　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 雖然“母基金”的概念已經(jīng)不是什么新鮮的事情了，但出現(xiàn)在地產(chǎn)界卻是首次。對于當(dāng)前急需多途徑融資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，地產(chǎn)基金的投融資模式似乎也出現(xiàn)了更多的發(fā)展與變化。

　　4月中旬，諾亞財富宣布將攜手易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP 50開發(fā)商，共同發(fā)起TOP 50地產(chǎn)母基金，希望通過這一全球創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，推動地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主。

　　諾亞的大計

　　資料顯示，TOP 50地產(chǎn)母基金于2012年3月21日正式開始啟動，未來將吸引國內(nèi)房企將作為基石投資人投資TOP 50地產(chǎn)母基金，而諾亞財富的FOF運營子公司歌斐將會管理這支母基金。

　　諾亞財富方面表示，如恒大、富力、華遠等，均對TOP 50地產(chǎn)母基金表達了濃厚的投資興趣。

　　據(jù)此前諾亞財富公布的募資總規(guī)模為100億，而易居中國董事局主席兼總裁周忻稱最大規(guī)模將達到180億。

　　對于首次出現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的全新融資形式，諾亞財富CEO汪靜波認為，房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴信貸的發(fā)展模式將會改變。

　　“信貸支持在任何一個行業(yè)過于集中，都是整個金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商將有機會在未來勝出?！蓖綮o波分析，房地產(chǎn)基金期限長、資金來源穩(wěn)定、發(fā)行相對自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時，在政府持續(xù)調(diào)控下，房價將趨于穩(wěn)定，租金回報率增加，REITs等證券化產(chǎn)品將推出，這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。

　　另一方面，雖然近期銀行信貸的發(fā)放出現(xiàn)了明顯的放松，但諾亞財富方面認為這并不影響房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景，其一再表示“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)型和變革，融資模式將從傳統(tǒng)的以銀行信貸為主轉(zhuǎn)向以地產(chǎn)基金為主”。

　　此外，針對諾亞財富提及的幾家有興趣房企，觀點新媒體也進行了一定的了解，華遠地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，和諾亞方面有討論過基金方面的事情，但并沒有一個明確的結(jié)果出來。

　　而富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠則稱，諾亞財富和富力相識已久，其也的確向富力提出過這樣的概念。陳志濠表示，如果諾亞繼續(xù)和富力就此事討論下去，富力會考慮是否做該基金的基石投資者。

　　地產(chǎn)母基金

　　其實，所謂“地產(chǎn)母基金”，稱為房地產(chǎn)私募基金母基金(英文首字母縮寫PE RE FOF)，是一個在全球業(yè)界都屬于非常創(chuàng)新的金融產(chǎn)品。它是投資地產(chǎn)基金的基金，一般的地產(chǎn)基金就是它所投的子基金。

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山稱，也就是這種母基金的投資對象不似過去一般的地產(chǎn)基金，直接投資項目，而是投資地產(chǎn)基金，在通過投資的地產(chǎn)基金的收益而獲得回報。

　　曹少山表示，母基金對房地產(chǎn)基金的選擇并沒有一定的限制，既可以由自己公司再設(shè)立投資項目的地產(chǎn)基金，也可以投資已經(jīng)在運作的其他公司的地產(chǎn)基金項目。

　　據(jù)悉，地產(chǎn)母基金在全球是一個新興金融產(chǎn)品市場。2004年，全球PE RE FOF的融資額度僅為7億美元，2007年已經(jīng)達到47億美元，占整個房地產(chǎn)基金市場融資額的3%-5%。

　　2011年4月，隨著美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，市場上有26支房地產(chǎn)母基金，總募集金額為54億美元。其中關(guān)注亞洲和其它市場投資的即有8支基金，募集額度為18億美元。

　　而中國本土金融及房地產(chǎn)市場誕生的地產(chǎn)母基金，如果順利諾亞財富發(fā)動的會是首支。

　　曹少山稱，對一般投資者最為關(guān)注的收益問題，地產(chǎn)母基金的收益也是根據(jù)其投資的地產(chǎn)基金的回報高低而出現(xiàn)變化的。

　　高通智庫地產(chǎn)金融分析師司建偉則預(yù)計，目前一般房地產(chǎn)基金的回報在20%-30%左右，有可能地產(chǎn)母基金的回報要求會比這個數(shù)字稍低一點點。

　　如果回報會比此前的地產(chǎn)基金來的低，那么將如何吸引投資者加入這樣的地產(chǎn)母基金呢？

　　司建偉認為，這可能還是得益于地產(chǎn)母基金和一般地產(chǎn)基金的不同。其稱，至少有兩個明顯的不同，一是現(xiàn)在直接以項目做基金的募資難度比較大，因為調(diào)控之下，風(fēng)險會放大；二是由專業(yè)的資產(chǎn)管理公司牽頭，信用程度會比較高。

　　利益仍牽扯

　　然而，對于地產(chǎn)基金一直以來被人詬病的“利益自我輸送”問題，地產(chǎn)母基金還是無法規(guī)避。

　　一個明顯的疑問是，如果富力、恒大真的成為地產(chǎn)母基金的基石投資者，這些全國排名前列的房企擁有的項目其實也是地產(chǎn)基金主要投資對象。

　　也就是說，資金的來源和最終的流向極有可能是同一家公司，那么如何保證這些企業(yè)拿出來的項目都是前景好的項目，而不是缺錢的項目呢？

　　司建偉表示，這樣的情況的確可能出現(xiàn)，現(xiàn)在也沒有明確的法律法規(guī)來針對此種情況進行控制管理，因此主要還是看基金管理方的選擇。

　　上述人士表示，對于房企而言，或許也不是什么壞事。因為這樣一來房企的資金杠桿會變高，企業(yè)投資的金額畢竟是有限，而獲得投資后項目還可以拿去做銀行貸款等等，可以撬動更多資金的使用。

　　對于這樣的疑問，諾亞財富方面的回復(fù)是：“諾亞推薦給投資者的所有產(chǎn)品，都經(jīng)過嚴格的篩選和風(fēng)控流程，如果我們把缺錢但是前景不好的項目推薦給客戶，將來產(chǎn)生風(fēng)險，客戶就會”用腳投票“。建立信譽要很多年，而毀掉它只要幾分鐘，因此，我們愛護自己的信譽就像愛護自己的眼睛一樣，不會把不達標(biāo)的產(chǎn)品推薦給客戶。”

　　事實上，對于這一點，金融界知名人士、安泰盤實基金總裁蓬鋼或許給出了一個不錯的答案。其在此前接受觀點新媒體采訪時曾這樣表述他理解的基金與房企之間的關(guān)系：“基金管理唯一的服務(wù)對象就應(yīng)該是投資人，而不應(yīng)該為任何企業(yè)服務(wù)。基金只是提供資金，不管在任何的時候基金都要維護投資人利益，在這個過程中，基金也會和開發(fā)商或者說資金合作伙伴有一個博弈的過程?！?/p>

　　基金與開發(fā)商之間的博弈將如何平衡？諾亞財富將用何種方式來避免“利益自我輸送”？或許也會成為這個地產(chǎn)母基金能否得到投資者認同、能夠持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。