中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要深化改革，我們的問(wèn)題要解決眼前迫切需要解決的問(wèn)題，要推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個(gè)迫切的問(wèn)題。

　　主持人：本次昆明行論壇，我們特別安排了"觀點(diǎn)答問(wèn)"討論環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)將請(qǐng)出一位嘉賓主持人，與三位演講嘉賓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)討論。

　　接下來(lái)，我們將進(jìn)入大家期待的"觀點(diǎn)答問(wèn)"討論環(huán)節(jié)，有請(qǐng)?zhí)釂?wèn)嘉賓金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，以及參加討論的嘉賓中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇先生、住建部政策研究室主任秦虹女士和瑞士銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬先生。

　　本次討論環(huán)節(jié)時(shí)間為20分鐘，下面，有請(qǐng)李戰(zhàn)洪先生為我們開(kāi)啟這場(chǎng)討論，謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：由我主持代表三位嘉賓進(jìn)行問(wèn)答，我們有政策研究方面的秦主任，也有房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)山鼻祖我們的孟董，還有來(lái)自銀行業(yè)的代表陶冬專家。現(xiàn)在我開(kāi)始主持對(duì)話。

　　我有一個(gè)觀點(diǎn)，首先我想請(qǐng)教孟總，孟總很早以來(lái)就在挑戰(zhàn)我們的模式，他在十多年之前就提出挑戰(zhàn)，提出房改、房改稅，但是我認(rèn)為有兩個(gè)不足，這個(gè)其實(shí)也是業(yè)界的說(shuō)法。當(dāng)時(shí)提出房改的時(shí)候，沒(méi)有提保障房，所以造成了現(xiàn)在的麻煩。所以這方面孟總要負(fù)很大的責(zé)任，他可以說(shuō)是政府沒(méi)有做，但是很多人認(rèn)為是因?yàn)槊峡偖?dāng)時(shí)沒(méi)有提。

　　第二個(gè)不足，孟總是第一個(gè)推房產(chǎn)稅，為人民賣到房子增大了人民的負(fù)擔(dān)。

　　請(qǐng)孟總解釋這兩個(gè)問(wèn)題。

　　孟曉蘇：我們?cè)诜扛闹?，就政府建設(shè)廉租房，我們當(dāng)時(shí)還呼吁成立國(guó)家住房局，專做保障房的建設(shè)，在后來(lái)的建設(shè)部，成功推進(jìn)了房改，當(dāng)時(shí)沒(méi)有做保障房。當(dāng)時(shí)提供了兩個(gè)億的經(jīng)濟(jì)適用房。但是后來(lái)這個(gè)事情發(fā)生了變化，原因在于主管部門的負(fù)責(zé)人。人的智慧不是一樣的，有的人智商不是那么高，所以多年不建保障房。我記得當(dāng)時(shí)中房的前董事長(zhǎng)拿著這個(gè)報(bào)告在大會(huì)上講，我們都聽(tīng)了九年了，就是不執(zhí)行，就是不建設(shè)保障房?，F(xiàn)在開(kāi)始建設(shè)了，現(xiàn)在還要惡補(bǔ)曠課。保障房在建設(shè)過(guò)程中，肯定會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，但是從不建保障房到建保障房，這在政策上是飛躍，是一個(gè)很大的進(jìn)步。現(xiàn)在貧困戶都要建保障房。我們要把住房建設(shè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要門類來(lái)堅(jiān)持。

　　我講完了！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想問(wèn)一下陶冬先生，我看到他今天的報(bào)告里面也說(shuō)了，我也注意到他最近的一些文章和觀點(diǎn)，他都基本上是暢通，比如說(shuō)今年的好日子已經(jīng)不多了，比如說(shuō)今天的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是L型，就是銀行業(yè)的暢通，我們是來(lái)自開(kāi)發(fā)商，最懂得他們的頂層設(shè)計(jì)，我們最懂得最底層設(shè)計(jì)，媒體暢通是引導(dǎo)下有正式趨向，銀行業(yè)暢通，我會(huì)想這兩年的調(diào)整，銀行業(yè)這兩次的調(diào)整不足，有很大的爆出銀行業(yè)一個(gè)行長(zhǎng)說(shuō)，我們的利潤(rùn)已經(jīng)高到我自己都不好意思了，我能不能把我們的收入再降低一些。

　　我第一個(gè)觀點(diǎn)想問(wèn)陶先生，銀行業(yè)暢通是不是在這里面有了很大的好處？

　　陶冬：李總，首先我要想做三個(gè)澄清，第一，銀行的投資和投資銀行是兩個(gè)不同的概念；第二，給國(guó)內(nèi)銀行和海外銀行是不同概念，我們是海外銀行；第三，銀行的業(yè)務(wù)和獨(dú)立的分析是不同的概念，我做的是獨(dú)立的分析。在此，我僅代表我個(gè)人的觀點(diǎn)。我個(gè)人認(rèn)為，不需要去解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么今天反彈乏力，在座的各位在生活中就可以體會(huì)到，我只是把各位在生活中體驗(yàn)到的想法提煉出來(lái)，我只是想把這些想法非常直截了當(dāng)?shù)刂v出來(lái)，如果你認(rèn)為這個(gè)是銀行利益所之致的話，我就沒(méi)有辦法回答了。謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想另外一個(gè)問(wèn)題，在房地產(chǎn)周期調(diào)整的時(shí)候，我們過(guò)去的十年告訴我們，周期性調(diào)整的時(shí)候，房地產(chǎn)的走勢(shì)是因?yàn)樾抡挠绊?，政策的影響，不是風(fēng)、就是雨的一個(gè)走勢(shì)，我們的周期性，我們是膽戰(zhàn)心驚，希望第二年就好，希望上去，但是這個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，我們面臨的是轉(zhuǎn)型，模式的轉(zhuǎn)變，所以在這個(gè)過(guò)程中，就考慮到國(guó)際形勢(shì)、國(guó)內(nèi)形勢(shì)，我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，要做一些什么？

　　陶冬：在開(kāi)發(fā)商中有很多人有這個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，我們看到的峰谷之后，就是一個(gè)智慧，中國(guó)的房地產(chǎn)接近了一個(gè)十年的牛市，所謂的峰，不是真的峰，所謂的谷也不是真的谷。我們中國(guó)的房地產(chǎn)基本就是這樣的情況。

　　我可以給你講一個(gè)小小的股市，我的一個(gè)朋友買了一塊地，這塊地不是在海邊上，但是在海邊上，在這塊地上建了四棟小洋樓，平均的回報(bào)是7-9%之間，你猜他花了多少錢？15萬(wàn)美金，這個(gè)錢在我們的一流城市可以買一個(gè)廁所了。不知不覺(jué)間，我們的房?jī)r(jià)在過(guò)去的五、六年漂移得很遠(yuǎn)，在過(guò)去的價(jià)格之間，出現(xiàn)了巨大的差距。你比一比，這中間的確差了很遠(yuǎn)，這不代表明天房?jī)r(jià)一定跌，但是在一定的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)客觀因素存在的時(shí)候，我們?cè)僬勈裁唇泄鹊?。謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：陶先生所說(shuō)的，大家沒(méi)有真正體會(huì)到谷底。

　　孟曉蘇：這個(gè)谷底，在中國(guó)充分成長(zhǎng)之后，日本在房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，到了1988年，才開(kāi)始的。這里，如果我們正式處在日本60年代的水平，我們還有20多年的發(fā)展。當(dāng)然，中國(guó)有了日本、美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，那個(gè)時(shí)候我們會(huì)進(jìn)行一些抑制性的政策，我們不會(huì)出現(xiàn)“曼哈頓”的景象。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：今天看到鳳凰衛(wèi)視的報(bào)道，車速只有60公里了，所以他提出來(lái)，很多律師提出來(lái)，要求收費(fèi)的質(zhì)疑，一直得不到政府的回答，或者政府的動(dòng)作，他們希望得出一個(gè)結(jié)果，他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)投資化拉動(dòng)回報(bào)，政府拿了49%，政府的利益讓他對(duì)這條高速公路不做工作。所以我想問(wèn)一下，來(lái)自住建部的秦主任，這個(gè)政策是對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)力，還是對(duì)消費(fèi)者發(fā)力？把開(kāi)發(fā)商的利益輸出，對(duì)土地發(fā)力，對(duì)銀行這塊，在運(yùn)作中獲得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么時(shí)候把政策的發(fā)力點(diǎn)，放到銀行的發(fā)展上，有沒(méi)有這個(gè)打算？

　　秦虹：剛才就說(shuō)，有些投資性的需求，在市場(chǎng)上提高房?jī)r(jià)，有推動(dòng)作用，現(xiàn)在限購(gòu)也好，限購(gòu)如何限？家里第三套房不準(zhǔn)買，外地人不準(zhǔn)買?，F(xiàn)在的限購(gòu)是第三套不準(zhǔn)買，第二套房要提高利率。所以政策總規(guī)的方向在控制政策性的需求。這樣的政策目前是抑制市場(chǎng)上投資性需求的角度。你說(shuō)的其他方面，比如說(shuō)土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如說(shuō)土地問(wèn)題，現(xiàn)在的土地政府招、開(kāi)等環(huán)節(jié)上，要改革這個(gè)，不是政策可以解決的。要改革，一個(gè)改革是我們國(guó)家財(cái)稅體制的改革，如何讓地方政府的市權(quán)和財(cái)權(quán)相統(tǒng)一，一味地責(zé)備地方政府統(tǒng)一財(cái)稅，地方政府的財(cái)稅從何來(lái)？財(cái)權(quán)，要找到的財(cái)權(quán)就是土地，他們找土地，要讓地方政府不在土地上找財(cái)權(quán)，那你要在其他的地方給財(cái)權(quán)，這是改革，這不是一項(xiàng)政策能夠解決的。

　　第二是土地使用的改革，我們現(xiàn)在的土地是農(nóng)村的集體建設(shè)用地，還有國(guó)有土地，同地不同權(quán)，一條馬路的之隔兩塊土地，其性質(zhì)不同，價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)的用途也是不一樣的。你征了國(guó)有土地就可以經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓，而集體土地是不可以的。所以是同地不同權(quán)。這是涉及到土地制度的改革，這兩個(gè)問(wèn)題不是一個(gè)層次的問(wèn)題，不能夠相提并論。

　　的確你提了一個(gè)很好的問(wèn)題，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要深化改革，我們的問(wèn)題要解決眼前迫切需要解決的問(wèn)題，要推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個(gè)迫切的問(wèn)題。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我剛才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地?cái)U(kuò)展，這個(gè)土地的曠課，跟進(jìn)改革，現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)始，不是保障房曠課了12年，現(xiàn)在沒(méi)有跟上，我曠課了。金融政策也沒(méi)跟上，是不是也曠課了，在曠課的過(guò)程中，是不是也要補(bǔ)上？

　　孟曉蘇：要積極的發(fā)展在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的龍頭企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，才能帶動(dòng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。剛才陶總在演講中說(shuō)到增加了1億的貸款，卻放不出去。為什么企業(yè)用不到錢？因?yàn)楫a(chǎn)品賣不出去。像武鋼，我現(xiàn)在鋼鐵賣不出去，我要養(yǎng)豬了。要放給國(guó)美電器，但是他們的電器賣不出去。老百姓買農(nóng)空調(diào)放在什么地方，要有房子。還有節(jié)水潔具，你搞高科技，高節(jié)水潔具，你總得有房子，才能安進(jìn)去，你不能讓老百姓把潔具都砸了，再買新的。節(jié)點(diǎn)在老百姓的消費(fèi)，消費(fèi)的最終原因在房地產(chǎn)。溫州的老板跑路了，是因?yàn)闇刂堇习鍥](méi)錢了，溫州的房地產(chǎn)搞金融改革，可以融資。溫州的老板為什么要跑路？因?yàn)樗漠a(chǎn)品賣不出去，他的瓷磚廠、建材廠關(guān)門了。如何解決溫州老板的銷路，這樣資金才能夠正常地周轉(zhuǎn)。所以我認(rèn)為必須要牢牢抓住國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，這個(gè)龍頭是我們目前明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不能死了，保障房是汽車的四個(gè)輪子之一，如果把這個(gè)輪子掐死了，就死了。像浙江金華的案例，我希望我們的家長(zhǎng)不要對(duì)孩子下手，下手就會(huì)死。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想嘉賓們用最短的方式回答一下，在三個(gè)下降，分三個(gè)原因，成交量大幅下降，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的大幅下降，而房地產(chǎn)投資的大幅下降，才真的是下降了。

　　請(qǐng)三位嘉賓簡(jiǎn)單地回答一下。

　　秦虹：你說(shuō)明年房產(chǎn)投資下降，今年一季度房產(chǎn)投資增速已經(jīng)比去年下降三個(gè)百分點(diǎn)了。房產(chǎn)投資的負(fù)增長(zhǎng)，我覺(jué)得今年還很難看到。

　　孟曉蘇：如果出現(xiàn)這個(gè)三個(gè)大的下降機(jī)不光是中國(guó)房地產(chǎn)的悲劇，也是中國(guó)的悲劇。

　　陶冬：我覺(jué)得房地產(chǎn)方面的政策調(diào)整，我估計(jì)要等到新總理上政之后，至于流動(dòng)性的研究，需要幾年的時(shí)間，猶如溫水煮青蛙的過(guò)程！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：今天看到鳳凰衛(wèi)視的報(bào)道，車速只有60公里了，所以他提出來(lái)，很多律師提出來(lái)，要求收費(fèi)的質(zhì)疑，一直得不到政府的回答，或者政府的動(dòng)作，他們希望得出一個(gè)結(jié)果，他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)投資化拉動(dòng)回報(bào)，政府拿了49%，政府的利益讓他對(duì)這條高速公路不做工作。所以我想問(wèn)一下，來(lái)自住建部的秦主任，這個(gè)政策是對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)力，還是對(duì)消費(fèi)者發(fā)力？把開(kāi)發(fā)商的利益輸出，對(duì)土地發(fā)力，對(duì)銀行這塊，在運(yùn)作中獲得了巨大的暴利，中央政府的政策也增加了，什么時(shí)候把政策的發(fā)力點(diǎn)，放到銀行的發(fā)展上，有沒(méi)有這個(gè)打算？

　　秦虹：剛才就說(shuō)，有些投資性的需求，在市場(chǎng)上提高房?jī)r(jià)，有推動(dòng)作用，現(xiàn)在限購(gòu)也好，限購(gòu)如何限？家里第三套房不準(zhǔn)買，外地人不準(zhǔn)買。現(xiàn)在的限購(gòu)是第三套不準(zhǔn)買，第二套房要提高利率。所以政策總規(guī)的方向在控制政策性的需求。這樣的政策目前是抑制市場(chǎng)上投資性需求的角度。你說(shuō)的其他方面，比如說(shuō)土地、金融制度，那是需要改革，而不是需要政策。比如說(shuō)土地問(wèn)題，現(xiàn)在的土地政府招、開(kāi)等環(huán)節(jié)上，要改革這個(gè)，不是政策可以解決的。要改革，一個(gè)改革是我們國(guó)家財(cái)稅體制的改革，如何讓地方政府的市權(quán)和財(cái)權(quán)相統(tǒng)一，一味地責(zé)備地方政府統(tǒng)一財(cái)稅，地方政府的財(cái)稅從何來(lái)？財(cái)權(quán)，要找到的財(cái)權(quán)就是土地，他們找土地，要讓地方政府不在土地上找財(cái)權(quán)，那你要在其他的地方給財(cái)權(quán)，這是改革，這不是一項(xiàng)政策能夠解決的。

　　第二是土地使用的改革，我們現(xiàn)在的土地是農(nóng)村的集體建設(shè)用地，還有國(guó)有土地，同地不同權(quán)，一條馬路的之隔兩塊土地，其性質(zhì)不同，價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)的用途也是不一樣的。你征了國(guó)有土地就可以經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓，而集體土地是不可以的。所以是同地不同權(quán)。這是涉及到土地制度的改革，這兩個(gè)問(wèn)題不是一個(gè)層次的問(wèn)題，不能夠相提并論。

　　的確你提了一個(gè)很好的問(wèn)題，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要深化改革，我們的問(wèn)題要解決眼前迫切需要解決的問(wèn)題，要推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，這是一個(gè)迫切的問(wèn)題。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我剛才到土地政策和金融政策的改革，又概括了，是不是有部分土地?cái)U(kuò)展，這個(gè)土地的曠課，跟進(jìn)改革，現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)始，不是保障房曠課了12年，現(xiàn)在沒(méi)有跟上，我曠課了。金融政策也沒(méi)跟上，是不是也曠課了，在曠課的過(guò)程中，是不是也要補(bǔ)上？

　　孟曉蘇：要積極的發(fā)展在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的龍頭企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，才能帶動(dòng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。剛才陶總在演講中說(shuō)到增加了1億的貸款，卻放不出去。為什么企業(yè)用不到錢？因?yàn)楫a(chǎn)品賣不出去。像武鋼，我現(xiàn)在鋼鐵賣不出去，我要養(yǎng)豬了。要放給國(guó)美電器，但是他們的電器賣不出去。老百姓買農(nóng)空調(diào)放在什么地方，要有房子。還有節(jié)水潔具，你搞高科技，高節(jié)水潔具，你總得有房子，才能安進(jìn)去，你不能讓老百姓把潔具都砸了，再買新的。節(jié)點(diǎn)在老百姓的消費(fèi)，消費(fèi)的最終原因在房地產(chǎn)。溫州的老板跑路了，是因?yàn)闇刂堇习鍥](méi)錢了，溫州的房地產(chǎn)搞金融改革，可以融資。溫州的老板為什么要跑路？因?yàn)樗漠a(chǎn)品賣不出去，他的瓷磚廠、建材廠關(guān)門了。如何解決溫州老板的銷路，這樣資金才能夠正常地周轉(zhuǎn)。所以我認(rèn)為必須要牢牢抓住國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，這個(gè)龍頭是我們目前明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不能死了，保障房是汽車的四個(gè)輪子之一，如果把這個(gè)輪子掐死了，就死了。像浙江金華的案例，我希望我們的家長(zhǎng)不要對(duì)孩子下手，下手就會(huì)死。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：我想嘉賓們用最短的方式回答一下，在三個(gè)下降，分三個(gè)原因，成交量大幅下降，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的大幅下降，而房地產(chǎn)投資的大幅下降，才真的是下降了。

　　請(qǐng)三位嘉賓簡(jiǎn)單地回答一下。

　　秦虹：你說(shuō)明年房產(chǎn)投資下降，今年一季度房產(chǎn)投資增速已經(jīng)比去年下降三個(gè)百分點(diǎn)了。房產(chǎn)投資的負(fù)增長(zhǎng)，我覺(jué)得今年還很難看到。

　　孟曉蘇：如果出現(xiàn)這個(gè)三個(gè)大的下降機(jī)不光是中國(guó)房地產(chǎn)的悲劇，也是中國(guó)的悲劇。

　　陶冬：我覺(jué)得房地產(chǎn)方面的政策調(diào)整，我估計(jì)要等到新總理上政之后，至于流動(dòng)性的研究，需要幾年的時(shí)間，猶如溫水煮青蛙的過(guò)程！