　　我想，我們是最后一場，我們就抓緊時間。我想今天的話題，主要是旅游地產(chǎn)的問題，旅游地產(chǎn)，首先我想，旅游地產(chǎn)的第一個問題，想出一個判斷題給大家做一做，像云南的大理、麗江，大家都很熟悉了。在云南的撫仙湖周圍，地已經(jīng)沒有了。再說在陽宗海，大家都知道，華城市和云南城投已經(jīng)做了很多的項目。再看西雙版納，最早也有云南本土的開發(fā)商，做了1200畝地的項目。云南省城投也做了1054畝的項目。最近特別熱鬧的，我們看到，一個是叫做中恒股份的公司，整個投資是150億，現(xiàn)在跟政府的合同也簽下來了。最后萬達(dá)集團(tuán)也是拿了6平方公里的地，準(zhǔn)備做一個150億的投資。早期像世紀(jì)金源的樓盤也已經(jīng)賣得差不多。還有普洱的地方，有一個中坤集團(tuán)，要打造一個原生態(tài)的項目。

周大研

　　這里，我想問大家一個問題，中國房地產(chǎn)的問題，專家學(xué)者、老總已經(jīng)講得很多。整個中國旅游地產(chǎn)、云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在是黎明、黃昏、還是黑夜？是春天？還是冬天？

　　我想請問周總。

　　周四陽：我想這個問題，我從宏觀層面看一下，從整個全球地產(chǎn)的發(fā)展看，歐美的發(fā)展看，中國是90年代末才做這個發(fā)展，我們是處于初級階段。處于階級階段，隨著我們居民的收入增加，大眾的消費觀念發(fā)生了變化，由以前的觀光旅游的休閑改變?yōu)槁糜味燃偈降摹Ａ硗庖粋€更重要的，就是這個行業(yè)，現(xiàn)在存在兩個很不利的方面，第一個就是說，實際上我們中國在做旅游地產(chǎn)的概念，是模糊的。這個概念來自兩個方面，第一個方面，我們消費者不是很清楚旅游地產(chǎn)會如何？第二是開發(fā)商本身，在推到旅游項目的時候，所傳導(dǎo)給消費者也不是很清晰的。很多的消費者會把旅游地產(chǎn)的項目作為投資項目，而非旅游度假的消費項目，最后發(fā)展成住宅式的。這是第一個問題。

周四陽

　　第二個問題，要進(jìn)入旅游地產(chǎn)的門檻是非常高的。所以我們看，去年已經(jīng)有企業(yè)產(chǎn)生了比較大的資金鏈的問題。

　　主持人（周大研）：這個問題還要請一下金地穩(wěn)盛的陸總也給我們介紹一下。

　　陸一帆：對于旅游地產(chǎn)也少，我們要分成兩個方面，一個是偏向于本的價值，另一個是偏重于銷售的。這樣會看到，從國外來說，這個行業(yè)在國外來說，旅游地產(chǎn)通過一些方式，可以把你的投資需求，加上你的度假消費的需求結(jié)合，這是比較好的。從我到昆明幾次，我發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商，在西雙版納，他們買了不少地，他們希望通過產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)概念，快速地銷售，去實現(xiàn)。這樣會產(chǎn)生一個問題，首先會有許多開發(fā)商，像華城等規(guī)模比較大，會有資金上的壓力。這是第一點，他們?nèi)鄙僖稽c，除了銀行，他們?nèi)狈Y金鏈的對接。從國際的市場上來說，資本有比較小的拋放，這個金融操作層面的問題。我就感覺像今年的夏天，今年的夏天來得比較早，特別熱，現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)比較熱，要如何發(fā)展？要跟金融界結(jié)合，要跟金融管理方面好好地考慮，否則會出現(xiàn)很多的房屋在那里，但是沒有很好地經(jīng)營。

陸一帆

　　謝謝！

　　主持人（周大研）：今天在座的都是云南的投資企業(yè)和開發(fā)商，我們很關(guān)注專業(yè)和操作層面的東西。

　　所以，第二個問題，我們在場的嘉賓都有很多的經(jīng)驗，對旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)驗方面，大家來一起分享一下，我們做旅游地產(chǎn)有戰(zhàn)略性的考慮，必須要明修棧道暗度陳倉，我覺得這有很多的經(jīng)驗分享，請奧宸地產(chǎn)的楊總，跟我們分享一下問題。

　　楊魯寧：很高興跟大家分享旅游地產(chǎn)的話題，因為從奧宸集團(tuán)的布局中，云南是大本營，旅游開發(fā)是最具備的優(yōu)勢和特點，因為主持人也說了旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的問題，我們要結(jié)合第一個問題談一下。云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在在什么季節(jié)，我回答是春天，剛剛開春？因為云南大多數(shù)的旅游地產(chǎn)還沒有找到合理的開發(fā)模式。

楊魯寧

　　主持人（周大研）：我非常同意這個說法，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)是冬天，商業(yè)地產(chǎn)是春天。

　　楊魯寧：我們有很多公司在拿地，就旅游地產(chǎn)的模式講，拿幾畝的開發(fā)不是旅游地產(chǎn)，旅游是一種人的休閑的生活方式，為什么說旅游地產(chǎn)的春天，中國的旅游業(yè)剛剛介入到這里面，我們以前是到一個地方是觀光，看兩天、看三天，當(dāng)轉(zhuǎn)化為旅游人的生活方式的時候，旅游地產(chǎn)才能真正地發(fā)展起來。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段和生活的發(fā)展階段，剛剛到這個階段，剛剛要開始，所以對旅游地產(chǎn)的開發(fā)來講，要考慮的是生存模式和生活模式。要規(guī)模效應(yīng)，要分析旅游地產(chǎn)，才能做起來。

　　如果只是旅游觀光，來兩天、三天，不是旅游地產(chǎn)。人是需要什么樣的旅游地產(chǎn)，怎么來利用旅游地產(chǎn)，它的度假和休閑。我們還要注重養(yǎng)生，我們的度假，正是旅游地產(chǎn)最大的需求。對青年人、中年人不多，但是對于退休的老人非常多，所以我們要和老人結(jié)合起來、跟醫(yī)療保健結(jié)合起來，這樣才能形成正確地發(fā)展模式，對未來昆明旅游地產(chǎn)和云南旅游地產(chǎn)發(fā)展的途徑。對于地產(chǎn)公司來講，這是我說是春天的原因。當(dāng)然不排除倒春寒，但是并不意味著到冬天了，而是我們沒有走到一個正確的道路上。我們摸索了很多年，在騰沖、芒市也在考慮問題。在第一場嘉賓談話的時候，特別有同感，張總是做設(shè)計的，我也做產(chǎn)品設(shè)計一年，我們的設(shè)計超過了美國的2500倍，我們一年做的東西，超過了人家一輩子，我們這種情況下，談不上產(chǎn)品模式的研究。所以我們要借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，這是一直做的，對人們的生活方式進(jìn)行研究，這是我要跟大家分享的。

　　主持人（周大研）：我個人有一個觀點，我覺得做住宅地產(chǎn)是學(xué)士，做旅游地產(chǎn)是博士，我個人對做旅游地產(chǎn)是很敬畏的。

　　在做旅游地產(chǎn)的時候，這個資產(chǎn)是很大，我想請中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司的董總談?wù)勥@問題。

　　董風(fēng)華：我們從支持開發(fā)商從住宅產(chǎn)品到商業(yè)地產(chǎn)，到現(xiàn)在我們開發(fā)商轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，我們是持續(xù)地跟進(jìn)服務(wù)。這里我僅代表我們單位，副主任跟開發(fā)界的同仁說一句心里話，這個市場，從來不缺錢，第二我們是真真正正想用資金支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是我們有一個前提，你的商業(yè)模式，你的產(chǎn)品是要能夠把握我對你資金的支持，到期你能夠還本付息的。所以我們從商業(yè)模式的支持角度來看，我們要看你的商業(yè)模式是否成熟，你的商業(yè)理念是否能夠落地。

　　我給大家一些小的建議和提示，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)大家炒得比較熱、談得比較多，但是到現(xiàn)在沒有看到非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式的出現(xiàn)，旅游地產(chǎn)，我們做開發(fā)的投入，不要把地產(chǎn)放在第一位，首先要把旅游、把它搞清楚。而且旅游不是過去單單的旅游，名勝古跡、一種小的風(fēng)景看看。

　　主持人（周大研）：因為旅游地產(chǎn)是一個長線的項目，需要現(xiàn)金流的引領(lǐng)，你的角度看，它是適合做長線的資金，還是？

　　董風(fēng)華：從我的角度看，我覺得更適合做長線資金的支持。但是我們覺得能夠落地很強(qiáng)，能夠短期地實現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，這也是可以的。

　　主持人（周大研）：現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)，比如說養(yǎng)老、養(yǎng)生，云南的民族風(fēng)情園等等，這涉及到產(chǎn)品的研發(fā)，我想請問劉天旸總經(jīng)理。

　　劉天旸：我想跟大家分享一下，昆明中原房地產(chǎn)在中國的開發(fā)商，在洱海的發(fā)展項目，對整個云南省的旅游產(chǎn)品來說，我們也有一定的了解，剛談到旅游地產(chǎn)，我們看，我比較贊同旅游和地產(chǎn)是兩個概念，我們不建議把地產(chǎn)加在旅游上面。云南的旅游，是非常豐富的省份。剛才提到了云南的旅游市場，云南的氣候很好，很多時候你會發(fā)現(xiàn)，你要做得高端，會把國外和歐洲的一些風(fēng)情小鎮(zhèn)搬到國內(nèi)外地這樣國內(nèi)的檔次就會提高很多。但是我們忽略了一個問題，旅游不是看項目、而是看風(fēng)景，云南，26個少數(shù)民族，里面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的從這方面做開發(fā)，有人只是打了一個擦邊球，沒有做深度開發(fā)。

　　主持人（周大研）：要在旅游上下功夫，要在人文上下功夫。

　　劉天旸：我們要了解它的文化。所以我覺得真正在云南，把旅游地產(chǎn)能夠運(yùn)作成功，應(yīng)該讓大家能夠發(fā)展，而且有互動的活動在里面，真正的凈化還是在文化。

　　主持人（周大研）：昆明合富輝煌的劉總你們也做了很多項目，請你談?wù)勀銈兊男牡谩?/p>

　　劉銘：我們做了這些多年，做房地產(chǎn)的深化，我們要做的東西，我們要把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，我去北京清華上課的時候，我聽過孟總的課，我聽到生態(tài)開發(fā)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)結(jié)合，還有養(yǎng)生養(yǎng)老。我借這個機(jī)會，給相關(guān)行業(yè)的同行能不能研究自己的情況，分出一部分精力來帶產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老的理念，所以我覺得這個東西，容易把我們的專業(yè)和資本整合在一起。

　　主持人（周大研）：最后一個問題，想有請郝總和陳總，中國旅游度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，請兩位，郝總怎么看這個問題？我們有沒有可能成為國際性的度假區(qū)？

　　郝炬：對于云南的旅游業(yè)發(fā)展，我是比較看好，我們有非常優(yōu)秀的自然資源，我們還有相對良好的人文資源。在整個的運(yùn)作過程中，除了整個我們的自身資源以外，通過的旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)一起推動，如何聯(lián)合旅游資源的升級，來動整個旅游行業(yè)的升級。我們很清楚地看到了中國旅游發(fā)展的背景，但是對于地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，我有幾個建議，一個建議我們在做的時候，在開發(fā)模式上，實際上是地產(chǎn)多、旅游少。這更多的，因為我們知道旅游開發(fā)，大片開發(fā)的時候投入很大，更多的是房地產(chǎn)。但是真正做到把地產(chǎn)和旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合的企業(yè)，其實并不多，在這里面，我們有說到華僑城，比如說我們對原有資源的圈地改造升級，我們引進(jìn)或者說獨創(chuàng)，在我們獨特的文化和背景前提下，獨創(chuàng)高端的休閑、旅游的產(chǎn)業(yè)和方式。我想，對于這點來講，旅游地產(chǎn)的下一步發(fā)展，在這方面的突破是重點，否則會回到商業(yè)地產(chǎn)的老路上來。我們的定位差異化、品牌差距化，這是我們的現(xiàn)狀。我們要兩點合理建設(shè)。

　　第二點，我們在建設(shè)的時候，要有合理的快慢和動態(tài)的結(jié)合，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程中，總體的投入，比商業(yè)更復(fù)雜的綜合體，對于對商業(yè)來講，投入的過程中，時間比較長。介于旅游的公司層面、開發(fā)層面、融資層面，三個層面要做好整體資金和規(guī)劃的平衡。

　　兩點建議。

　　主持人（周大研）：也請德信資本的陳總談?wù)勥@個問題的看法。

　　陳義楓：很榮幸我成為最后的發(fā)言嘉賓，忠實到最后的聽眾是最真實的。

　　德信資本，我們提供專業(yè)的地產(chǎn)資金的支持，我們認(rèn)為云南的旅游地產(chǎn)空間很大，大有可為，剛才嘉賓也說了，旅游地產(chǎn)往往是大盤，而且是遠(yuǎn)郊，它有它的內(nèi)在必然性，大盤和遠(yuǎn)郊有一個比較長線的開發(fā)周期，逐步成熟、逐步增值，這樣的一個模式。需要穩(wěn)定地、長期的資本支持，所以資本運(yùn)營能力是旅游地產(chǎn)的兩個核心能力之一，第一個是產(chǎn)業(yè)的能力。

　　我講講我們德信資本有什么特色？如何支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展。我覺得除了一個是穩(wěn)定之外，我們還有產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式。我們有預(yù)想的時候，很多產(chǎn)業(yè)可能就把預(yù)想收走了，但是我不把這個預(yù)想收走。

　　我們私募基金是受到行業(yè)調(diào)控運(yùn)行規(guī)模最小的模式，因此從規(guī)模來講往往是反周期的，我們做到一刀切調(diào)控的時候，我們的模式會發(fā)生，但是規(guī)模會擴(kuò)大?，F(xiàn)在云南成了我們公司，全國五個重點省份之一，重點省份大概是河南、河北、山東、廣東、云南，云南的旅游地產(chǎn)，是我們的投資重點，我們在云南做投資，我們感覺到非常好，為什么好？需求旺盛，資金供應(yīng)鏈也非常旺盛。去年我們的基金有五個投資者認(rèn)購，在全國的發(fā)行里面，兩天5個人1.5個億。

　　主持人（周大研）：我們的云南的房地產(chǎn)資本市場是非常落后的，希望陳總這樣的私募資金多進(jìn)入云南，支持云南的發(fā)展！

　　今天大家在論壇上都積極地獻(xiàn)計獻(xiàn)策，對云南的發(fā)展將會起到非常好的作用！

　　云南是非常好的地方，氣候宜人，云南的氣候非常好，各種活動都可以。云南還有很多的文化資源，現(xiàn)在云南每年在最近幾年，海外的旅游人大概350萬人左右，還有的旅游收益很高，國內(nèi)的游客也很多。所以云南地產(chǎn)是非常有前途的。

　　另外從政策面看，云南是國家發(fā)改委首批的第一個旅游示范區(qū)。另外一點，我在這里斗膽地代表我們云南全體人民和云南的政府說三句話：

　　第一句話，從旅游的角度來說，全世界有的，云南基本上都有，全世界沒有的，云南也許還有。

　　第二句話，你錯過了這個海南，千萬別錯過云南。

　　第三句話，你一定要到云南來！

　　謝謝！