恒大表示，這樣的業(yè)績(jī)符合集團(tuán)對(duì)2012年市場(chǎng)的判斷，符合今年前抑后揚(yáng)的銷(xiāo)售策略計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 與今年制定的800億目標(biāo)相比，恒大前三個(gè)月的銷(xiāo)售節(jié)奏顯得有些緩慢。

　　2012年首季，恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售金額僅為82.6億元，完成全年目標(biāo)的10%左右。

　　對(duì)此，恒大方面的解釋是：這是公司有意控制銷(xiāo)售的結(jié)果，符合公司今年銷(xiāo)售安排“先抑后揚(yáng)”的計(jì)劃。

　　先抑后揚(yáng) 符合預(yù)期

　　4月10日，恒大地產(chǎn)公布的3月份業(yè)績(jī)顯示，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額40.2億元，環(huán)比上漲99%，增長(zhǎng)速度比2011年同期快4倍，較2011年3月份的合約銷(xiāo)售額環(huán)比增速提高76.4%；合約銷(xiāo)售面積61萬(wàn)平方米，環(huán)比增速提高81.1%。

　　此外，恒大3月份合約銷(xiāo)售均價(jià)6597元/平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)3.2%。

　　今年1至3月份，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額82.6億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積129.9萬(wàn)平方米，累計(jì)合約銷(xiāo)售均價(jià)6362元/平方米，同比則分別跌58.3%、54.5%及8.2%。

　　對(duì)比同日公布業(yè)績(jī)的中海，及此前已經(jīng)公布的保利、萬(wàn)科，向來(lái)發(fā)展速度驚人的恒大卻出乎意料的低調(diào)。

　　恒大方面則表示，這樣的業(yè)績(jī)符合集團(tuán)對(duì)2012年市場(chǎng)的判斷，符合今年前抑后揚(yáng)的銷(xiāo)售策略計(jì)劃；觀察1到3月的單月銷(xiāo)售，可顯示銷(xiāo)售形勢(shì)正在逐漸好轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售表現(xiàn)，相關(guān)人士稱(chēng)并不意外，因?yàn)楹愦髲娜ツ昴甑组_(kāi)始就有意控制銷(xiāo)售節(jié)奏，因此今年年初的銷(xiāo)售與此前保持了均速。

　　恒大地產(chǎn)主席許家印此前的發(fā)言已經(jīng)或許已經(jīng)為恒大近期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)打了“預(yù)防針”，因此，這些數(shù)字并不太讓人感到意外。

　　在3月29日舉行的2011年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印再次表示，其對(duì)今年的市場(chǎng)判斷是：春節(jié)后的二月份不會(huì)好到哪里去，三月份會(huì)有點(diǎn)好轉(zhuǎn)，四、五月份會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　許家印強(qiáng)調(diào)：“我現(xiàn)在還是相信這個(gè)判斷是正確的，相信之前制定的800億元目標(biāo)肯定能夠完成。”

　　“年初有121個(gè)項(xiàng)目，全年可能還會(huì)有60到80個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，怎么算800億都要完成。別看現(xiàn)在一、二月份完成不多，但全年肯定能夠完成。也許哪個(gè)月形勢(shì)好的時(shí)候一個(gè)月就沖到200億，這也不稀奇。因?yàn)椋?xiàng)目數(shù)量已經(jīng)有那么多了”。許家印如是表示。

　　模式調(diào)整 提升利潤(rùn)

　　國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，除了有意銷(xiāo)售節(jié)奏控制之外，恒大可能還有意借此時(shí)機(jī)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　該分析師稱(chēng)，因恒大全國(guó)布局太廣，因此也可以說(shuō)推盤(pán)會(huì)變得沒(méi)有重點(diǎn)，哪個(gè)城市、哪個(gè)區(qū)域比較好，立即都能銷(xiāo)售。

　　其認(rèn)為，從之前許家印的發(fā)言可以看出，恒大對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)期一般，因此其有意減緩銷(xiāo)售，可能是想將一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，以提高利潤(rùn)率。

　　國(guó)泰君安分析師還表示，恒大前幾年發(fā)展確實(shí)十分迅速，但這樣的高速發(fā)展并不是長(zhǎng)久之道，一定要尋求模式的調(diào)整，將追求速度變?yōu)樽非罄麧?rùn)。

　　據(jù)2011年年報(bào)顯示，恒大去年的毛利率為33%，“這個(gè)數(shù)字在房企中算低的了。”分析師如是認(rèn)為。

　　雖然在2009年上市之后，恒大僅用了兩年就將銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做到了行業(yè)第二，僅次于萬(wàn)科之后，甚至將凈利潤(rùn)數(shù)字超越了萬(wàn)科。但另一方面，恒大較低的毛利潤(rùn)水平也為投資者所詬病，而此事也成為恒大管理層急欲改善的問(wèn)題。

　　恒大在上市之后，其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率突然間暴增，這主要是由于香港上市后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)收益的增加所致。上市2年來(lái)，這項(xiàng)收益對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)比例分別達(dá)到41.8%和24.3%，這也直接導(dǎo)致了股東權(quán)益回報(bào)率的大幅提升。

　　2011年，恒大毛利率為33%，凈利率為18.3%，但排除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)收益的話，核心凈利潤(rùn)率為13.9%，僅比萬(wàn)科高出0.5個(gè)百分點(diǎn)。這樣一來(lái)，恒大近兩年的核心凈利潤(rùn)就變成了55.1億元和86.1億元，這一數(shù)字低于萬(wàn)科。

　　上述國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師稱(chēng)，從這兩年的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，不管恒大銷(xiāo)售表現(xiàn)多好，股價(jià)也都上不去，所以其干脆借此機(jī)會(huì)放緩銷(xiāo)售，嘗試提高利潤(rùn)。

　　他預(yù)計(jì)，恒大未來(lái)可能會(huì)提高終端產(chǎn)品的比例，從而避免與中海等企業(yè)爭(zhēng)奪高端市場(chǎng)的同時(shí)改善毛利狀況。

　　“當(dāng)然，恒大肯定不會(huì)一次性大規(guī)模地進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，可能會(huì)進(jìn)行小范圍嘗試，再積極推廣，畢竟恒大目前以快打慢的發(fā)展策略還是奏效的。”該分析師最后表示。