在融資通道不暢、成本高企的市場(chǎng)環(huán)境之下，銷(xiāo)售依然是資金回籠的首要來(lái)源，嘉凱城的銷(xiāo)售壓力可見(jiàn)一斑。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李瓊皙 嘉凱城4月5日晚披露2011年年度報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入64.85億元，同比下降29.35%，嘉凱城稱(chēng)，此系銷(xiāo)售規(guī)模下降及銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)所致。

　　年報(bào)另披露，2011年全年嘉凱城實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3.11億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.06億元，同比下降81.52%。

　　這是嘉凱城2009年10月18日由*ST亞華經(jīng)資產(chǎn)重組上市以來(lái)，連續(xù)兩年凈利潤(rùn)下跌，而2011年的下跌幅度更達(dá)八成之多。

　　翻閱資料可知，2010年，嘉凱城的凈利潤(rùn)和總收入分別是11.15億和91.78億，其中凈利同比減少6.82%。

　　年報(bào)亦披露，報(bào)告期內(nèi)，嘉凱城實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積25.06萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額39.45億元，分別同比2010年下滑幅度亦不小。

　　資料顯示，嘉凱城2010年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積38.76萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額50.42億元。

　　不過(guò)，對(duì)比2010年，嘉凱城2012年的銷(xiāo)售均價(jià)有所上升，約為1.57萬(wàn)元/平，而2010年銷(xiāo)售均價(jià)約為1.3萬(wàn)元/平。

　　據(jù)披露，2011年，東方紅街、名城湖左岸、嘉善嘉業(yè)、名城公館為銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的主要來(lái)源，分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積53663.63平方米、27308.56平方米、17155.81平方米、16700.69平方米。

　　銷(xiāo)售去化不理想，2011年嘉凱城也迅速調(diào)整全年的開(kāi)工量。年報(bào)所示，2011年，嘉凱城新開(kāi)工僅完成34萬(wàn)方，遠(yuǎn)低于年初預(yù)計(jì)的148萬(wàn)方。然而，雖然新開(kāi)工量大幅下降，但這并未能降低嘉凱城的存貨值。

　　據(jù)年報(bào)顯示，緣于支付土地款及開(kāi)發(fā)支出的大幅增加，截至2011年末，嘉凱城的存貨也同比上升四成至183.6億元，占總資產(chǎn)比例72.57%。

　　此外，2011年全年，嘉凱城實(shí)際建設(shè)工程項(xiàng)目18個(gè)，全年施工面積132.37萬(wàn)平方米，若按照1.5萬(wàn)元/平的均價(jià)計(jì)算，嘉凱城的已開(kāi)發(fā)未售貨量達(dá)到198.56億元。

　　當(dāng)然，上述的存貨值還沒(méi)算上嘉凱城龐大的土地儲(chǔ)備量。嘉凱城重組上市時(shí)土地儲(chǔ)備在400萬(wàn)平方米左右，但經(jīng)過(guò)近兩年發(fā)展，截至2011年末，累計(jì)土地儲(chǔ)備在800萬(wàn)平左右，權(quán)益建筑面積近500萬(wàn)方。

　　在面對(duì)龐大的存貨壓力的同時(shí)，嘉凱城的負(fù)債也進(jìn)一步攀升。年報(bào)披露，2011年公司凈負(fù)債率上升至179.9%，遠(yuǎn)超2010年底的76.5%。其中，嘉凱城流動(dòng)負(fù)債合計(jì)115.74億元，非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)79.06億元。

　　在融資通道不暢、成本高企的市場(chǎng)環(huán)境之下，銷(xiāo)售依然還是資金回籠的首要來(lái)源，擺在嘉凱城面前的銷(xiāo)售壓力可見(jiàn)一斑。

　　可惜，嘉凱城2011年的去化率僅有33%，這在行業(yè)內(nèi)實(shí)屬偏低。如何提高去化率以加速資金回籠降低負(fù)債，毫無(wú)疑問(wèn)地成為嘉凱城今年的首要目標(biāo)。

　　然而，嘉凱城今年要想提高去化率，難度確實(shí)也不小。

　　從項(xiàng)目?jī)?chǔ)備區(qū)域來(lái)看，嘉凱城當(dāng)前項(xiàng)目主要分布于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角重要城市，同時(shí)在二、三線(xiàn)市場(chǎng)也有所布局，主要包括杭州、武漢、青島、海南、上海以及蘇州等重要城市。

　　此外，嘉凱城上市以來(lái)新補(bǔ)充土地位置較為集中、而且體量大，其中浙江、江蘇、上海三地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積占公司全部?jī)?chǔ)備的47.44%，將近一半。剩余項(xiàng)目分別分布在山東、湖北、海南、重慶、江西、河南和陜西，各自占比分別是10.21%、14.36%、12.23%、8.47%、2.3%、4.05%和0.94%。