對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，秦虹總結(jié)稱，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增速在下降，而這個(gè)增速下降還可能持續(xù)；孟曉蘇則把住房限購(gòu)比喻成是在“打麻藥”。

　　（2012年5月14日）5月11日，由觀點(diǎn)新媒體與昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦、奧宸地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司協(xié)辦的“2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行”順利閉幕。

　　論壇邀請(qǐng)到云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)趙志勇；中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇；住建部政策研究中心主任秦虹；瑞士銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬；奧宸地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)鄒建民；昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李明；昆明市住建局房地產(chǎn)業(yè)處副處長(zhǎng)王永樹以及金科股份副總裁李戰(zhàn)洪等重量級(jí)嘉賓，在論壇上就房地產(chǎn)政策與形勢(shì)發(fā)表了主題演講。

　　增速下降與企業(yè)變化

　　秦虹在題目為“艱難的著陸 2012的中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)”的演講中，對(duì)目前的房地產(chǎn)政策形勢(shì)與未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)再次發(fā)表了意見。

　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，秦虹總結(jié)稱，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增速在下降，而這個(gè)增速下降還可能持續(xù)，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)增速下降在東部地區(qū)表現(xiàn)最為明顯，這與東部地區(qū)受調(diào)控影響最為嚴(yán)重有直接關(guān)系。

　　此外，秦虹還觀察到，今年土地出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，不過(guò)，她也認(rèn)為即使土地負(fù)增長(zhǎng)繼續(xù)延續(xù)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的土地存量增長(zhǎng)，還是不會(huì)有太大的問(wèn)題。

　　“在當(dāng)前的形勢(shì)下，出現(xiàn)了一批不拿地、不開工、緩施工的開發(fā)企業(yè)，所以新開工的增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)”，秦虹對(duì)當(dāng)下情況如此總結(jié)。

　　而對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，秦虹表示：“隨著這一輪的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控之后，行業(yè)在進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整以后，我們的行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)新的變化和趨勢(shì)。”

　　秦虹表示，目前政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策力度，就是滿足剛性需求，滿足自住性需求。

　　而在這樣的一個(gè)政策和市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了四大變化：

　　第一，就是越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式，過(guò)去我們的企業(yè)都在冒進(jìn)，現(xiàn)在的企業(yè)越來(lái)越謹(jǐn)慎；

　　第二，由于整個(gè)房地產(chǎn)面臨的外部環(huán)境的變化，所以品牌企業(yè)和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)，在市場(chǎng)的占有份額越來(lái)越高，越來(lái)越多的企業(yè)注重品牌的建設(shè)；

　　第三，由于房地產(chǎn)貸款收緊，很多的開發(fā)企業(yè)注重直接融資的模式，所以出現(xiàn)了兩個(gè)新的趨勢(shì)，一個(gè)是證券化投資增長(zhǎng)速度非常明顯，第二個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)比較快；

　　第四，就是開發(fā)企業(yè)越來(lái)越多的注重聯(lián)合，不僅在不同的開發(fā)企業(yè)之間，更多的體現(xiàn)越來(lái)越多的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)合，出現(xiàn)專業(yè)化投資，來(lái)降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，秦虹認(rèn)為，“企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大，這是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)”。其稱，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)之年，好不到哪里去，也不至于太過(guò)悲觀。

　　打麻藥的限購(gòu)調(diào)控

　　孟曉蘇在“談樓市調(diào)控與房?jī)r(jià)目標(biāo)”的演講中，則把住房限購(gòu)比喻成是在“打麻藥”。

　　孟曉蘇稱，前一段時(shí)間的住房?jī)r(jià)格上漲，一方面是因?yàn)樾枨筮^(guò)旺，另一方面由于供給不足，特別是保障性住房供給不足加大了中低收入者的怨氣。所以首先是要增加供應(yīng)量，但是因?yàn)楸Ｕ戏繒缯n了12年，嚴(yán)重的惡化了社會(huì)心態(tài)，網(wǎng)民和媒體都在要求要商品房降價(jià)，他們把這個(gè)目標(biāo)就引導(dǎo)錯(cuò)了，其實(shí)打壓商品房也是個(gè)短板，它并不能接長(zhǎng)保障房這個(gè)短板，它所起到的不過(guò)就是轉(zhuǎn)移了目標(biāo)，把人民的批評(píng)火議引向到了商品房，引向到了12年沒(méi)有停止開發(fā)工作的開發(fā)商。

　　“我早就把這個(gè)限購(gòu)比喻為“打麻藥”，把病人麻醉了，醫(yī)生要快做手術(shù)，但是你總打麻藥是不行的，各個(gè)城市它的病也是不一樣的。為什么像蕪湖這樣的地方，你還要給人家打麻藥呢？不再麻醉下去了，再麻醉病人就要出問(wèn)題了。”

　　孟曉蘇還笑言，股市像一條狗，狗是圍著主人轉(zhuǎn)的，主人走10步，狗能跑100步。事實(shí)說(shuō)明，正是對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著巨大拉動(dòng)力的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，影響到了眾多的產(chǎn)業(yè)。

　　孟曉蘇認(rèn)為：“我們目前要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、較快發(fā)展。

　　其稱，”房地產(chǎn)業(yè)是七年一個(gè)周期，現(xiàn)在我們已經(jīng)走到第四個(gè)發(fā)展期的第7年，我相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展期。“

　　對(duì)于杭州的房鬧事件，孟曉蘇稱這不是市場(chǎng)行為，而是嚴(yán)重的行政干預(yù)造成了供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。降低房?jī)r(jià)的任務(wù)不光本屆政府完不成，下屆政府也完不成，但不需要給下一屆政府設(shè)置一個(gè)邁不過(guò)去的門檻。

　　孟曉蘇還表示，我們的房?jī)r(jià)目標(biāo)應(yīng)該是要恢復(fù)到2003年國(guó)務(wù)院基本文件中的三個(gè)基本：總量本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　有效需求與弱經(jīng)濟(jì)周期

　　針對(duì)目前業(yè)內(nèi)熱議的剛需問(wèn)題，陶冬在題為”全球中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)展望“的演講內(nèi)容中表示，中國(guó)的房地產(chǎn)從來(lái)不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國(guó)房地產(chǎn)缺的是有效需求，是在這個(gè)價(jià)錢上面買得起房子的人。

　　陶冬表示，在今天的貨幣環(huán)境下，如果開放了限購(gòu)令，有一大批投資熱錢還是買得起房子的，但這不是剛性需求。在中國(guó)的貨幣完全正?；?，再進(jìn)一步往前走的時(shí)候，當(dāng)熱錢開始消退，城市的貨幣效益開始減少的時(shí)候，那才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期進(jìn)入了。

　　在發(fā)言中，陶冬指出了兩個(gè)值得注意的事情，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期。試圖人為的填平周期可以得逞一時(shí)，但是沒(méi)有可能得逞一世。其稱，房?jī)r(jià)下來(lái)了，不代表以后上不去，房?jī)r(jià)今天沒(méi)有下來(lái)，不代表以后不會(huì)下來(lái)。

　　二是大家認(rèn)為房地產(chǎn)政策全系于政府的一念之間，政府說(shuō)松就上去了，政府說(shuō)收就下來(lái)了。中國(guó)政府對(duì)于西方國(guó)家來(lái)說(shuō)行政效力要高一些、對(duì)市場(chǎng)的影響力要大一些，但是政府不是上帝，它也許有上帝之手，但是它沒(méi)有上帝的腦袋。

　　作為關(guān)注全球及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的專業(yè)人士，陶冬也對(duì)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)情況發(fā)表了言論，其稱中國(guó)曾經(jīng)歷過(guò)三次超高速的增長(zhǎng)，每一次持續(xù)5至6年，每一次都有兩大超級(jí)因素的拉動(dòng)。而在可預(yù)測(cè)的將來(lái)，其暫時(shí)看不到一個(gè)新的、類似加入WTO、類似房地產(chǎn)這樣的超級(jí)因素。

　　陶冬認(rèn)為：“在今后的幾年，我們將面臨一個(gè)弱的增長(zhǎng)周期，這是一個(gè)弱的信貸周期，一個(gè)弱房地產(chǎn)周期，一個(gè)弱的出口周期，一個(gè)弱的中小企業(yè)周期。”

　　陶冬指出，當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)結(jié)構(gòu)性難題。一是銀行去中借化，銀行每收進(jìn)來(lái)的100塊的儲(chǔ)蓄，第一個(gè)20%交給了央行的存款準(zhǔn)備金賬號(hào)，這筆錢動(dòng)不了；第二個(gè)20%借給了地方融資平臺(tái)，現(xiàn)在要不斷續(xù)借才不會(huì)出現(xiàn)壞賬，這部分也動(dòng)不了；第三個(gè)20%，銀行把錢投到了房地產(chǎn)信托，而今天那筆錢也動(dòng)不了；第四個(gè)20%，銀行借給大型國(guó)有企業(yè)，但是國(guó)企今天也不怎么投資，所以信貸的周轉(zhuǎn)速度出現(xiàn)了下滑；只有最后的20%，還在100%的銀行掌控之中，如果你說(shuō)一個(gè)人的心肺功能4/5都不能正常運(yùn)作，我可以告訴你這位跑不快。

　　二是企業(yè)去實(shí)業(yè)化，大家都不投資了，民營(yíng)企業(yè)家們沒(méi)人投資，大家都去炒去了，沒(méi)有人再去做實(shí)業(yè)的事情。在房地產(chǎn)上面炒一把，在股市上面圈一把，他所賺的錢可要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比他做實(shí)業(yè)里面做5年、10年所得的收益高。最近民企不投資了，連國(guó)企也不投資，大家都去放高利貸了，一個(gè)個(gè)都是從銀行拆一筆錢出來(lái)加一個(gè)利息再借出去，這樣就是為什么當(dāng)政府主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資下來(lái)之后，投資下來(lái)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下來(lái)。

　　陶冬稱，這兩個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)打了很多結(jié)，因此才會(huì)進(jìn)入弱增長(zhǎng)周期。

　　2012，海南盛宴將啟

　　在2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行圓滿結(jié)束之后，觀點(diǎn)新媒體即將啟動(dòng)下一個(gè)重要的活動(dòng)，即一年一度的房地產(chǎn)盛會(huì)--2012博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　每年夏季，在海南博鰲，必定匯集中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從全國(guó)趕赴而來(lái)的開發(fā)商代表，與政府官員、專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)大佬以及來(lái)自金融、建材、設(shè)計(jì)等相關(guān)行業(yè)的人士共襄盛舉。而今年的博鰲房地產(chǎn)論壇，也將成為千人一堂，共議2012年的房地產(chǎn)行業(yè)及2013年的發(fā)展前景的頂級(jí)盛會(huì)。

　　這個(gè)夏天，海南萬(wàn)泉河畔，五指山下，思想的火花即將再次綻放。