萬科今年的策略是積極過冬，堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，積極促進(jìn)銷售，爭(zhēng)取保持良好的銷售速度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 萬科4月5日公布3月銷售簡(jiǎn)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，萬科3月實(shí)現(xiàn)銷售面積109.9萬平方米，銷售金額115.2億元，環(huán)比分別上漲52.6%及56.9%，同比則分別上升31.6%及23.5%。

　　存貨與去化

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，銷售同比增長(zhǎng)，一方面受去年同期基數(shù)較低的影響，另一方面，今年以來，首套購房按揭貸款額度緊張的情況有所緩解，為首次購房需求的釋放提供了條件。

　　據(jù)介紹，萬科3月銷售的產(chǎn)品中144平方米以下中小戶型普通住房占比已超過90%，比2011年全年的88%提高了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　截至3月底，萬科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元，分別同比下降0.95%及12.5%?？梢?，萬科降價(jià)走量之勢(shì)已非常明顯。

　　萬科的銷售壓力并不較其它房企小，而今年龐大的開工面積也迫使萬科不得不加快銷售的速度。

　　根據(jù)萬科日前公布的2011年年報(bào)，萬科2012年計(jì)劃開工面積為1328萬平方米，比2011年實(shí)際開工面積減少了8.29%。

　　不過，萬科亦指出，“由于部分本年新獲取的項(xiàng)目也將在年內(nèi)開工，預(yù)計(jì)2012年實(shí)際開工規(guī)模高于上述計(jì)劃?！?/p>

　　但值得一提的是，萬科的銷售面積往往趕不上開工面積。

　　日前有分析指出，由于在建開發(fā)產(chǎn)品大幅增加，萬科2011年末存貨占公司資產(chǎn)的比例達(dá)70.33%，而2010年末僅有61.83%。

　　分析稱，萬科的在建開發(fā)產(chǎn)品大幅增加，主要原因是開工面積與竣工面積的不匹配。過去幾年，萬科每年實(shí)際開工面積往往要高于年初計(jì)劃數(shù)，而實(shí)際竣工面積卻經(jīng)常完不成計(jì)劃。

　　“存貨壓力不斷上升”，是萬科2011年常掛在嘴邊的一句話，而2012年在市場(chǎng)環(huán)境未見放松的情況下，尤其經(jīng)歷了“地板門”“紙片門”等風(fēng)波之后的萬科，其存貨壓力可見一斑。

　　“萬科今年的策略是積極過冬，堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，積極促進(jìn)銷售，爭(zhēng)取保持良好的銷售速度?！弊T華杰表示。

　　萬科總裁郁亮于3月中旬業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，萬科不會(huì)調(diào)整60%銷售率的標(biāo)準(zhǔn)，并將一直堅(jiān)持。但其亦坦承，今年1、2月萬科的新盤去化率僅有55%左右。

　　“08年我們?cè)?jīng)降價(jià)，但是影響非常不好，所以以后萬科從來都是積極定價(jià)?！庇袅练Q。

　　而積極定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是，希望按照購房者愿意接受的價(jià)格銷售。但積極定價(jià)不代表不考慮成本，且公司去年并沒有虧損項(xiàng)目，最差也有錄得1%至2%的低凈利潤(rùn)率。

　　“每一天都是萬科賣樓的好日子，我們都會(huì)積極賣樓。”

　　借錢不買地

　　除了積極賣房，萬科的“積極過冬”還包括“少買地，現(xiàn)金為王”兩層含義。

　　根據(jù)最新公告顯示，萬科在3月沒有新增土地。今年以來，除了在1月對(duì)外公布了萬科涉足廣州城中村改造項(xiàng)目之外，萬科并無任何新增土地動(dòng)作。

　　不過，萬科還要繼續(xù)買地，而且還要借錢。

　　“為什么要買地？錢還不準(zhǔn)備花，覺得更好時(shí)機(jī)再買地。為什么還借錢？手里還有錢，為了準(zhǔn)備買地，所以看機(jī)會(huì)。但是，我們今年買地的態(tài)度還是很清楚的，我們寧愿錯(cuò)失機(jī)會(huì)也不去冒險(xiǎn)。所以，我們是拿錢來壯膽，等待好的機(jī)會(huì)?！庇袅寥涨胺Q。

　　就在不久前，萬科才向大股東華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)總額達(dá)30億元的信托貸款。

　　郁亮曾透露，2011年萬科平均融資水平在8%到10%左右。從目前整個(gè)社會(huì)的資金情況來看，比過去稍微寬裕，至于融資成本是否還會(huì)下降，仍需再觀察。他更稱，不排除基金等融資方式。

　　與此同時(shí)，合作開發(fā)也是目前房企降低開發(fā)成本、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的主流方式，萬科也不例外。

　　譚華杰日前透露，萬科已經(jīng)多年沒有在資本市場(chǎng)上融資，而且大量運(yùn)用杠桿，會(huì)令企業(yè)的資金處于更危險(xiǎn)的水平，所以只能采取合作方式。

　　但合作并不代表萬科的利潤(rùn)會(huì)減少。譚華杰表示，雖然合作的項(xiàng)目股權(quán)是50:50，但萬科的利潤(rùn)不會(huì)只有一半，因?yàn)槿f科既出了錢又出了地，利潤(rùn)肯定會(huì)占比較大。

　　譚華杰表示，去年萬科不少項(xiàng)目都是采取合作方式，而未來合作的項(xiàng)目會(huì)越來越多。郁亮亦稱，目前萬科的項(xiàng)目基本都是合作，而2012年合作項(xiàng)目的比例還會(huì)進(jìn)一步提高。