一接近黑石的人士則稱：“黑石對于商業(yè)地產(chǎn)的興趣仍然存在。”

　　觀點網(wǎng) 曹萍 以銷售見長的潘石屹在公開宣布增加公司持有物業(yè)兩年后，最終決定引進盈石，助其完成租售并舉的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　結(jié)盟盈石

　　5月22日，SOHO中國與盈石資產(chǎn)管理有限公司簽訂合作協(xié)議，并成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”。合資公司由雙方各持股50%，合作期限為10年。

　　自此，SOHO中國旗下自持的商業(yè)物業(yè)的招商及運營工作將全部交由盈石搜候打理。

　　據(jù)SOHO中國董事長潘石屹最新透露，SOHO打算自持的商業(yè)項目已增至5個，分別為北京望京SOHO、銀河SOHO、前門大街、上海復興路SOHO、上海外灘SOHO，持有面積約共60萬平米。

　　而合資公司盈石搜候(上海)有限公司運營的第一個項目便是前門大街SOHO項目，這也是SOHO中國第一個持有型物業(yè)。前門大街SOHO目前運營的物業(yè)有2萬平米，到2013年底規(guī)模將近5萬平米。

　　據(jù)盈石執(zhí)行總裁司徒文聰介紹，前門大街SOHO項目目前的出租率為74%，但現(xiàn)有店鋪風格過于分散，接下來，商鋪租金將會針對性地降低，商鋪定位也將針對“每一天在街上走的幾十萬游客”而做出調(diào)整。

　　對于此番合作，潘石屹稱，未來SOHO中國持有的商業(yè)物業(yè)會越來越多，而市場數(shù)據(jù)顯示，一線城市的寫字樓租金呈大幅上漲趨勢，所以，未來自持物業(yè)的回報率將非常高。

　　但他也指出，“核心地塊”、“銷售見長”、“新穎的建筑設計能力”仍是SOHO中國最核心的力量，實現(xiàn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)公司需要慢慢來。

　　轉(zhuǎn)型探索

　　事實上，逐步實現(xiàn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)變也是SOHO中國實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的必須路徑。

　　“散售模式”是SOHO中國長期以來賴以生存的方式。這種模式下，SOHO中國的賣點是“核心城市的核心地塊”，但由于城市核心地塊資源的稀缺性，且SOHO中國一直專注于北京、上海這些一線城市，散售模式的可持續(xù)性受到現(xiàn)實巨大的考驗。

　　而老潘亦預料到這一點，所以，自收購復興天地中心以來，他便不斷強調(diào)SOHO中國未來會增加持有物業(yè)的比例。

　　2010年，他保守估計，因為涉及到商業(yè)模式的改變，通過SOHO中國有控制地調(diào)整，三年內(nèi)持有物業(yè)將達到20%的比例。

　　但在SOHO中國2010年業(yè)績會上，潘石屹稱，“未來公司持有物業(yè)的比例會越來越高，持有物業(yè)的比例面積不一定大，但是含金量會比較高。這樣的模式應該是在2014年后成型”。

　　財務總裁唐正茂則補充說明，未來SOHO中國持有的物業(yè)將增至4個，分別為前門SOHO、光華路2號，上海外灘SOHO，復興路SOHO。盡管這4個項目的土地比例僅占32%，價值量卻占45%。

　　為了完成這一目標，SOHO中國在首個自持物業(yè)--前門SOHO的招商上并沒有少下功夫。

　　據(jù)悉，為了推廣該項目的招租，潘石屹曾親自制定了三套營銷渠道。其中，包括與近94家代理機構(gòu)合作、網(wǎng)上競租營銷及專門成立自己的營銷推廣隊伍。

　　作為SOHO首個自持物業(yè)，前門SOHO出租業(yè)務經(jīng)營成功與否，直接關(guān)系到未來三到五年里SOHO能否如愿實現(xiàn)將持有物業(yè)比例提升到50%的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　但就如今情況來看，沒有商業(yè)地產(chǎn)招商與運營經(jīng)驗的SOHO中國，要靠一己之力達成這一目標，困難不小。

　　看多商業(yè)地產(chǎn)

　　不過，此次盈石的加入，或?qū)⒏淖冞@一局面。

　　資料顯示，成立于2008年盈石資產(chǎn)管理有限公司，由美國大型私募基金黑石參與創(chuàng)建，是專業(yè)面向中國商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理機構(gòu)，旨在為中國商業(yè)地產(chǎn)市場提供高品質(zhì)、專業(yè)且全面的商業(yè)資產(chǎn)增值服務。

　　自08年進入中國后，盈石已參與國內(nèi)多個城市的商業(yè)地產(chǎn)項目的運營與管理，在國內(nèi)運營商業(yè)物業(yè)規(guī)模為200萬平方米。

　　僅在上海，其參與管理的項目就達8個，包括復地地杰商業(yè)項目、豫城時尚、芳匯廣場、白金灣廣場、悅達889廣場等項目。

　　加上此次與SOHO中國的合作，或可看出外資對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)正抱樂觀態(tài)度。

　　而據(jù)市場最新消息，黑石正洽購上海南京西路CBD商務圈的寫字樓項目--華敏帝豪大廈，總價或超過70億元，估算每平方米價格已逾33000元。分析認為，此價格雖有投資機構(gòu)認為“偏高”，但仍然能被黑石接受。

　　一接近黑石的人士則稱：“黑石對于商業(yè)地產(chǎn)的興趣仍然存在。”

　　而除了黑石，看好中國商業(yè)地產(chǎn)的或不止一家。

　　零售地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中重要的一員，從其去年一年的發(fā)展，我們或可洞見商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地無限風光的端倪。

　　據(jù)仲量聯(lián)行今年4月26日發(fā)布的《2012中國零售地產(chǎn)市場投資展望》報告顯示，在去年信貸緊縮和房地產(chǎn)投資流動性收緊的背景下，中國大陸地區(qū)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高，達265億元。

　　2011年，中國零售地產(chǎn)市場投資總交易量的比例從上一年度的24%上升到30%。這說明，投資者對內(nèi)地零售地產(chǎn)市場的投資意愿顯著增強。在仲量聯(lián)行的統(tǒng)計中，對中國內(nèi)地零售地產(chǎn)市場如此感興趣的買家里，以亞洲的資本表現(xiàn)最為活躍。

　　其中，新加坡上市投資機構(gòu)鵬瑞利中國零售信托基金去年一年在沈陽、成都和佛山等地共收購了五個項目，收購交易總額為60元，在全年交易總額中占比幾近1/4。

　　此外，對內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)同樣感興趣新加坡企業(yè)還有華瑞中國地產(chǎn)信托和凱德商用。

　　對此，仲量聯(lián)行的總結(jié)是，“2011年新加坡的上市投資機構(gòu)在中國零售地產(chǎn)市場取得了重大進展，其投資額約占總成交額的34%”。

　　5月21日世邦魏理仕《亞太地區(qū)寫字樓市場觀察報告》同樣體現(xiàn)了內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的無限前景。

　　該報告顯示，2012年第1季度，亞太地區(qū)寫字樓空置率繼續(xù)緩慢下降。其中就包括香港、上海和北京等城市。

　　在空置率下降的同時，今年一季度京滬兩地的寫字樓租金仍然出現(xiàn)上揚。

　　據(jù)世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務部執(zhí)行董事馬樂介紹，“今年一季度，北京寫字樓租金依舊同比大幅上揚。尤其是CBD和金融街的租金遠超上海同等區(qū)域；上海寫字樓市場今年1季度租金總體增長平緩，浦東的租金漲幅最為迅猛。”