行業(yè)低潮時(shí)，SOHO中國(guó)可以跑贏大市，但在行業(yè)處于上升或回暖時(shí)期，它的股價(jià)又是落后的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 6月28日午間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，公司有意動(dòng)用不超過2億美元回購(gòu)公司10%普通股股權(quán)，按股東大會(huì)召開之日公司已發(fā)行股本來計(jì)算，相當(dāng)于約5.19億股。

　　2億美元回購(gòu)股份，SOHO中國(guó)或旨在提振市場(chǎng)信心，證明公司現(xiàn)金流充裕。從當(dāng)日成交來看，其股價(jià)的確有所上升，但股價(jià)長(zhǎng)期被低估背后，是資本市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)、商業(yè)模式、現(xiàn)金流等因素的擔(dān)憂。

　　2億美元回購(gòu)操作

　　SOHO中國(guó)于回購(gòu)公告中指，目前股價(jià)嚴(yán)重低估了公司的資產(chǎn)價(jià)值及資產(chǎn)負(fù)債表實(shí)力。此番回購(gòu)將優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司凈資產(chǎn)價(jià)值和每股盈利水平，符合投資者利益。

　　另外，作為同行業(yè)負(fù)債率最低的公司之一，SOHO中國(guó)有雄厚財(cái)務(wù)實(shí)力進(jìn)行此次回購(gòu)，并擁有充足資金保證集團(tuán)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)。SOHO中國(guó)董事會(huì)強(qiáng)調(diào)，這次建議回購(gòu)的股份將視市場(chǎng)情況而定。

　　而股票市場(chǎng)在此回購(gòu)消息刺激下，下午開盤SOHO中國(guó)股價(jià)一度漲6.21%至5.99港元。當(dāng)日收盤價(jià)為5.94港元，漲幅為5.32%。

　　不過對(duì)于SOHO中國(guó)給出的回購(gòu)原因，目前股價(jià)被嚴(yán)重低估，但到底低估多少，怎樣的水平才算理想，市場(chǎng)分析師有不同的看法。

　　工銀國(guó)際分析師謝騏聰指出，現(xiàn)在香港上市的內(nèi)房企的股價(jià)都很低，股價(jià)折讓水平多在50%、60%，平均水平是55%，折讓最高的像合生，達(dá)到了80%。

　　從NAV正值來看，SOHO的股價(jià)應(yīng)到9-10港元，今日收盤價(jià)是5.94港元，股價(jià)折讓是40%，在這個(gè)水平上，并不能算是被“大大低估”。

　　有熟悉SOHO中國(guó)的分析師亦指出，其實(shí)SOHO中國(guó)目前的股價(jià)已經(jīng)比過去幾年好很多，所以，現(xiàn)在的股價(jià)水平并不算是被“嚴(yán)重低估”。

　　不過，無論是否被低估，回購(gòu)股份帶來的市場(chǎng)效應(yīng)非常明顯。除了股價(jià)的上揚(yáng)外，SOHO中國(guó)在資本市場(chǎng)的成交量也進(jìn)一步放大。

　　據(jù)香港某券商觀察，從27日開始，SOHO中國(guó)成交量明顯加大，在宣布回購(gòu)消息后，昨日的成交量幾乎是以往的3倍多，平日里SOHO中國(guó)的日成交量?jī)H有兩三千萬。

　　另外，有分析稱，SOHO中國(guó)選擇在此時(shí)回購(gòu)股份，也是在某種程度上對(duì)股東的補(bǔ)償。

　　因?yàn)镾OHO中國(guó)去年的業(yè)績(jī)派息低于業(yè)內(nèi)預(yù)期，而在現(xiàn)行市場(chǎng)狀況下，剔除股價(jià)上漲外，SOHO中國(guó)回報(bào)股東的方式中，除了派息，就是回購(gòu)股份。

　　該分析又指，回購(gòu)可以在短期內(nèi)提升公司股價(jià)，若不看好后市，市場(chǎng)還可以選擇拋出。所以，未來SOHO中國(guó)股價(jià)會(huì)如何走，還得看投資者的綜合評(píng)估。

　　業(yè)績(jī)預(yù)期不樂觀

　　回購(gòu)股份意在增強(qiáng)市場(chǎng)信心毋庸置疑，但在回購(gòu)的背后，透射出的是資本市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)價(jià)值的認(rèn)可不夠高。影響資本市場(chǎng)信心的首要因素，便是業(yè)績(jī)。

　　去年10月，內(nèi)房企的股價(jià)基本已經(jīng)見底，SOHO中國(guó)可以說是跑輸大市。主要原因就是去年的業(yè)績(jī)不怎么好，第二點(diǎn)就是，投資者認(rèn)為它今年230億的銷售目標(biāo)也存在挑戰(zhàn)。京華山一分析師何偉富如是分析。

　　2011年，SOHO中國(guó)共實(shí)現(xiàn)合同銷售額109億元，僅完成年初230億銷售目標(biāo)的47%。

　　“這是SOHO中國(guó)上市五年來第一次面對(duì)像這樣困難的局面，第一次沒有完成年度銷售目標(biāo)。”潘石屹如是總結(jié)。

　　不過，老潘也指出，2012年不會(huì)出現(xiàn)像去年那一段時(shí)間無盤可售的情況。連續(xù)三次降準(zhǔn)釋放出來的寬松環(huán)境又讓他看到了新的希望，公司2012年的銷售也逐漸上升。

　　根據(jù)SOHO中國(guó)公布的數(shù)據(jù)，2012年第一季度，公司完成銷售約16億元，其中3月的銷售就占了11億元。雖然銷售有所上揚(yáng)，但與230億的銷售目標(biāo)相比，還是相差甚遠(yuǎn)。

　　另外，作為SOHO中國(guó)今年重點(diǎn)銷售項(xiàng)目，望京SOHO從去年8月下旬開盤到6月24日，完成銷售額近90億。剔除去年完成的40多億的銷售額，今年上半年該項(xiàng)目的銷售額為40多億。

　　望京SOHO的銷售并不算好，工銀國(guó)際分析師謝騏聰稱，該項(xiàng)目總可售額超過200億，但截止到現(xiàn)在才完成不到100億的銷售，去化率不足50%，所以，SOHO中國(guó)2012年上半年的銷售應(yīng)該不是很理想，頂多有50-60億元。

　　另外，SOHO中國(guó)不像其他住宅開發(fā)商一樣，每個(gè)月都公布具體的銷售數(shù)據(jù)，這樣的信息不透明也加劇了外界對(duì)SOHO中國(guó)2012年上半年業(yè)績(jī)不好的擔(dān)心。謝騏聰表示。

　　商業(yè)模式與現(xiàn)金流

　　除了受銷售業(yè)績(jī)不振帶來的影響外，SOHO中國(guó)股價(jià)被低估，或也反映出資本市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)商業(yè)模式的擔(dān)心。

　　關(guān)于公司的發(fā)展戰(zhàn)略，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就一再宣稱，SOHO中國(guó)的項(xiàng)目目前考慮的就是在北京和上海，必須在繁華的商業(yè)區(qū)，而且必須有地鐵口。

　　輝立證券分析師陳耕指出，SOHO中國(guó)這種改造類商業(yè)地產(chǎn)的模式，國(guó)內(nèi)一線城市能滿足其需要的城市數(shù)目有限，且項(xiàng)目完成出售后，位于這些城市繁華地段的土地供應(yīng)會(huì)越來越少。

　　銷售之外，增加持有物業(yè)的比例也非朝夕可以完成的，所以，對(duì)于這樣的經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù)性，資本市場(chǎng)很擔(dān)心。

　　與SOHO中國(guó)這種快速銷售的商業(yè)模式相對(duì)應(yīng)的，是其充裕的現(xiàn)金流。

　　與其他內(nèi)房企高企的負(fù)債率不同，正現(xiàn)金流一直是SOHO中國(guó)最值得驕傲的地方。

　　不過，這在投資者的眼里未必是好事。在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是上行趨勢(shì)的狀況下，凈現(xiàn)金流并不是什么好事，凈現(xiàn)金反映企業(yè)自身沒有把資產(chǎn)負(fù)債表做好。不過，這是SOHO中國(guó)自身的策略。分析人士稱。

　　這種經(jīng)營(yíng)策略反映到股價(jià)上，就呈現(xiàn)這樣一個(gè)趨勢(shì)：行業(yè)低潮時(shí)，SOHO中國(guó)可以跑贏大市，但在行業(yè)處于上升或回暖時(shí)期，它的股價(jià)又是落后的。

　　該分析人士并稱，經(jīng)過上半年的收購(gòu)及項(xiàng)目資金投入，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金流也開始往負(fù)債方面發(fā)展，防護(hù)欄開始降低，這跟SOHO中國(guó)以往的風(fēng)格不同，資本市場(chǎng)還是會(huì)擔(dān)心。

　　而從另外一個(gè)數(shù)據(jù)來看，SOHO中國(guó)以前老說自己的股息率最高，但現(xiàn)在的水平是5，而富力目前資金股息率已經(jīng)達(dá)到7.5。

　　外灘地王官司牽制

　　在業(yè)績(jī)、商業(yè)模式、現(xiàn)金流的擔(dān)心之外，與復(fù)星國(guó)際的官司似乎也是影響投資者看好SOHO中國(guó)的重要因素。

　　該官司起因于去年12月29日，當(dāng)時(shí)SOHO中國(guó)以40億元收購(gòu)上海證大及綠城持有的外灘地王項(xiàng)目50%的股權(quán)，而另外50%股權(quán)已由復(fù)星持有。

　　彼時(shí)，潘石屹希望，SOHO中國(guó)能跟復(fù)星國(guó)際一起，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，在上海外灘將“這個(gè)皇冠上的明珠”打造成上海的天際線，創(chuàng)立一個(gè)新的地標(biāo)。

　　但事后證明，這只是潘石屹的一廂情愿，自SOHO中國(guó)入股該項(xiàng)目以來，復(fù)星國(guó)際就從來沒有歡迎過這個(gè)伙伴。

　　收購(gòu)?fù)瓿珊蟮诙欤瑥?fù)星就回應(yīng)，SOHO中國(guó)收購(gòu)證大外灘8-1地塊50%股權(quán)的交易或侵犯復(fù)星權(quán)益。若該等權(quán)益無法得到保障，復(fù)星將采取一切合適的法律手段維護(hù)自身權(quán)益。

　　多方交涉無果下，復(fù)星在今年6月5日將買賣相關(guān)方上海證大、SOHO中國(guó)、綠城中國(guó)一并告上法庭，要求實(shí)現(xiàn)復(fù)星在外灘地王項(xiàng)目中的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，將交易還原到初始狀態(tài)。

　　復(fù)星覺得，與一個(gè)在文化價(jià)值觀方面不一致的SOHO中國(guó)合作是痛苦的，因?yàn)殡p方?jīng)]有感情基礎(chǔ)，另外，復(fù)星擔(dān)心從沒有合作經(jīng)驗(yàn)的SOHO中國(guó)能否合作共建好該項(xiàng)目。

　　據(jù)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這個(gè)官司勢(shì)必會(huì)拖累外灘項(xiàng)目的發(fā)展，進(jìn)而累及SOHO中國(guó)在上海業(yè)務(wù)發(fā)展的步伐。在房地產(chǎn)行業(yè)日趨復(fù)雜的環(huán)境下，這樣一筆官司勢(shì)必也會(huì)影響著市場(chǎng)投資者對(duì)SOHO中國(guó)的判斷。