(yīng)該在哪些方面努力，以配合未來持續(xù)發(fā)展的需要？

　　祝惇若：未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，還是得從住宅市場限購、限貸政策說起。開發(fā)商把目光轉(zhuǎn)向回報率更高的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場火爆，但其實商業(yè)地產(chǎn)市場才剛剛起步。除了國家宏觀調(diào)控政策之外，城市化進程加速才是使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動力和內(nèi)因。

　　城市化率從目前50%要上升到75%~80%，這對于商業(yè)地產(chǎn)而言是一個巨大的需求，所以，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景一定是看好的。所謂城市化，就是產(chǎn)業(yè)帶動人口聚集，進而帶動城市成型的過程。在這個過程中，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口導(dǎo)入息息相關(guān)，互相依托。

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)最基本的區(qū)別在于，住宅是通過快速銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，而商業(yè)則必須通過長期的運營管理，使資產(chǎn)、土地雙重升值，兩種模式完全不一樣。從這個角度而言，開發(fā)商必須在投資決策、規(guī)劃和持續(xù)運營中下功夫。選址、資本結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本、資本運用、風(fēng)險考量等等，都是投資決策的過程。

　　規(guī)劃則包括建筑規(guī)劃、功能、業(yè)態(tài)定位等等。持續(xù)經(jīng)營也非常重要，經(jīng)營方式、租售方式、管理團隊的導(dǎo)入與協(xié)調(diào)，還有綠色環(huán)境、人員管理，這都是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。

　　現(xiàn)在還包括全程服務(wù)商的導(dǎo)入。依托全程服務(wù)商的整合能力，把商業(yè)項目的價值鏈所需的各種服務(wù)環(huán)節(jié)，整合成一個高效率解決整體方案，從而最終提升商業(yè)物業(yè)的價值，同時也能夠獲得土地增值。

　　需要注意的是，開發(fā)商必須拋棄原來慣有的“重招商、輕運營”的觀點。其實相比前期規(guī)劃、定位、招商，項目后期的運營管理更為重要，房地產(chǎn)商后期所面對的難題更多，責(zé)任更大。開發(fā)一個大商城和城市綜合體很容易，但是要管好它很難。

　　觀點新媒體：中國房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟形勢下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？企業(yè)應(yīng)如何達(dá)致發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　祝惇若：根據(jù)中國房地產(chǎn)的歷史以及發(fā)展歷程，我們認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場在進入一個產(chǎn)業(yè)升級的階段。所謂產(chǎn)業(yè)升級，從宏觀上講，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改善和產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，微觀而言，就是產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)效率的提高。

　　縱觀房地產(chǎn)歷史，盡管只有短短30年，但經(jīng)歷了幾個階段：

　　1985年到1991年是初步發(fā)展階段，土地使用制度開始改革。

　　1991年到1995年進入快速發(fā)展時期，開始有土地使用權(quán)出讓，大量外資進入，城市基礎(chǔ)化設(shè)施加快建設(shè)。

　　1996年到2000年是一個調(diào)整階段，包括個人抵押貸款施行，住房制度改革，住房商品化，這是前期改革的深入。

　　2000年到2010年是繁榮階段，商品住宅的銷售成為整個房地產(chǎn)的核心。

　　現(xiàn)在我們覺得房地產(chǎn)面臨整個產(chǎn)業(yè)升級的階段，這個可以從國家、市場、企業(yè)和房地產(chǎn)交易四個層面大致看出。

　　國家第三產(chǎn)業(yè)的比重越來越重，老百姓的消費需求越來越高，這都是推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的一個因素；市場層面來講，商業(yè)地產(chǎn)目前的量不及住宅市場大，但在租售或開工面積的增勢均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅市場；從企業(yè)的角度來說，很多住宅開發(fā)商從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，不單單是調(diào)控，更重要是因為城市化；從具體的交易層面來看，整個市場的大宗商品交易比較活躍，這是四個層面現(xiàn)象的支持原因。

　　我們認(rèn)為未來房地產(chǎn)發(fā)展會有四個趨勢：首先是產(chǎn)品細(xì)分化，商業(yè)地產(chǎn)一定會細(xì)分化。其次，資產(chǎn)運營由資本收益向現(xiàn)金流收益發(fā)展。因為資本收益原來就是把項目賣掉就收回，而現(xiàn)金流是長期持有，需要慢慢地運營。

　　第三，房地產(chǎn)金融業(yè)逐步完善，我們已經(jīng)看到該業(yè)務(wù)在進一步發(fā)展。第四，房地產(chǎn)服務(wù)公司會越來越專業(yè)化和全程化，提供全程導(dǎo)入，全程參與。從這四個趨勢來看，我們可以得出一個結(jié)論：整個房地產(chǎn)正處在產(chǎn)業(yè)升級的階段。