在這一輪裁員潮的背后，多少也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的寒意。大家已經(jīng)有了一個共識：2012年會是房地產(chǎn)的冬天。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 一場房地產(chǎn)的裁員潮在悄悄拉開，日前，萬達、金地等房企均傳出裁員降薪的消息。

　　消息稱，大連萬達集團因銷售放緩導致資金緊張，一些項目后續(xù)拿地、開發(fā)費已無法支付，目前已暫停獲取新商業(yè)綜合體項目，并擬進行一些短平快住宅項目開發(fā)以彌補資金缺口。

　　消息同時稱，萬達將裁員35%，降薪20%以應(yīng)對危機。另據(jù)業(yè)內(nèi)消息人士透露，金地集團將裁員10%，降薪10%。

　　不過兩家公司均已對此作出否認。

　　凍薪減員

　　萬達方面表示，裁員降薪之說荒謬無稽，且集團正處于高速發(fā)展階段，去年新招聘員工1.57萬人，今年萬達計劃開業(yè)18座萬達廣場和12個高級酒店，預(yù)計新增員工數(shù)量將超過去年。

　　另外，去年萬達仍對所有高管進行薪酬升級，超過40%的普通員工得到加薪。萬達對基層員工實行工齡工資制度，去年工齡工資翻倍，也相當于給員工漲工資。

　　金地方面則表示，目前沒有見到公司下發(fā)的裁員紅頭文件，今年職工的工資現(xiàn)在也沒有下降。并且,行業(yè)不景氣裁員降薪解決不了問題，如果公司有這方面的動作，會第一時間發(fā)公告披露。

　　雖然萬達、金地均對此予以否定，但有業(yè)內(nèi)人士指出，實際上該些企業(yè)已經(jīng)有裁員的動作，只是一般不愿意承認和面對這種消息或傳言。

　　盡管否認了裁員降薪之說，然而實際上，金地在今年年初也出現(xiàn)部分區(qū)域高管的人事變動與調(diào)整。

　　近日有消息透露，南京金地副總經(jīng)理騰玲玲已于日前遞交辭呈，將離開金地集團，接任者為原上海金地市場部營銷總經(jīng)理宋家泰。

　　其實除了萬達與金地，類似的裁員消息在房地產(chǎn)圈內(nèi)不絕于耳。

　　知情人士向觀點新媒體透露，廣東某大型開發(fā)商裁員的力度也相當大，其中開發(fā)公司裁員30%，物管公司裁員10%。單以廣州某樓盤為例，七個電工中就有一個必須被裁掉。而該公司旗下的員工人數(shù)多達2萬人。

　　此外，另有一家深圳房企亦采取“凍薪”策略，以往表現(xiàn)突出的員工獎金評級可以達到A，然而目前就算表現(xiàn)再好，最高也只能拿到C級的獎金。

　　近日，遠洋地產(chǎn)也調(diào)整了內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，撤銷北京事業(yè)部與東北事業(yè)部，北京的8個項目則成立4個項目公司。

　　事業(yè)部的撤銷導致了一系列人事變動：遠洋地產(chǎn)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理徐立取消了北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理的職務(wù)；北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙則加盟天潤置地擔任副總裁一職；原北京區(qū)域事業(yè)部的員工大部分則被分散到4個項目公司中去。

　　早前曾有專業(yè)人士作出大膽猜測，2012年上半年房地產(chǎn)從業(yè)人員流動率會增加，抵御市場風險能力較強的房企員工流動率也將達到20%，而資金實力較差的房企員工流動率可能高達50%。

　　市場壓力

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在目前整體市場成交萎靡的情況下，裁員也是很正常的事情，因為開發(fā)商有成本的控制以及開發(fā)量減少，就不需要太多的員工。

　　“可能通過裁掉老員工，吸收新員工，降低成本，或者有些項目公司就直接壓縮合并，這是房企正常的應(yīng)對市場壓縮成本主要動作。”該人士稱。

　　另有業(yè)內(nèi)人士亦表示，眼下房企人力資源肯定在收縮當中，過往開發(fā)商供貨量充足，人力資源的規(guī)模則會比較大，然而如今的情況卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　“打個比方，原來預(yù)計開發(fā)量是100萬平方米，但現(xiàn)在市場不好，開發(fā)量只有20萬平方米，那么需要的人才就沒必要那么多。以前是追求地最多、開發(fā)量最大，現(xiàn)在這兩個都變成了壓力。”上述人士表示，今年不少房企都計劃把規(guī)模壓低，對人員的需求量不高。

　　雅居樂曾明確表示，在整個市場銷售放緩的情況下，公司肯定會縮減整體開發(fā)量，放緩部分項目的開工速度，以此來節(jié)省資金。

　　與此同時，在目前市場疲軟的情況下，雖然這三四周出現(xiàn)了成交回升跡象，但不代表會長遠回暖，而現(xiàn)在也只是回暖到去年前年調(diào)控中的正常情況，不會恢復到調(diào)控前的樓市。

　　近日，北上廣深等一線城市樓市成交量呈現(xiàn)大幅上升趨勢，龍湖“十億周末”和上海“時光盤”等頻頻出現(xiàn)，樓市回暖愈發(fā)明顯，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，雖然近兩周樓市成交量有所回升，但整體成交量依舊在走下坡路。

　　如果房企的發(fā)展規(guī)模沒有正面的增速發(fā)展，根本支撐不了這么大的團隊開支，這也會影響到企業(yè)的盈利能力及增加成本。

　　這在高調(diào)宣布高增長時期結(jié)束的恒大身上體現(xiàn)尤為明顯。許家印曾表示，原來恒大地產(chǎn)為了配合高速擴張對人才儲備的需要，采取了擴張型定編戰(zhàn)略，超編率為80%，但今年定編縮減30%后，超編率變?yōu)?0%。

　　許家印表示，縮減定編額，也是因為公司增速放緩，對新增人員的需求量將不如過去。

　　“開發(fā)商對未來一段時間的市場預(yù)判結(jié)束的可能性不大，認為調(diào)控周期會持續(xù)較長的一段時間，所以現(xiàn)在就會大規(guī)模地裁員，而裁員主要集中在一二線城市。”分析人士表示。

　　該人士續(xù)稱，在市場行情不好的情況下，除了裁員，企業(yè)一般也會做出相應(yīng)的薪資調(diào)整。一般情況下，如果房價或銷售額下降15%-20%，員工相應(yīng)的薪酬收入將下降30%-40%左右。

　　大寒已至

　　在這一輪裁員潮的背后，多少也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的寒意。大家已經(jīng)有了一個共識：2012年會是房地產(chǎn)的冬天。

　　根據(jù)日前統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)市場最新數(shù)據(jù)，1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%；其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%。

　　商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中，住宅銷售額下降24.7%，辦公樓銷售額下降23.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長17.2%。

　　分析機構(gòu)指出，2012年1-2商品房銷售額、住宅銷售額均創(chuàng)造了歷史跌幅最大。

　　截至2012年2月末，全國商品房待售面積30526萬平方米，比2011年年末增加3332萬平方米。這亦表明，市場庫存壓力依然巨大。

　　分析人士指出，2011年等于是小寒，2012年就是大寒，當然，這不是從成交來講，而是從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難來講的，即使是賣得好的城市，也會面臨利潤受損，成本上升。

　　“2011年是賣不出去，2012年可能就是面臨利潤大幅的虧損，現(xiàn)在裁員也是做好準備。到2013年可能整個行業(yè)的利潤率整體下跌幅度會比較大，到那時才是房地產(chǎn)行業(yè)真正的隆冬，可能會出現(xiàn)并購潮及真正意義上的破產(chǎn)潮。”分析人士稱。

　　對房企而言，2012年就是保命年，需要考慮的是如何保證企業(yè)不出現(xiàn)長期的虧損，保有現(xiàn)金流。

　　當然，市場是否會繼續(xù)變差跟政策完全掛鉤，樂觀來看，房地產(chǎn)市場最黑暗的時候已經(jīng)過了，“但這條路還是灰灰黑黑的，而且比較長，所以這也很煎熬人的。”上述分析人士表示。

　　他續(xù)稱，今年的房地產(chǎn)市場也不見得好到哪去，估計也只會出現(xiàn)一些反彈，預(yù)計今年的樓市不會有太大的波動，還是會相對平穩(wěn)。

　　另有分析師亦指，從政策面來看，今年應(yīng)該沒有比去年更嚴厲的政策出臺了，各個地方政府出臺一些促進樓市成交的政策，今年應(yīng)該不是最黑暗的一年，最黑暗的一年已經(jīng)過去了。

　　“房企現(xiàn)在都在降價回籠資金，在政策沒有完全放松的情況下，開發(fā)商的形勢還是會比較困難，但既然去年都熬過來，今年還是有些機會的。”

　　該人士續(xù)稱，預(yù)計政策的大方向不會有明顯的改變，但局部會有些調(diào)整，例如城市會放寬普通住宅的標準，適當?shù)販p少限購的范圍。