1月在北京買的地塊，地價(jià)比市場估計(jì)的偏低，市場競爭沒那么激烈，所以有利于會德豐或九龍倉以較低的價(jià)格拿項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 “調(diào)控對市場是有一定效果的，但不會覺得對房地產(chǎn)市場有永久性的傷害，反而還會幫助市場的健康發(fā)展。”九龍倉副主席兼常務(wù)董事吳天海如是說，這可充分表明其對于內(nèi)地樓市還是相當(dāng)樂觀。

　　3月22日，九龍倉在香港召開了2011年年度業(yè)績發(fā)布會。

　　2011年，九龍倉營業(yè)額增加24%至港幣240億元，經(jīng)常性租金收入增長及中國物業(yè)銷售強(qiáng)勁。營業(yè)盈利上升22%至港幣114億元。

　　在國內(nèi)方面，國內(nèi)資產(chǎn)于2011年底占九龍倉營業(yè)資產(chǎn)約40%。2011年，九龍倉以135億元于長沙、佛山、廣州、杭州及蘇州等城市購入11幅地塊發(fā)展9個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占樓面面積為210萬平方米。至此，九龍倉于內(nèi)地的土地儲備在2011年年末時(shí)為1220萬平方米，遍布14個(gè)城市。

　　地產(chǎn)發(fā)展方面，內(nèi)地物業(yè)銷售合共為127億元，涉及85.4萬平方米的面積，較2010年高44%。年結(jié)時(shí)未確認(rèn)銷售額增加至135億元，涉及90.3萬平方米的面積。

　　2011年落成入賬樓面面積比2010多一倍，達(dá)54.6萬平方米。吳天海表示，2012年合約銷售的基本目標(biāo)暫定為100億，這反映了現(xiàn)時(shí)市場的審慎氣氛，但也希望今年的銷售能達(dá)到去年的水平，即127億。

　　他指出，內(nèi)地已開盤的項(xiàng)目沒有考慮減價(jià)，但新盤售價(jià)會貼近市價(jià)。

　　另外，吳天海還表示，不認(rèn)為樓市調(diào)控長遠(yuǎn)對行業(yè)造成傷害，中央只希望樓市健康發(fā)展。2012年入賬項(xiàng)目大部份已售，因此調(diào)控對今年入賬額影響不大，但會影響新的銷售及資金回籠。目前手頭資金充裕，若有機(jī)會不排除購買土地儲備。

　　投資物業(yè)方面，九龍倉表示，2011年底的估值增加到了145億，而成都國際金融中心的商場的預(yù)租表現(xiàn)是相當(dāng)不錯(cuò)，至目前已有三成樓面租出，另有三成則處在最后的洽談階段。

　　同時(shí)，中國物業(yè)的銷售持續(xù)加快，2011年有9個(gè)分別位于成都、天津、重慶、蘇州及無錫的新項(xiàng)目推出市場預(yù)售。連同較早前已經(jīng)推出的項(xiàng)目，九龍倉共有23個(gè)項(xiàng)目遍布11個(gè)城市正在市場上銷售。

　　“不同城市提供的不同的銷售表現(xiàn)，我們希望通過這種方式分散過于集中的風(fēng)險(xiǎn)。”九龍倉高層如此表示。

　　另外，吳天海還提到，今年集團(tuán)在土地市場上的態(tài)度會稍為審慎，預(yù)計(jì)拿地的速度不是很快，但如果遇到合適機(jī)會仍會繼續(xù)買地。

　　他透露，九龍倉與招商地產(chǎn)在今年初購買的北京來廣營地塊，地價(jià)還是偏低的，這樣反映了市場競爭已不如以往激烈。

　　他續(xù)稱，從去年開始，會德豐已相繼將內(nèi)地的物業(yè)轉(zhuǎn)到九龍倉名下，九龍倉今后將專注內(nèi)地和香港的物業(yè)發(fā)展。

　　以下是九龍倉2011年年度香港業(yè)績會的現(xiàn)場答問實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今年頭兩個(gè)月香港兩個(gè)零售商場的銷售有一成到兩成的增長，那怎么看待那今年的市道，這些項(xiàng)目的增速會如何？另外集團(tuán)集中發(fā)展甲級商廈，但近期中環(huán)有些甲級商廈租金有向下調(diào)整的趨勢，對此有什么樣的看法？

　　管理層：整個(gè)會德豐和九龍倉集團(tuán)在過去幾十年都集中在香港和內(nèi)地發(fā)展，在四五年前九龍倉就確定了一個(gè)明確的發(fā)展目標(biāo)，將在內(nèi)地的資產(chǎn)不足10%的比重增加到50%。如今看來，四五年過去了，內(nèi)地資產(chǎn)所占的比重也差不多達(dá)到了40%。

　　但是這并不是說九龍倉在內(nèi)地投資得慢，而是香港的資產(chǎn)增值得快，以后投資重點(diǎn)還依舊是在香港和內(nèi)地。

　　而關(guān)于零售和寫字樓的市道，我們認(rèn)為零售市道今年年初至現(xiàn)在看到都是持續(xù)蓬勃發(fā)展的，當(dāng)然在每年20-30%增長下，基數(shù)越大的情況下，要延續(xù)同樣的增長率這個(gè)是不一定可以保持的。

　　但暫時(shí)看，今年零售的市道是繼續(xù)蓬勃的。至于租金的增長，所有做商鋪的租金都很現(xiàn)實(shí)，當(dāng)租戶有生意的時(shí)候他就想繼續(xù)租，沒生意的時(shí)候送貨給他都不想租。九龍倉有賴多個(gè)城市的努力，海港城和時(shí)代廣場在市場的定位非常清晰，租戶的營業(yè)額也在不斷上升，所以租金會比其他有所增加。

　　而寫字樓會有一點(diǎn)周期性，今年中環(huán)的寫字樓可能會弱一點(diǎn)，但九龍倉大部分新寫字樓的落成都在兩三年、三四年后，一部分甚至?xí)t。就整體來說，對香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常有信心的，并不擔(dān)心短期的市道的政策。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于內(nèi)地的情況，最近溫家寶總理說到內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)增長放緩，樓市政策也堅(jiān)定不移，而九龍倉和會德豐都在加大內(nèi)地的發(fā)展，那么請問內(nèi)地樓市的政策對你們會有什么樣的影響？對于土地市場，又是怎么看待的？會不會審慎一些？

　　另外，今年的銷售目標(biāo)會降到100億左右，對此會德豐和九龍倉是否有信心完成這個(gè)目標(biāo)，甚至是超過目標(biāo)呢？

　　管理層：內(nèi)地的房地產(chǎn)市場很大程度是“政策市”，而在這樣的“政策市”里經(jīng)營，當(dāng)有調(diào)控的時(shí)候，會德豐或是九龍倉也會及時(shí)調(diào)整。例如，今年的銷售基本目標(biāo)是100億，而去年實(shí)際上是銷售127億，相比今年的基本目標(biāo)是比去年低了。不過，會德豐或九龍倉會努力也盡力追趕去年的目標(biāo)，所以銷售目標(biāo)的指標(biāo)是100-127億。

　　調(diào)控對市場是有一定效果的，但不會覺得對房地產(chǎn)市場的基點(diǎn)有永久性的傷害，反而還會幫助市場的健康發(fā)展。實(shí)際上2012年要入賬的項(xiàng)目其實(shí)很大部分已預(yù)售，所以調(diào)控不會對2012年的盈利有很大的影響，可能會對2012年新銷售的金額以及資金回籠速度有影響。

　　因此基于這些影響，在購地方面會稍微審慎一點(diǎn)，如今年1月在北京買的地塊，地價(jià)要比市場估計(jì)的偏低，市場競爭沒那么激烈，所以有利于會德豐或九龍倉以較低的價(jià)格拿到項(xiàng)目。不過現(xiàn)在手頭上現(xiàn)金儲備充足，如有適當(dāng)機(jī)會會繼續(xù)投資增加土儲。

　　現(xiàn)場提問：會德豐九龍倉在香港兩大商場的銷售中，內(nèi)地客所占比例是多少？現(xiàn)在內(nèi)地鼓勵擴(kuò)大內(nèi)需，給予很多高價(jià)消費(fèi)品方面的優(yōu)惠，對此對于香港吸納內(nèi)地客戶有無影響？

　　管理層：在零售方面，其實(shí)內(nèi)地客在香港的消費(fèi)在逐漸增加，據(jù)粗略估計(jì)，大概有一半的零售銷售是來自內(nèi)地。

　　海港城去年零售增幅34%，而香港零售整體的增幅25%，其實(shí)是過去十年來的最大增幅，這肯定不可能緊靠香港本土人士的消費(fèi)，還有很多游客的消費(fèi)，如去年美元相對較弱，除了國內(nèi)游客，另外還有其他的游客也在香港消費(fèi)。所以游客的消費(fèi)，包括內(nèi)地游客的消費(fèi)，會對香港的零售業(yè)和零售周邊的服務(wù)業(yè)帶來巨大的收益。

　　國內(nèi)在刺激內(nèi)需，如進(jìn)口稅的調(diào)整等是否會對香港的零售產(chǎn)生影響，我認(rèn)為在短期或中期來看是不會的，因國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的起飛，中產(chǎn)階級越來越多，越來越多的人喜歡出外消費(fèi)，因此這會繼續(xù)支持香港的經(jīng)濟(jì)。

　　現(xiàn)場提問：會德豐今年出了一個(gè)特別的現(xiàn)金股息，除了業(yè)績好之外，會不會是因?yàn)榫琵垈}方面今年不用再供股，所以發(fā)的特別股息？

　　管理層：九龍倉今年的現(xiàn)金需求已超額完成，除非有新的項(xiàng)目，九龍倉才需要在市場上籌集新的資金，無論是債還是股本。

　　去年的大部分時(shí)間，銀行的借貸是非常緊的，而近期銀行的借貸開始松了一點(diǎn)。當(dāng)銀行借貸收緊時(shí)，香港的很多企業(yè)都利用資本市場發(fā)債融資，九龍倉也不例外。

　　但債券市場在去年下半年一段時(shí)間都是緊張的，想融資也融資不了，而今年年初開始，這種情況有所恢復(fù)，因此借此機(jī)會，在銀行借貸松動和債券市場機(jī)會重開時(shí)，積聚資金。

　　因此，沒打算做發(fā)債，事實(shí)上手頭上有300多億正現(xiàn)金，其中有一部分是人民幣。

　　人民幣是因?yàn)樵趦?nèi)地一邊賣樓一邊有現(xiàn)金回籠，不過不能動用，因?yàn)橐舸龑斫羌敖粯菚r(shí)才能用。除此之外，還有不同種類的現(xiàn)金，一部分是以前在內(nèi)地的項(xiàng)目銷售完賺的錢，如北京時(shí)代廣場，不過這些現(xiàn)金現(xiàn)在還需要等稅務(wù)及其他手續(xù)做完才可以調(diào)回香港。

　　北京時(shí)代廣場這個(gè)項(xiàng)目1994年開始投資的，當(dāng)時(shí)投入現(xiàn)金約7.5億港幣，到今年年初這些資金都匯回了香港，收回來的大概是30億港幣，就是說18年，這個(gè)項(xiàng)目給九龍倉帶來了三倍的盈利。所以基本今年是不用融新的資金。

　　現(xiàn)場提問：自從你們會德豐地產(chǎn)私有化之后，近年成長了不少，那接下來的新項(xiàng)目大概會投資多少？就此資金需求具體是多少？

　　管理層：會德豐在去年年底負(fù)債是120億，但會德豐手上的資產(chǎn)，除了中環(huán)的兩個(gè)項(xiàng)目之外，還有很多樓盤，以及一半九龍倉的資產(chǎn)。

　　其實(shí)一半九龍倉的資產(chǎn)值差不多接近1000億，而其有如此豐厚的資產(chǎn)，負(fù)債只不過120億，這說明它是有能力舉債的。所以除了在地產(chǎn)市場滿足之外，會德豐也在融資市場上融資，如銀行方面及發(fā)債方面，我們也發(fā)了新加坡元債和美元債。

　　現(xiàn)場提問：今年會德豐在香港推售或可售物業(yè)價(jià)值大概是多少？會德豐的資產(chǎn)值很高，這是否與其私有化有關(guān)呢？對于會德豐私有化之后，物業(yè)發(fā)展增長了很多，您是怎么看待的？

　　管理層：2011年會德豐最大的貢獻(xiàn)就是OneIslandSouth有17億的盈利貢獻(xiàn)，而這個(gè)項(xiàng)目在私有化之前就存在，當(dāng)時(shí)也做了一個(gè)適當(dāng)?shù)墓乐?，而至于其他新的?xiàng)目，目前也無法具體估值。但是絕對是活躍了，因?yàn)樗接谢笫沟眉瘓F(tuán)的資金調(diào)配變?nèi)菀琢恕Ｈ鐣仑S需要多一些資金，可以由會德豐集團(tuán)撥款，靈活性增強(qiáng)了。以前就欠缺靈活性，因?yàn)樯鲜泄颈旧硪?guī)模不夠大，無論是在銀行還是在債券市場，融資能力不強(qiáng)，而現(xiàn)在利用母公司的融資能力將資金注入會德豐地產(chǎn)，使其可以做更多的生意，增加更多機(jī)會。

　　現(xiàn)場提問：九龍倉今年1月份和招商地產(chǎn)在北京拿了一幅地，而之前會德豐也和招商有類似合作，那你們這兩家公司和招商的合作區(qū)別在哪里，而合作模式又是如何？接下來會不會和招商有更多的合作？

　　另外，會德豐私有化之后佛山的三個(gè)項(xiàng)目注入九龍倉，這個(gè)轉(zhuǎn)讓的情況是怎樣的？去年在內(nèi)地的投入是比較多的，僅上半年就超過200億，對此是否認(rèn)為現(xiàn)在的市場是一個(gè)抄底的時(shí)機(jī)？

　　管理層：去年年中時(shí)，我們已經(jīng)將集團(tuán)內(nèi)地的資產(chǎn)都集中到了九龍倉，包括佛山的項(xiàng)目在年中時(shí)轉(zhuǎn)入了九龍倉，而佛山的幾個(gè)項(xiàng)目正好都跟招商合作，所以現(xiàn)在是所有和招商合作的項(xiàng)目都集中到了九龍倉，而會德豐則會專注在香港的地產(chǎn)。

　　去年九龍倉135億元買了11幅地，包括拿到佛山的土地，以及50億元拿下長沙的地塊，今年還會繼續(xù)拿地，但要根據(jù)市場情況決定拿地速度。

　　現(xiàn)場提問：九龍倉表示未來還會集中在內(nèi)地發(fā)展，那么在宏觀調(diào)控的影響下，今年推售的項(xiàng)目會不會減價(jià)呢？

　　管理層：更正一下，未來發(fā)展的焦點(diǎn)不僅在內(nèi)地有計(jì)劃，在香港也有計(jì)劃，例如會德豐在香港還是會繼續(xù)謀求機(jī)會的。而從土地看，香港的面積可能要比內(nèi)地少，但以價(jià)格算其實(shí)相差不大。

　　至于有無減價(jià)壓力，一般來說，已經(jīng)開售的樓盤是不傾向減價(jià)的，新開的樓價(jià)是依據(jù)市場開售，如果市場有調(diào)整，我們也會做出調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：剛提到的不會減價(jià)，那么內(nèi)地剛需客戶對此會不會都比較審慎了？

　　管理層：可以看到的是，內(nèi)地銀行的貸款有陸續(xù)放松了一些，其實(shí)這也是一個(gè)很重要的因素，因?yàn)橘I樓是一個(gè)很大的投資，不是所有人都有能力一次過現(xiàn)金付款。而去年大部分時(shí)間銀行貸款方面都很審慎，而今年看到有陸續(xù)放松了一點(diǎn)，如果這種形勢繼續(xù)的話，有希望看到樓市會起色一點(diǎn)的。