因前海涉及深港合作開(kāi)發(fā)，且規(guī)劃中的區(qū)域主要為填海造地，真正意義上的前海概念并不會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛 將前海新區(qū)打造成中國(guó)的“曼哈頓”，這是深圳市政府對(duì)前海新區(qū)的最終夢(mèng)想。

　　近期，前海新政再度密集預(yù)熱，有接近深圳市政府部門(mén)的人士透露，前海一攬子配套政策已經(jīng)獲批，或?qū)⒂诒局苷綄?duì)外公布。

　　前海管理局局長(zhǎng)鄭宏杰日前更是透露，前海優(yōu)惠政策將涉及稅收減免、落地獎(jiǎng)勵(lì)、金融創(chuàng)新、人才政策以及法律政策等各個(gè)方面。

　　未來(lái)，前海管理局將協(xié)調(diào)有關(guān)方面制定可操作性的實(shí)施辦法，加快形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展的政策框架。

　　“前海一攬子配套政策已經(jīng)看得見(jiàn)摸得著了?！?/p>

　　炒熱前海

　　前海，是由雙界河、月亮灣大道、媽灣大道和前海灣海堤岸線合圍而成的15平方公里的土地，且均由填海造地而成。

　　2009年1月8日，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)。綱要中，前海片區(qū)被擺到了非常重要的位置，綱要明確提出將深圳前后海地區(qū)作為粵港合作的試點(diǎn)地區(qū)之一。

　　同年6月2日，時(shí)任香港特區(qū)政務(wù)司司長(zhǎng)的唐英年在深圳強(qiáng)調(diào)，由于前海有10多平方公里的土地，香港和深圳可以合作共建前?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū)。

　　2009年8月19日，粵港合作聯(lián)席會(huì)議第12次會(huì)議明確，前海將成為深港合作先導(dǎo)區(qū)機(jī)制體制創(chuàng)新區(qū)，開(kāi)始謀求和香港合作，成為特區(qū)中的特區(qū)。

　　就粵港合作來(lái)說(shuō)，前海是一塊絕無(wú)僅有的寶地。至此，前海概念開(kāi)始火熱。

　　由于十年前，這里還是一片海水灘涂，而十年后，中國(guó)的“曼哈頓”將從這里崛起。在又一個(gè)火熱夏天即將到來(lái)的時(shí)候，這塊土地被賦予了更多期望。

　　根據(jù)深圳市政府的規(guī)劃，前海新區(qū)到2015年將實(shí)現(xiàn)GDP產(chǎn)值1500億元。由此，前海這片15平方公里的土地，在勾起很多人財(cái)富沖動(dòng)的同時(shí)，其一攬子先行先試優(yōu)惠政策具體何時(shí)出臺(tái)，也吊足了外界的胃口。

　　2011年9月底，國(guó)家相關(guān)部委正式發(fā)文落實(shí)前?？傮w發(fā)展規(guī)劃的財(cái)稅政策，但其中還是未具體闡明更多先行先試政策的內(nèi)容。

　　今年3月份，前海管理局相關(guān)工作人員才透露，國(guó)家部委層面對(duì)于前海一攬子優(yōu)惠政策的征求意見(jiàn)和協(xié)調(diào)工作已基本完成。

　　而此時(shí)前海一攬子配套政策已獲批、并將于近期正式對(duì)外公布的消息傳出，致使前海概念又火了起來(lái)。

　　由于此次政策中涉及人才政策，以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，將有大量公寓建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的空間。

　　一時(shí)間，招商地產(chǎn)、深華發(fā)、深振業(yè)、深康佳、深物業(yè)等深圳本地地產(chǎn)股都因前海概念而成為資本炒作的熱點(diǎn)。

　　土地盛宴？

　　雖然前海一攬子優(yōu)惠政策即將出爐，曾被炒作多年的前海概念似乎也將成事實(shí)，在前海區(qū)域有土地儲(chǔ)備或樓盤(pán)項(xiàng)目的公司也再次成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，但這些因素最終能否帶給他們一場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)的饕餮大餐，目前看來(lái)，還存在太多疑問(wèn)。

　　相關(guān)分析就指出，因前海涉及深港合作開(kāi)發(fā)，且規(guī)劃中的區(qū)域主要為填海造地，真正意義上的前海概念并不會(huì)給這些公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好。

　　同時(shí)，前海合作區(qū)的輻射作用固然可以間接帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和土地升值，但多年來(lái)概念的炒作已經(jīng)使得前海地區(qū)淪為深圳房?jī)r(jià)炒作最明顯，但回落也最快、幅度也最大的區(qū)域。

　　目前，隨著大量高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、以及眾多投資客的涌入，前海區(qū)域儼然成了高端房地產(chǎn)的展覽館，但在夜幕降臨、參觀者離去之后，前海近乎于空城。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士提到，目前前海地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)恢復(fù)甚至超過(guò)了2007年概念炒作時(shí)的最高水平，但在本輪地產(chǎn)調(diào)控不見(jiàn)放松的背景下，即便前海一攬子優(yōu)惠政策最終出臺(tái)，前海房?jī)r(jià)也很難獨(dú)善其身。

　　另外，深圳市政府目前的工作重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移到特區(qū)一體化，更注重整體的均衡發(fā)展，而不再局限于關(guān)內(nèi)狹小地域內(nèi)的局部造勢(shì)，因此局部地區(qū)房地產(chǎn)火爆的情況將難以為繼。

　　此外，前海新區(qū)未來(lái)的發(fā)展主要是與香港進(jìn)行現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的深度合作，在金融業(yè)上實(shí)現(xiàn)與香港的對(duì)接。但就是這個(gè)未來(lái)趨勢(shì)，也存在一些疑問(wèn)。

　　相關(guān)分析就認(rèn)為，為什么香港要把金融服務(wù)業(yè)分流到前海，對(duì)香港有什么好處？從當(dāng)初香港產(chǎn)業(yè)北遷后低端勞動(dòng)力就業(yè)率下降的經(jīng)驗(yàn)看，若金融服務(wù)業(yè)遷過(guò)來(lái)，可能導(dǎo)致香港白領(lǐng)就業(yè)率的下降。另外就是深圳已經(jīng)有一個(gè)福田CBD了，再出現(xiàn)一個(gè)前海是否是多余。

　　同時(shí)，目前前海片區(qū)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀也讓外界擔(dān)憂。

　　熟悉前海情況的相關(guān)人士就提到，前海目前的交通以及整體的環(huán)境都不大適合做高端的項(xiàng)目，現(xiàn)時(shí)的交通無(wú)法承受如此高端的配套跟規(guī)劃，而且污染也比較嚴(yán)重。

　　由于前海的填海工程在上世紀(jì)八十年代開(kāi)始，歷經(jīng)數(shù)十年，當(dāng)中有太多的歷史遺留問(wèn)題。其中為人所熟知的是，前海填海區(qū)最初的大片填海土地，由當(dāng)?shù)貛讉€(gè)村委來(lái)共管，其間曾作為垃圾收納場(chǎng)和石材廠。

　　前海管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前因?yàn)闅v史遺留壞土的確存在，在對(duì)填海土地做軟基處理時(shí)，需要耗費(fèi)巨大的人力物力財(cái)力，“如果是好土就不用這樣花時(shí)間和金錢(qián)了”。

　　企業(yè)實(shí)情

　　實(shí)際上，涉及到此次新一輪前海熱潮的房地產(chǎn)企業(yè)，也并未像外界想象中的那樣樂(lè)觀。

　　就在前海一攬子配套政策獲批，并將公布的消息傳出后不久，被當(dāng)做“前海概念股”的深華發(fā)，于6月25日晚發(fā)布公告提示投資者，公司在前海及附近無(wú)投資項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備。

　　此舉一出，被熱炒的“前海概念”當(dāng)即被潑了冷水，而此中最被看好的招商地產(chǎn)似乎也沒(méi)有那么明朗。

　　由于歷史原因，目前招商局在前海擁有3.9平方公里土地，超過(guò)前?？偯娣e的1/4，是前海最大的地主。

　　而作為招商局旗下唯一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，招商地產(chǎn)自然被外界公認(rèn)為將參與前海的開(kāi)發(fā)。

　　事實(shí)上，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，招商地產(chǎn)自身并不諱言。招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少就曾表示，雖然招商地產(chǎn)目前在前海沒(méi)有土地儲(chǔ)備，但大股東招商局集團(tuán)在前海擁有不少土地，招商地產(chǎn)有望在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面參與其中。

　　但就在今年5月份，卻傳出了招商局所擁有的前海土地將被收回的消息。

　　盡管之后前海管理局表示，外界所指的“回收招商局的土地”有誤解，只是深圳市政府出于對(duì)前海深港合作區(qū)的整體規(guī)劃，需要對(duì)這些土地作出重新調(diào)整。

　　當(dāng)時(shí)外界就有分析認(rèn)為，深圳市政府首先要確定招商局當(dāng)初對(duì)前海建設(shè)投入的資金，土地性質(zhì)變更后的土地價(jià)值變化，要把這些賬目算清楚，才能進(jìn)一步將土地劃分權(quán)屬厘清，而這實(shí)際是一個(gè)各方利益平衡的問(wèn)題。

　　由此看來(lái)，招商地產(chǎn)想借母公司在前海擁有大量土地的優(yōu)勢(shì)，參與其中開(kāi)發(fā)的想法似乎也沒(méi)那么容易。

　　此外，和招商地產(chǎn)一樣，想借助母公司在前海擁有土地優(yōu)勢(shì)的深圳控股，對(duì)參與前海開(kāi)發(fā)則顯得謹(jǐn)慎許多。

　　深圳控股總裁呂華6月22日曾表示，由于整個(gè)前海的規(guī)劃剛剛通過(guò)，政府還在主導(dǎo)前期的土地準(zhǔn)備等工作，并沒(méi)有邀請(qǐng)企業(yè)參加。所以目前公司的合作只是意向階段，還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)入。